Tranh chấp chung cư: ba khoảng trống trong quản lý vận hành

Phần lớn tranh chấp chung cư không nảy ra từ ác ý, mà từ chỗ ranh giới quyền sở hữu và trách nhiệm sửa chữa chưa được ghi đủ rõ.

Theo Dân trí ngày 23/08/2026, những khoảng trống trong quản lý, sở hữu và vận hành chung cư đang khiến tranh chấp giữa cư dân và các bên liên quan gia tăng.

Điều đáng chú ý là phần lớn các vụ được nêu không xuất phát từ ác ý, mà từ chỗ không ai trả lời được dứt khoát câu hỏi: ranh giới ở đâu, và ai chịu tiền.

Ba nhóm tranh chấp được nêu

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng thuộc Bộ Xây dựng, dự báo tranh chấp sẽ gia tăng cùng tốc độ phát triển chung cư. Luật sư Đào Văn Hưng kiến nghị quy định chi tiết hơn.

Vì sao ranh giới lại quan trọng tới vậy

Vì nó quyết định tiền ra từ túi nào.

-> Một hạng mục thuộc sở hữu riêng thì chủ căn tự trả. Thuộc sở hữu chung thì dùng quỹ bảo trì — khoản 2% giá trị hợp đồng đóng một lần khi nhận nhà. Cùng một cái đồng hồ nước, hai cách xếp loại cho ra hai người trả tiền khác nhau.

Khi hợp đồng không ghi rõ hạng mục nào thuộc nhóm nào, mỗi lần hỏng là một lần thương lượng lại từ đầu. Nhân với vài trăm căn hộ và vài chục hạng mục, đó là một nguồn xung đột không bao giờ cạn.

Cầu nối: hai khoản tiền hay bị lẫn

Cần phân biệt rõ, vì phần lớn tranh cãi bắt đầu từ chỗ lẫn hai khoản này:

Cách tính khoản thứ nhất nằm ở bài về phí quản lý vận hành.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Thứ nhất, ba tài liệu nên đòi đọc trước khi đặt bút ký, theo đúng thứ tự quan trọng:

1. Phụ lục phân định sở hữu chung – riêng. Đòi bản liệt kê hạng mục, không nhận câu trả lời chung chung.
2. Bản nội quy nhà chung cư. Trong đó có quy định cải tạo, quy định vật nuôi, và cách xác định mức phí.
3. Điều khoản về quỹ bảo trì và hội nghị nhà chung cư lần đầu — mốc nào thì chủ đầu tư bàn giao quỹ, và bầu

ban quản trị theo cơ chế nào.

Thứ hai, với tài sản ven biển thì rủi ro này nặng hơn một bậc. Hơi muối ăn mòn nhanh phần kim loại và thiết bị ngoài trời, nên tần suất phải sửa chữa phần sở hữu chung cao hơn nội địa. Một quỹ bảo trì không đủ cộng với ranh giới trách nhiệm không rõ là công thức của tranh chấp lặp lại.

Thứ ba, nếu mua căn hộ để cho thuê thì phải đọc kỹ hơn nữa. Nhiều bản nội quy có quy định riêng về cho thuê ngắn ngày — có nơi hạn chế, có nơi cấm hẳn. Đây là điều phải kiểm trước khi mua, không phải sau. Xem thêm bài về đăng ký kinh doanh lưu trú tại nhà.

Điều bản tin này không nói

Bản tin không nêu số vụ tranh chấp thống kê được, cũng không nêu tỷ lệ dự án đã bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn. Các kiến nghị được nêu là ý kiến chuyên gia, chưa phải quy định.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, hoạt động tại Nha Trang.

Nguồn: Dân trí ngày 23/08/2026 (tác giả Lê Tỉnh), dẫn ý kiến đại diện Bộ Xây dựng và dữ liệu batdongsan.com.

Câu hỏi thường gặp