TPHCM áp quy định tách thửa mới: từ 36 m2, chia 5 khu vực

Một quy định địa phương nhưng đáng đọc ở mọi tỉnh, vì nó cho thấy cách các thành phố lớn đang siết chuyện tách thửa để bán nền.

Theo Dân trí ngày 30/08/2026, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, quy định thống nhất việc tách thửa trên toàn thành phố, hiệu lực từ ngày 28/08/2026.

Đây là quy định của một địa phương, nhưng đáng đọc ở mọi tỉnh — vì nó cho thấy khá rõ hướng mà các đô thị lớn đang đi khi xử lý bài toán tách thửa.

Năm khu vực, năm mức diện tích

Với đất nông nghiệp, mức tối thiểu là 500 m2 cho đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác, và 1.000 m2 cho đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và chăn nuôi tập trung.

-> Cách chia theo khu vực này là điểm đáng chú ý nhất. Một con số duy nhất cho cả thành phố thì hoặc quá chặt với vùng ven, hoặc quá lỏng với trung tâm. Chia theo mật độ đô thị hoá là cách xử lý mâu thuẫn đó.

Diện tích chỉ là một điều kiện, không phải điều kiện duy nhất

Đây là chỗ nhiều người tính thiếu. Bản tin nêu rõ việc tách thửa còn phải tuân thủ các yêu cầu của pháp luật đất đai, trong đó có lối đi ra đường công cộng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát nạn.

Nói cách khác, một thửa 100 m2 ở khu vực chỉ yêu cầu 36 m2 vẫn có thể không tách được, nếu phần tách ra không có lối đi hợp pháp hoặc không đạt chiều ngang tối thiểu.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Quy định của TPHCM không áp dụng tại Khánh Hoà. Diện tích tối thiểu được tách thửa do từng địa phương ban hành, nên người có đất ở Nha Trang, Cam Lâm hay Cam Ranh phải tra quy định hiện hành của tỉnh Khánh Hoà, không suy từ con số 36 m2 kia.

Nhưng ba bài học thì chuyển được nguyên vẹn:

Một, hỏi diện tích tối thiểu TRƯỚC khi đặt cọc. Rất nhiều giao dịch mua chung một thửa rồi chia đôi bắt đầu bằng một cái bắt tay và kết thúc ở phòng đăng ký đất đai, khi biết phần chia ra không đạt chuẩn. Câu hỏi này mất một cuộc gọi và nó cứu được cả giao dịch.

Hai, lối đi là điều kiện chứ không phải chi tiết. Thửa phía trong không có lối ra đường công cộng thì không tách được, và cũng rất khó thế chấp hay chuyển nhượng về sau.

Ba, cảnh giác với đất đã chia sẵn trên giấy. Bản vẽ chia lô do người bán tự làm không có giá trị pháp lý. Thứ có giá trị là giấy chứng nhận đã cấp cho từng thửa.

Ai chịu tác động rõ nhất

Ba nhóm. Gia đình muốn chia đất cho con — đây là nhóm đông nhất và cũng hay bị vướng nhất, vì mảnh đất của cha mẹ thường không được hình thành theo tiêu chuẩn tách thửa hôm nay. Người mua chung một thửa lớn rồi chia — mô hình phổ biến ở vùng ven, rủi ro cao nếu chưa kiểm điều kiện tách. Và người mua đất lẻ ở khu dân cư hiện hữu — nên kiểm thửa mình mua đã là thửa độc lập hợp pháp hay chưa.

Nếu bạn đang tính chuyển một phần đất cho người thân, thủ tục và thuế phí đi kèm nằm ở tang-cho-bat-dong-san-trong-gia-dinh.

Điều bài này không nói

Bài này tóm tắt nội dung chính theo bản tin của Dân trí và VnExpress, không thay được văn bản gốc. Trường hợp cụ thể — nhất là các hồ sơ nộp quanh mốc hiệu lực 28/08/2026 — cần hỏi trực tiếp cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất, vì quy định chuyển tiếp là chỗ dễ hiểu sai nhất.

Câu hỏi thường gặp