Cách phân nhóm này chính là bộ tiêu chí mà người mua nên dùng để đánh giá một dự án trước khi xuống tiền, dù nó vốn được viết cho cơ quan điều hành vốn.
Theo Báo VnExpress ngày 16/08/2026, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đề nghị phân loại dự án thành ba nhóm thay vì áp dụng kiểm soát tín dụng chung cho toàn lĩnh vực.
Đề xuất này viết cho cơ quan điều hành vốn. Nhưng bộ tiêu chí của nó dùng được nguyên vẹn cho người mua nhà.
Ba nhóm được đề xuất
| Nhóm | Đặc điểm | Kiến nghị xử lý |
|---|---|---|
| A | Đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành | Ưu tiên tái cấp vốn |
| B | Có thể phục hồi nhưng cần cơ cấu lại | Cơ cấu trước khi cấp vốn |
| C | Không có khả năng phục hồi | Chuyển nhượng hoặc thanh lý |
Lý lẽ được nêu: ưu tiên cấp vốn cho nhóm A vì nhóm này "đủ điều kiện, an toàn về pháp lý".
Bản tin cũng ghi nhận một chuyển động chính sách đã diễn ra từ năm 2023 — từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu.
-> Nghĩa là hướng đi không còn là bơm vốn cho cả ngành, mà là chọn nơi vốn đi vào. Với người mua, điều đó có một hệ quả rất trực tiếp: dự án nào tiếp cận được vốn sẽ về đích, dự án nào không thì không.
Vì sao đây là bộ tiêu chí dùng được cho người mua
Khi mua nhà hình thành trong tương lai, rủi ro lớn nhất không phải mua đắt. Rủi ro lớn nhất là dự án không về đích.
Một căn mua rẻ hơn 10% ở một dự án dừng giữa chừng thì phần rẻ đó không có ý nghĩa nào, trong khi tiền đã đóng bị kẹt nhiều năm.
Bối cảnh làm rủi ro này đáng cân nhắc hơn: 1.463 doanh nghiệp bất động sản giải thể trong sáu tháng đầu năm 2026, hơn gấp đôi con số 660 của cùng kỳ năm trước.
Không có danh sách phân nhóm công khai — đây mới là đề xuất, không phải một hệ thống xếp hạng đã vận hành. Nhưng người mua tự dựng được phép kiểm bằng chính tiêu chí của nhóm A.
Bốn tài liệu để tự xếp một dự án vào nhóm A
- Quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt, kèm số quyết định. Đối chiếu số toà, số tầng, số
sản phẩm với thứ đang được bán.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án. Kèm câu hỏi: đất đã giải phóng mặt bằng
toàn bộ chưa, hay mới một phần.
- Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Đây là
văn bản kiểm chứng được, có số và có ngày.
- Chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với người mua. Đọc
kỹ phạm vi và thời hạn hiệu lực — hai chỗ quyết định mức bảo vệ thực tế.
Bốn tài liệu này đều tồn tại dưới dạng giấy có số và có ngày. Một dự án đưa được cả bốn là một dự án đã đi qua các cửa kiểm soát; một dự án né một trong bốn là một dự án đáng hỏi thêm trước khi đặt cọc.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Khánh Hoà có ký ức trực tiếp về rủi ro không hoàn thành. Giai đoạn 2019–2021, nhiều dự án tại Nha Trang bị thanh tra, thu hồi hoặc đình chỉ; giá giảm 20–40% và thanh khoản gần như tê liệt.
Người mua giai đoạn đó không thiếu thông tin về tiện ích hay vị trí. Thứ họ thiếu là thông tin về khả năng dự án về đích — chính là thứ bộ tiêu chí nhóm A đo.
Hai việc cụ thể:
Một — đưa bốn tài liệu trên thành điều kiện tiên quyết, đứng trước cả việc bàn giá. Thứ tự này quan trọng: hỏi giá trước rồi mới hỏi pháp lý là tự đặt mình vào thế đã có cảm tình với sản phẩm trước khi biết rủi ro.
Hai — với dự án đã bàn giao một phần, hãy đi xem phần đã bàn giao. Đó là bằng chứng mạnh nhất về khả năng hoàn thành, mạnh hơn mọi cam kết bằng lời.
Điều bài này không nói
Bài này không nói dự án nào thuộc nhóm nào, vì không có cơ sở công khai để phân loại và việc tự gán nhãn cho một dự án cụ thể là việc không nên làm dựa trên thông tin bên ngoài.
Điều nói được: đề xuất này xác nhận một điều mà người mua vốn nên biết — khả năng hoàn thành là biến số quan trọng nhất của một dự án chưa xây xong, và nó đo được bằng giấy tờ chứ không đoán bằng thương hiệu.
Câu hỏi thường gặp
Người mua có tra được dự án thuộc nhóm nào không?
Không có danh sách phân nhóm công khai, vì đây mới là đề xuất về cách điều hành tín dụng chứ không phải một hệ thống xếp hạng đã vận hành. Nhưng người mua có thể tự đánh giá bằng chính các tiêu chí của nhóm A, gồm đầy đủ pháp lý theo mốc, đã đủ điều kiện bán và có bảo lãnh ngân hàng.
Vì sao khả năng hoàn thành lại quan trọng hơn giá với nhà hình thành trong tương lai?
Vì một căn mua rẻ hơn 10% ở một dự án không về đích thì phần rẻ đó không có ý nghĩa nào, trong khi tiền đã đóng bị kẹt nhiều năm. Rủi ro không hoàn thành là rủi ro mất phần lớn giá trị, còn chênh lệch giá chỉ là chênh lệch vài phần trăm.
Bảo lãnh ngân hàng bảo vệ người mua tới đâu?
Bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư có nghĩa là nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, ngân hàng sẽ hoàn trả khoản tiền người mua đã đóng theo phạm vi ghi trong chứng thư. Cần đọc kỹ phạm vi và thời hạn hiệu lực của chứng thư, vì đây là hai chỗ quyết định mức bảo vệ thực tế.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đề nghị phân loại dự án thành ba nhóm — nhóm A đủ pháp lý và có khả năng hoàn thành cần tái cấp vốn, nhóm B có thể phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, nhóm C không có khả năng phục hồi và cần chuyển nhượng hoặc thanh lý | Báo VnExpress, 16/08/2026 — bài \"Cần ưu tiên cấp vốn dự án bất động sản có khả năng hoàn thành\" |
| Viện đề xuất ưu tiên cấp vốn cho nhóm A vì nhóm này đủ điều kiện và an toàn về pháp lý, thay vì áp dụng kiểm soát chung cho toàn lĩnh vực; chính sách đã dịch chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu từ năm 2023 | Báo VnExpress, 16/08/2026 |
| Sáu tháng đầu năm 2026 có 1.463 doanh nghiệp bất động sản giải thể, hơn gấp đôi con số 660 của cùng kỳ năm trước | Báo VnExpress, 19/08/2026 |
| Giai đoạn 2019–2021 tại Nha Trang, nhiều dự án bị thanh tra, thu hồi hoặc đình chỉ; giá giảm 20–40% và thanh khoản gần như tê liệt | thi-truong-nha-trang-2025 |
