Bài này giải thích tư vấn giám sát làm gì, chữ ký của họ bảo đảm điều gì, và ba câu hỏi người mua nên hỏi về khâu này.
Trong hồ sơ của một công trình có một chữ ký mà người mua gần như không bao giờ nhìn thấy, nhưng nó xác nhận những thứ quan trọng nhất: thép có đúng chủng loại không, bê tông có đủ mác không, lớp chống thấm có được làm trước khi lát gạch đè lên không.
Đó là chữ ký của tư vấn giám sát. Và câu hỏi đáng hỏi về vai trò này là: ai trả tiền cho họ.
Họ làm gì, và vì sao việc đó không thể làm lại sau
Phần lớn hạng mục quyết định chất lượng công trình bị che khuất ngay sau khi làm xong. Cốt thép bị bê tông phủ lên. Lớp chống thấm bị gạch lát đè. Đường ống âm tường bị trát kín. Hệ thống điện âm sàn bị lớp hoàn thiện phủ.
-> Vì vậy pháp luật xây dựng quy định công tác bị che khuất phải được nghiệm thu trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo, có biên bản. Người ký biên bản đó là tư vấn giám sát cùng các bên liên quan.
Điều này nghĩa là: nếu khâu giám sát bỏ sót, không có cách nào kiểm tra lại mà không đập ra. Đây là loại chất lượng duy nhất trong xây dựng mà người mua không thể tự thẩm định ở bước nhận nhà, dù có mang theo bao nhiêu chuyên gia.
| Việc của tư vấn giám sát | Kiểm được sau khi hoàn thiện? |
|---|---|
| Chủng loại và chất lượng vật liệu đầu vào | Không |
| Cốt thép trước khi đổ bê tông | Không |
| Lớp chống thấm | Không, cho tới khi thấm |
| Đường ống, dây điện âm | Không |
| Hoàn thiện bề mặt, thiết bị lắp đặt | Có |
Chỉ dòng cuối là thứ người mua tự kiểm được. Bốn dòng trên phụ thuộc hoàn toàn vào việc khâu giám sát có làm đúng hay không.
Mâu thuẫn nằm ở dòng tiền
Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức giám sát thi công, và chủ đầu tư là bên trả thù lao cho đơn vị giám sát. Đơn vị giám sát vì thế vừa nhận tiền từ chủ đầu tư, vừa có nhiệm vụ kiểm tra công việc do chính chủ đầu tư tổ chức.
Đây không phải cáo buộc ai. Đây là cấu trúc, và cấu trúc thì tồn tại độc lập với thiện chí của từng cá nhân. Ở những chủ đầu tư làm nghiêm, giám sát có thực quyền và biên bản có giá trị thật. Ở những nơi khác, chữ ký giám sát là thủ tục. Người mua không có cách nào phân biệt từ bên ngoài, nên phải suy từ dấu hiệu gián tiếp.
Ba câu hỏi người mua hỏi được
Một, đơn vị giám sát là ai và có phải công ty liên quan tới chủ đầu tư không. Một đơn vị giám sát thuộc cùng nhóm sở hữu với chủ đầu tư thì lớp kiểm tra độc lập gần như không tồn tại. Đây là thông tin tra được qua hồ sơ doanh nghiệp.
Hai, xin xem hồ sơ nghiệm thu của hạng mục mình quan tâm. Với dự án làm nghiêm, hồ sơ này có sẵn và việc cho xem là bình thường. Phản ứng với yêu cầu này nói nhiều hơn nội dung hồ sơ.
Ba, hỏi về các dự án trước của cùng chủ đầu tư. Không hỏi chủ đầu tư — hỏi cư dân đang ở. Vấn đề chất lượng do khâu giám sát bỏ sót thường lộ ra sau hai tới năm năm: thấm, nứt, hệ thống điện nước trục trặc. Một khu đã ở năm năm là bản báo cáo chất lượng trung thực nhất về nhà thầu và giám sát của nó.
Với nhà riêng lẻ thì khác hẳn
Nếu tự xây nhà, mình là chủ đầu tư, và mâu thuẫn lợi ích ở trên biến mất — mình thuê giám sát để bảo vệ chính mình, không phải để hợp thức hoá gì cả.
Đây là khoản chi mà nhiều người xây nhà cắt đầu tiên vì thấy trùng với việc nhà thầu đã làm. Nhưng nhà thầu tự kiểm tra mình là đúng cái cấu trúc vừa nói tới, chỉ ở quy mô nhỏ hơn. Với một căn nhà vài tỷ đồng, chi phí thuê một người có chuyên môn đứng về phía mình ở các mốc quan trọng — nghiệm thu cốt thép, chống thấm, hệ thống kỹ thuật — là khoản rẻ nhất trong toàn bộ dự toán.
Ai KHÔNG cần bận tâm
Người mua tài sản đã hoàn thiện và đã qua nhiều năm sử dụng. Ở đó, lịch sử vận hành thật đã thay thế mọi hồ sơ: nhà thấm hay không, tường nứt hay không, điện nước ổn hay không — nhìn và hỏi là biết. Xem thêm checklist-di-xem-nha-mau-cho-dung.
Ai KHÔNG nên cắt khoản giám sát
Người xây nhà lần đầu và không có người trong nghề trong gia đình. Đây đúng là nhóm dễ bị thuyết phục rằng khoản này không cần thiết, và cũng là nhóm không có khả năng phát hiện sai sót trong lúc thi công.
Điều bài này không nói
Không nêu mức phí tư vấn giám sát vì phụ thuộc quy mô và phạm vi công việc, và không đánh giá năng lực của bất kỳ đơn vị giám sát hay chủ đầu tư cụ thể nào.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, không có chức năng giám sát xây dựng.
Câu hỏi thường gặp
Tư vấn giám sát làm những việc gì?
Kiểm tra vật liệu và thiết bị đưa vào công trình, giám sát quá trình thi công theo thiết kế và tiêu chuẩn, nghiệm thu từng công việc xây dựng đặc biệt là các phần bị che khuất, và ký xác nhận trong hồ sơ quản lý chất lượng.
Ai trả tiền cho tư vấn giám sát?
Chủ đầu tư. Đây là điểm tạo ra mâu thuẫn lợi ích trong mô hình hiện hành, vì đơn vị giám sát vừa nhận thù lao từ chủ đầu tư vừa có nhiệm vụ kiểm tra công việc do chủ đầu tư tổ chức.
Người mua có được thuê giám sát riêng không?
Với nhà riêng lẻ do mình làm chủ đầu tư thì có, và nên. Với căn hộ hoặc nhà trong dự án thì không, vì người mua không phải chủ đầu tư của công trình; điều làm được là yêu cầu xem hồ sơ nghiệm thu và kiểm tra kỹ ở bước nhận bàn giao.
Chữ ký của tư vấn giám sát bảo đảm điều gì?
Bảo đảm rằng hạng mục đó đã được kiểm tra và nghiệm thu theo hồ sơ. Nó không bảo đảm công trình không có khiếm khuyết, nhưng nó tạo ra dấu vết trách nhiệm để truy khi có sự cố.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình, có thể tự thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn giám sát | Tổng hợp quy định pháp luật về xây dựng và quản lý chất lượng công trình |
| Công tác xây dựng bị che khuất phải được nghiệm thu trước khi chuyển sang công đoạn tiếp theo, có biên bản nghiệm thu công việc xây dựng | Tổng hợp quy định về quản lý chất lượng thi công xây dựng |
