Vay mua bất động sản dự án: hồ sơ gồm gì, khác vay nhà lẻ ra sao

Khi mua trong dự án, thứ đem thế chấp thường chưa phải là căn nhà mà là quyền phát sinh từ hợp đồng. Khác biệt đó kéo theo cả một bộ hồ sơ và một nhóm rủi ro riêng.

Nhiều người đã từng vay mua nhà đất một lần nên nghĩ lần này cũng vậy. Thực ra hai quy trình khác nhau ở chỗ căn bản nhất: thứ đem ra thế chấp.

Hiểu đúng chỗ khác biệt đó thì phần còn lại — hồ sơ, thời gian, rủi ro — đều suy ra được.

Khác biệt gốc: thế chấp cái gì

Với nhà đất lẻ đã có sổ: thứ đem thế chấp là chính bất động sản. Nó tồn tại, đo được, định giá được, và phát mại được nếu cần.

Với căn trong dự án chưa bàn giao: thứ đem thế chấp thường là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Căn nhà chưa có. Cái ngân hàng cầm là một tập giấy tờ và một lời cam kết của chủ đầu tư.

-> Từ đó suy ra một hệ quả mà người vay cần biết: ngân hàng phải thẩm định cả chủ đầu tư và dự án, không chỉ thẩm định anh/chị.

Đây cũng là lý do một hồ sơ cá nhân rất tốt vẫn có thể bị từ chối, nếu dự án không nằm trong danh sách ngân hàng đó đã thẩm định.

Ba nhóm hồ sơ

Nhóm 1 — Nhân thân. Giấy tờ tuỳ thân, tình trạng hôn nhân, nơi cư trú. Nếu đã kết hôn, phần lớn trường hợp cần cả hai vợ chồng cùng ký, vì khoản vay hình thành nghĩa vụ chung.

Nhóm 2 — Chứng minh thu nhập. Hợp đồng lao động và sao kê lương với người làm công; hồ sơ doanh nghiệp, báo cáo tài chính và sao kê tài khoản với người kinh doanh; hợp đồng cho thuê và chứng từ nhận tiền với thu nhập từ cho thuê.

Đây là nhóm quyết định hạn mức, và cũng là nhóm mất thời gian nhất nếu chuẩn bị muộn. Với người kinh doanh, phần thu nhập không đi qua tài khoản là phần ngân hàng khó ghi nhận — chuẩn bị sớm vài tháng làm khác hẳn kết quả.

Nhóm 3 — Tài sản và dự án. Hợp đồng mua bán hoặc thoả thuận đặt cọc, chứng từ đã thanh toán, và hồ sơ pháp lý dự án.

Nhóm này anh/chị không tự chuẩn bị được — phải lấy từ chủ đầu tư hoặc đại lý. Nếu bên bán chậm cung cấp, hồ sơ vay đứng yên, trong khi lịch thanh toán thì vẫn chạy.

Đọc gói vay cho đủ vòng đời

Đây là phần hay bị nhìn nhầm nhất, vì phần được quảng cáo và phần quyết định nằm ở hai chỗ khác nhau.

Tỷ lệ cho vay và thời gian hỗ trợ lãi suất khác nhau rất nhiều giữa các dự án. Ở một số quỹ hàng tại dự án Cần Giờ, tỷ lệ cho vay lên tới 80% với hỗ trợ lãi suất 60 tháng, trong khi ở một dự án ven biển Nha Trang là 70% và 18 tháng.

Chênh lệch đó rất lớn về dòng tiền ngắn hạn. Nhưng nó không phải khoản được cho không — nó là một cấu phần của chính sách bán hàng, và nó được tính vào tổng giá trị thương vụ theo cách này hay cách khác.

Bốn câu cần trả lời trước khi ký hợp đồng tín dụng:

1. Sau khi hết hỗ trợ, mỗi tháng phải trả bao nhiêu? Đây là con số quan trọng nhất, và nó

thường không xuất hiện trong tờ giới thiệu.

1. Lãi suất thả nổi tính theo công thức nào? Lãi cơ sở cộng biên độ bao nhiêu, điều chỉnh mấy

tháng một lần.

1. Phí trả nợ trước hạn ra sao? Nếu định bán lại sớm, khoản này ăn thẳng vào phần lời.
2. Có bắt buộc mua kèm sản phẩm nào không, và chi phí đó là bao nhiêu.

Rủi ro riêng của việc vay khi mua trên giấy

Quãng trả lãi mà chưa có thu. Bắt đầu từ khi giải ngân và kết thúc khi tài sản sinh ra tiền — tức sau bàn giao, cộng thêm thời gian hoàn thiện và tìm khách thuê.

Cần cộng cả biên độ chậm bàn giao vào quãng này. Tại một dự án ven biển Nha Trang, mốc bàn giao kèm biên độ cộng trừ 180 ngày — sáu tháng đó là sáu tháng trả lãi thêm mà không vi phạm cam kết nào của bên bán.

Giải ngân theo tiến độ. Ngân hàng thường giải ngân theo đợt gắn với mốc thi công. Nếu dự án chậm, lịch giải ngân cũng chậm — điều này đôi khi có lợi, nhưng nó khiến kế hoạch tiền khó dự đoán.

Loại đất ảnh hưởng tới điều kiện vay. Trong cùng một dự án ven biển Nha Trang, một phân khu là đất ở sổ hồng lâu dài, hai phân khu còn lại là đất thương mại dịch vụ, sổ hồng riêng từng căn, thời hạn 50 năm. Với tài sản có thời hạn, ngân hàng thường thận trọng hơn về tỷ lệ cho vay và thời gian vay — vì thời hạn còn lại của tài sản là một biến số trong định giá.

Chuẩn bị theo thứ tự này

1. Hỏi ngân hàng hợp tác của dự án, trước khi chọn căn.
2. Xin bảng tính dòng tiền đầy đủ vòng đời khoản vay, không chỉ giai đoạn ưu đãi. Nếu bên bán

không đưa, tự lập — chỉ cần một bảng tính đơn giản.

1. Chuẩn bị hồ sơ thu nhập sớm, đặc biệt nếu thu nhập từ kinh doanh.
2. Nộp hồ sơ để có phê duyệt sơ bộ trước khi đặt cọc. Đây là bước bảo vệ chính anh/chị: biết

trước hạn mức được duyệt thì mới biết mình chọn được căn trong tầm nào.

Bước cuối quan trọng vì lịch thanh toán chạy rất sớm. Tại một dự án ven biển Nha Trang, hợp đồng chuyển nhượng được ký sau thoả thuận đặt cọc 15 ngày và sau khi khách đã đóng tối thiểu 15% tổng giá trị. Nếu khoản vay chưa được duyệt tại thời điểm đó, áp lực dồn hết về phía người mua.

Một điều chúng tôi nói dù nó không có lợi cho phía bán

Đừng để mức duyệt tối đa của ngân hàng quyết định căn anh/chị mua.

Ngân hàng duyệt dựa trên khả năng trả nợ tính theo thu nhập hiện tại. Nó không tính tới việc anh/chị đổi việc, ốm đau, hay thị trường cho thuê chững lại hai năm.

Một biên an toàn hợp lý — vay ít hơn mức được duyệt, và kiểm tra xem bài toán còn sống không khi lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm — là thứ giữ được tài sản trong đúng những năm khó, tức những năm mà tài sản đáng giữ nhất.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp