Tiến độ thanh toán theo đợt: đọc kỹ ba cột, không chỉ một

Hai bảng tiến độ cùng chia 10 đợt có thể là hai loại rủi ro hoàn toàn khác nhau, tuỳ vào việc mỗi đợt gắn với mốc gì.

Bảng tiến độ thanh toán là phụ lục quyết định dòng tiền của người mua trong suốt hai tới ba năm. Nó thường được đưa ra cuối buổi tư vấn, được nhìn trong mười lăm giây, và được ghi nhớ bằng đúng một con số: đợt đầu bao nhiêu phần trăm.

Đó là con số ít quan trọng nhất trong cả bảng.

Ba cột của một bảng tiến độ

Bảng nào cũng có ít nhất hai cột. Bảng tử tế có ba.

-> Cột thứ ba là cột duy nhất cho biết rủi ro nằm ở đâu. Hai bảng cùng chia 10 đợt, cùng tỷ lệ, cùng khoảng cách thời gian, vẫn có thể là hai loại rủi ro hoàn toàn khác nhau — tuỳ vào việc mỗi đợt gắn với mốc gì.

Hai kiểu gắn mốc, và khoảng cách giữa chúng

Kiểu một: gắn với ngày trên lịch. Ví dụ "đợt 3: 10% — sau 90 ngày kể từ ngày ký".

Kiểu hai: gắn với mốc thi công đã nghiệm thu. Ví dụ "đợt 3: 10% — khi hoàn thành phần móng, có biên bản nghiệm thu".

Trên thực tế, phần lớn hợp đồng trộn cả hai. Việc của người mua là đếm xem có bao nhiêu đợt thuộc kiểu một — đó chính là phần tiền mình trả mà không có gì bảo đảm tương ứng.

Đợt cuối: khoản 5% mà đừng bao giờ bỏ

Đợt cuối thường vào khoảng 5% và gắn với thời điểm bàn giao giấy chứng nhận.

Về số tiền thì nó nhỏ. Về vai trò thì nó là công cụ cuối cùng người mua còn giữ.

Sau khi nhận nhà, người mua đã trả gần hết tiền và đã dọn vào ở. Nếu thủ tục cấp sổ chậm — chuyện không hiếm, xem bài về chậm cấp sổ hồng và nguyên nhân thường gặp — thì thứ duy nhất còn tạo áp lực là khoản chưa thanh toán.

-> Bảng tiến độ nào không giữ lại một phần cho tới khi có sổ là bảng tiến độ đã tước công cụ đó khỏi tay người mua. Đây là điều nên hỏi rõ trước khi ký, không phải sau.

Vì sao tiến độ thanh toán quan trọng hơn khi lãi vay cao

Với người vay ngân hàng, bảng tiến độ không chỉ là lịch trả tiền. Nó là lịch bắt đầu tính lãi.

Lãi vay bất động sản đang phổ biến ở mức 12–14%/năm, và 13–16%/năm sau thời gian ưu đãi. Ở mặt bằng đó, việc một đợt thanh toán được lùi lại sáu tháng là một khoản tiết kiệm thật, đo được.

Cách tự tính, không cần công cụ gì:

1. Lấy số tiền của đợt đó.
2. Nhân với lãi suất năm dự kiến sau ưu đãi, không phải lãi năm đầu.
3. Nhân với số tháng lùi được, chia cho 12.

Con số ra là phần tiền lãi tiết kiệm được — và nó thường lớn hơn nhiều so với mức quà tặng đi kèm chính sách bán hàng. Mặt bằng lãi hiện tại nằm ở bản tin về lãi vay mua nhà, còn bức tranh tín dụng chung nằm ở bài về dư nợ kinh doanh bất động sản.

Chiết khấu thanh toán sớm: khi nào đáng, khi nào không

Chính sách "thanh toán sớm 95% được chiết khấu X%" là chính sách phổ biến, và nó không xấu. Nhưng nó phải được tính chứ không được cảm.

Đáng, khi:

• mức chiết khấu lớn hơn chi phí vốn của khoản tiền trong quãng thời gian rút ngắn
• và dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán cùng bảo lãnh ngân hàng

Không đáng, khi:

• tiền đó đang là tiền vay, hoặc là tiền đang sinh lời ở chỗ khác với mức cao hơn
• hoặc dự án còn đang ở giai đoạn thủ tục

-> Vế thứ hai của mỗi nhóm quan trọng hơn vế thứ nhất. Chiết khấu là bài toán số học; độ chắc chắn của dự án là bài toán rủi ro. Số học thì tính được, rủi ro thì không — nên khi hai vế mâu thuẫn, hãy nghe vế rủi ro.

Cách kiểm lớp bảo vệ ở kịch bản xấu nằm ở bài về bảo lãnh ngân hàng dự án.

Hai khoản nằm ngoài bảng tiến độ

Bảng tiến độ thường chỉ ghi phần giá trị hợp đồng. Hai khoản sau nằm ngoài và hay làm người mua hụt tiền đúng lúc nhận nhà:

• Quỹ bảo trì phần sở hữu chung, thường bằng 2% giá trị hợp đồng, đóng một lần khi nhận nhà.
• Thuế, phí và lệ phí sang tên, cùng chi phí công chứng.

Cộng thêm phần nội thất nếu bàn giao thô. Danh mục đầy đủ nằm ở bài về thuế và phí khi mua rồi bán lại và chi phí sau khi nhận nhà.

Sáu câu để hỏi trước khi ký

1. Bao nhiêu đợt gắn với mốc thi công đã nghiệm thu, bao nhiêu đợt chỉ gắn với ngày?
2. Đợt cuối bao nhiêu phần trăm, và gắn với việc bàn giao giấy chứng nhận hay chỉ gắn với bàn giao nhà?
3. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, lịch thanh toán có được lùi theo không?
4. Người mua chậm nộp thì lãi phạt bao nhiêu phần trăm mỗi ngày, và sau bao nhiêu ngày thì bị đơn phương chấm dứt?
5. Hai chiều phạt có đối xứng không? Đây là câu bộc lộ nhiều nhất về hợp đồng.
6. Có được chuyển nhượng trước khi bàn giao không, ở đợt nào, phí bao nhiêu?

Câu số 5 đáng dừng lại: trong nhiều hợp đồng, mức phạt người mua chậm nộp được ghi rất rõ bằng phần trăm mỗi ngày, còn mức bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao thì ghi chung chung hoặc không ghi. Sự bất đối xứng đó tự nó là một thông tin.

Ai KHÔNG cần đọc bài này

Người mua nhà đã có sổ, thanh toán một lần. Ở đó không có bảng tiến độ, và rủi ro nằm ở chỗ khác hoàn toàn — chủ yếu ở khâu kiểm tra pháp lý và thủ tục sang tên.

Người mua để lướt trong vài tháng. Bài này viết cho người đi hết chặng tới lúc nhận nhà và nhận sổ. Với người định chuyển nhượng trước bàn giao, câu quan trọng nhất chỉ là câu số 6 ở trên — xem thêm bài về bán lại trước khi có sổ.

Điều bài này không trả lời được

Chúng tôi không đăng bảng tiến độ của bất kỳ dự án nào đang phân phối, cũng không nêu mức chiết khấu cụ thể. Đó là thông tin thuộc hợp đồng của từng dự án và thay đổi theo từng đợt bán. Bài này chỉ đưa khung để đọc, còn con số thì phải lấy từ chính hợp đồng anh/chị đang cầm.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, hoạt động tại Nha Trang.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp