Thừa kế bất động sản: chuẩn bị trước những gì cho đỡ tranh chấp

Bài này trả lời câu hỏi thực tế nhất về thừa kế nhà đất - làm gì từ bây giờ để người ở lại không phải ra toà.

Người ta chuẩn bị rất kỹ cho việc mua một bất động sản: xem pháp lý, xem quy hoạch, đọc hợp đồng từng dòng. Nhưng gần như không ai chuẩn bị cho việc chuyển nó sang tay người thân, dù đó là bước cuối cùng và không tránh được của mọi tài sản.

Kết quả là phần lớn tranh chấp thừa kế nhà đất không bắt đầu từ lòng tham. Nó bắt đầu từ một cuốn sổ đứng tên người đã mất, một mảnh đất mua giấy tay ba mươi năm trước, hoặc một câu dặn miệng mà ba người con nhớ theo ba kiểu khác nhau.

Người để lại tài sản còn sống thì làm được gì?

Bốn việc, và cả bốn đều làm được trong vòng một tháng.

-> Việc thứ hai là việc hay bị bỏ qua nhất. Nếu bất động sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, phần lớn trường hợp nó là tài sản chung của vợ chồng — nghĩa là khi một người mất, chỉ phần của người đó mới là di sản, còn phần kia vẫn thuộc người còn sống. Nhiều gia đình chia nhầm ngay ở bước này rồi mới cãi nhau ở bước sau.

Di chúc viết thế nào cho khó bị vô hiệu?

Ba điều kiện cơ bản: người lập minh mẫn, tự nguyện, và nội dung không vi phạm điều cấm. Nghe đơn giản, nhưng hai điều đầu chính là chỗ mọi vụ kiện nhắm vào.

Cách giảm rủi ro không nằm ở câu chữ mà nằm ở hình thức:

• Di chúc công chứng hoặc chứng thực khó bị bác hơn hẳn di chúc viết tay để trong tủ.
• Nếu người lập tuổi cao hoặc đang điều trị bệnh, có thêm giấy khám sức khoẻ cùng thời điểm là một lớp phòng

vệ rất rẻ.

• Người làm chứng không nên là người hưởng thừa kế theo chính bản di chúc đó, cũng không phải người có quyền

và nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.

• Mỗi bất động sản nên được mô tả bằng số tờ, số thửa, địa chỉ — không viết "căn nhà ở quê".

Không có di chúc thì chia theo thứ tự nào?

Chia theo hàng thừa kế, và những người cùng hàng hưởng phần bằng nhau.

Hàng thứ nhất gồm vợ hoặc chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi. Chỉ khi không còn ai ở hàng thứ nhất — không còn sống, từ chối nhận, hoặc không có quyền hưởng — thì mới xét đến hàng thứ hai gồm ông bà, anh chị em ruột, cháu ruột.

-> Điều này có một hệ quả thực tế mà nhiều người không lường: một căn nhà có thể bị chia thành năm, sáu phần, và mỗi lần muốn bán phải có đủ chữ ký. Chỉ cần một người ở nước ngoài, một người không hợp tác, hoặc một người đã mất và lại phát sinh thừa kế tiếp, thì tài sản đứng im trong nhiều năm.

Bốn hồ sơ hay thiếu nhất khi làm thủ tục

Khi người để lại tài sản đã mất, thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thường tắc ở đúng mấy chỗ này:

1. Giấy chứng tử và giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của từng người thừa kế.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn đúng hiện trạng — nhà đã xây thêm mà chưa cập nhật, ranh đã đổi mà

chưa đo lại, đều phải xử lý trước.

1. Xác nhận tình trạng hôn nhân của người để lại di sản tại thời điểm tạo lập tài sản.
2. Văn bản của người ở xa — người đang ở nước ngoài phải làm giấy uỷ quyền hoặc văn bản từ chối nhận di sản

hợp pháp, và đây thường là khâu tốn thời gian nhất trong cả hồ sơ.

Ba tình huống khiến hồ sơ tắc nhiều năm

Một, đất mua giấy tay chưa có sổ. Người mua đã ở ổn định vài chục năm nhưng chưa từng làm giấy chứng nhận. Khi họ mất, người thừa kế vừa phải chứng minh quyền sử dụng đất vừa phải chứng minh quan hệ thừa kế — hai việc khó cùng lúc. Nếu tài sản đang ở tình trạng này, làm sổ khi người chủ còn sống rẻ hơn nhiều lần.

Hai, tài sản đang thế chấp. Nghĩa vụ nợ đi theo tài sản. Người thừa kế nhận nhà thì nhận cả khoản vay, trong phạm vi giá trị di sản nhận được. Cần biết trước con số này để quyết định nhận hay từ chối, vì từ chối nhận di sản cũng là một quyền và phải làm bằng văn bản trong thời hạn luật định.

Ba, một người thừa kế không hợp tác. Không ký, không từ chối, không xuất hiện. Khi đó con đường còn lại là khởi kiện chia di sản — mất từ một tới vài năm. Đây là lý do đáng để lập di chúc ngay cả khi gia đình đang hoà thuận: di chúc không phải để phòng người xấu, mà để phòng trường hợp không lường trước.

Ai KHÔNG cần đọc kỹ bài này

Người chỉ đứng tên một bất động sản duy nhất, đã có sổ đúng hiện trạng, gia đình chỉ có một người thừa kế và người đó đã trưởng thành. Trường hợp này thủ tục gần như tự chạy, chi phí chính là thuế phí và thời gian chờ.

Ai nên làm ngay trong tháng này

Người sở hữu từ hai bất động sản trở lên, hoặc có bất kỳ yếu tố nào sau đây: tài sản tạo lập trước hôn nhân, có con riêng hoặc con nuôi, có người thân định cư nước ngoài, có tài sản chưa có sổ, hoặc đang có khoản vay thế chấp bằng chính bất động sản đó. Mỗi yếu tố kể trên đều nhân thêm số bước và số chữ ký cần có về sau.

Nếu bạn đang cân nhắc chuyển tài sản cho con cháu ngay khi còn sống thay vì để lại thừa kế, đó là một hướng khác với thủ tục và thuế phí khác — xem tang-cho-bat-dong-san-trong-gia-dinh. Còn nếu tài sản đang được dùng làm bảo đảm cho khoản vay, đọc thêm the-chap-bat-dong-san-dang-cho-so.

Điều bài này không làm

Bài này không thay được ý kiến của công chứng viên hoặc luật sư cho trường hợp cụ thể của bạn, và không nêu mức thuế, lệ phí cụ thể vì các mức này thay đổi theo thời điểm, theo diện miễn giảm và theo địa phương.

Việc cần làm trước tiên là liệt kê ra giấy mình đang có gì, đứng tên ai, và ai sẽ là người ký khi mình không còn ký được. Danh sách đó là thứ mọi cuộc tư vấn sau này đều bắt đầu từ đó.

Câu hỏi thường gặp