Mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền: rủi ro nằm ở đâu

Có hai tình huống hoàn toàn khác nhau cùng dùng chữ uỷ quyền. Một cái an toàn, một cái đặt toàn bộ tài sản vào chỗ dễ mất.

Có hai tình huống rất khác nhau cùng dùng một chữ. Tình huống thứ nhất: anh/chị đang ở nước ngoài, nhờ em ruột ở Nha Trang thay mình đi nộp hồ sơ. Tình huống thứ hai: anh/chị trả đủ tiền cho một căn nhà và nhận về một hợp đồng uỷ quyền có công chứng thay vì hợp đồng chuyển nhượng.

Tình huống thứ nhất là công cụ đúng dùng đúng việc. Tình huống thứ hai là chỗ mất tài sản.

Hợp đồng uỷ quyền khác hợp đồng chuyển nhượng chỗ nào?

Khác ở một điểm quyết định: uỷ quyền không làm chuyển quyền sở hữu. Nó chỉ cho phép một người thay mặt người khác làm một số việc. Quyền sở hữu vẫn nằm nguyên chỗ cũ cho tới khi có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

-> Bốn dòng cuối là toàn bộ vấn đề. Người trả tiền mà chỉ cầm hợp đồng uỷ quyền đang ở vị thế người được nhờ làm việc, không phải người chủ, dù đã trả đủ tiền.

Bốn cách hợp đồng uỷ quyền tan biến

1. Bên uỷ quyền qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Uỷ quyền chấm dứt. Tài sản chuyển vào khối di sản và những người thừa kế trở thành đối tác mới của anh/chị — những người có thể chưa từng biết tới thoả thuận cũ. Đây là rủi ro không ai gây ra và không ai lường trước được.

2. Bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt. Pháp luật cho phép việc này theo những điều kiện nhất định. Một hợp đồng có thể bị chấm dứt là một hợp đồng không thể coi là nền của tài sản lớn.

3. Hết thời hạn. Nhiều hợp đồng uỷ quyền ghi thời hạn vài năm. Hết hạn mà chưa sang tên xong thì phải đi ký lại — và lúc đó bên kia có quyền không ký.

4. Tài sản bị xử lý vì nghĩa vụ của bên uỷ quyền. Trên hồ sơ, tài sản vẫn thuộc về họ. Nếu họ có nghĩa vụ phải thi hành án, tài sản đó nằm trong phạm vi bị xem xét.

Vì sao vẫn có người bán bằng uỷ quyền

Ba lý do thường gặp, và cả ba đều đáng đọc kỹ:

• Tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Chưa có sổ, đang thế chấp, đang tranh chấp, hoặc thuộc

diện hạn chế chuyển nhượng. Nếu đây là lý do thì bản thân nó đã là dữ kiện quan trọng nhất trong cả cuộc thương lượng — quan trọng hơn giá. Bài ban-lai-truoc-khi-co-so-duoc-khong đi vào tình huống này.

• Để giảm thuế phí. Uỷ quyền không phát sinh nghĩa vụ như chuyển nhượng. Khoản tiết kiệm đó nhỏ hơn

nhiều so với giá trị tài sản đang đặt vào rủi ro. Các khoản thuế phí thật khi sang tên nằm ở thue-phi-khi-mua-ban-bds-du-an.

• Vì tiện và vì nhanh. Lý do này thật, nhưng nó chỉ hợp lý cho việc làm thủ tục, không hợp lý cho

việc chuyển tài sản.

Khi uỷ quyền là công cụ đúng: viết hẹp lại

Uỷ quyền cần thiết trong nhiều tình huống chính đáng — người đang ở nước ngoài, người bận không về được, người cần một đại diện làm thủ tục hành chính. Với những trường hợp đó, nguyên tắc là viết hẹp:

• Liệt kê từng việc được làm. Nộp hồ sơ, nhận kết quả, ký biên bản bàn giao. Không viết "toàn quyền

định đoạt" nếu không thực sự cần định đoạt.

• Cân nhắc loại trừ quyền bán, tặng cho, thế chấp. Đây là ba quyền làm mất tài sản; chúng chỉ nên có

mặt khi việc uỷ quyền đúng là để làm ba việc đó.

• Ghi thời hạn cụ thể, đủ để làm xong việc chứ không mở vô hạn.
• Giữ một bản và biết mình huỷ được bằng cách nào.

Với người Việt ở nước ngoài, ranh giới giữa uỷ quyền hợp pháp và nhờ đứng tên hộ là ranh giới quan trọng nhất trong cả hồ sơ — viet-kieu-mua-bds-viet-nam-cua-phap-ly-nao nói kỹ về chỗ này.

Một bài học liên quan từ toà án

Ngày 21/08/2026, VietNamNet dẫn lại một vụ ở Cần Thơ: người mua đặt cọc 100 triệu đồng cho hai thửa đất giá 1,37 tỷ đồng, sau đó từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng vì đòi bên bán cung cấp thông tin quy hoạch. Toà hai cấp đều xử người mua mất cọc, với lý do hợp đồng đặt cọc không có điều khoản buộc bên bán cung cấp thông tin đó.

-> Bài học chung cho cả đặt cọc lẫn uỷ quyền là một: điều gì quan trọng thì phải nằm trong văn bản. Điều kiện không được viết ra thì không tồn tại, kể cả khi nó hoàn toàn hợp lý.

Ai KHÔNG nên đọc bài này

Người đang mua hàng sơ cấp trực tiếp từ chủ đầu tư. Đường đó ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy trình của dự án; uỷ quyền không xuất hiện trong chuỗi đó. Sự khác nhau giữa hai loại hợp đồng ấy nằm ở hdmb-va-hdcn-khac-gi-nhau.

Người đang có tranh chấp uỷ quyền. Bài này đưa khung nhận diện. Một tranh chấp thật cần luật sư đọc chính bộ hồ sơ đó.

Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập. Với bất kỳ giao dịch nào được đề nghị thực hiện bằng uỷ quyền thay vì chuyển nhượng, anh/chị nên hỏi thẳng lý do và kiểm chứng lý do đó trước khi bàn tới giá.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp