Vốn đắt, hàng bán chậm: chủ đầu tư đang vay 12% để giữ dự án

Khi chủ đầu tư vay đắt hơn và bán chậm hơn cùng lúc, thứ người mua nhận được là chiết khấu — và thứ người mua phải kiểm là tiến độ.

Theo VnExpress ngày 12/9/2026, dẫn số liệu S&I Ratings, CBRE và Ngân hàng Nhà nước, chi phí vay của chủ đầu tư bất động sản hiện trên 12%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu bình quân 11,4%, có đợt lên 12,5–13,5% — trong khi hàng bán chậm và người mua khó vay vì lãi mua nhà ở mức 12–14%/năm.

Các con số nói gì?

Doanh nghiệp đang vay nhiều hơn hẳn để giữ dự án chạy, và vay đắt hơn.

Bài báo tóm tắt tình huống bằng một câu: doanh nghiệp vẫn phải tăng vay để duy trì dự án, trong khi khả năng vay của người mua suy yếu — cung và cầu cùng lúc bị bóp từ phía tiền.

-> Con số đáng nhớ nhất là 228%: trái phiếu phát hành tăng hơn ba lần so với cùng kỳ. Đó là tiền vay mới để đảo tiền vay cũ và để xây tiếp; nó không phải dấu hiệu thị trường khoẻ, cũng không phải dấu hiệu sắp đổ — nó là dấu hiệu chủ đầu tư đang mua thời gian bằng lãi suất cao.

Vì sao người mua nên đọc báo cáo về vốn của chủ đầu tư?

Vì tiền của chủ đầu tư quyết định hai thứ người mua không nhìn thấy ở nhà mẫu: tốc độ thi công và mức sẵn sàng giảm giá.

Chủ đầu tư thiếu tiền thì thi công chậm; chủ đầu tư cần tiền gấp thì chiết khấu sâu. Hai thứ này đi cùng nhau, và người mua thường chỉ nhìn thấy thứ thứ hai. Áp lực trái phiếu chúng tôi đã điểm từ hồi tháng 8 ở Áp lực trái phiếu bất động sản nửa cuối năm; số liệu quý II lần này cho thấy áp lực ấy chưa giảm.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Một — chiết khấu lớn là dấu hiệu để hỏi, không phải để mừng. Chủ đầu tư nào đang chào chiết khấu sâu bất thường thì câu hỏi tiếp theo là: họ có trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới không, tiến độ công trường có khớp tiến độ công bố không. Cách tự kiểm ở Tự kiểm tiến độ công trường bằng mắt thường.

Hai — với dự án của tập đoàn lớn, đọc kết quả kinh doanh công khai của công ty mẹ. Ở Khánh Hoà, các dự án đang phân phối thuộc Vinhomes, Sun Group, KDI Holdings, VCN — hai trong số đó là doanh nghiệp niêm yết có báo cáo quý. Số liệu của Vinhomes chúng tôi đã điểm ở Vinhomes: hơn 4,1 tỷ cổ phiếu thưởng giao dịch từ 9/9. Kết quả tốt không bảo đảm cho từng dự án, nhưng loại được nỗi lo lớn nhất.

Ba — với người mua có vay, lãi 12–14% là con số phải nhét vào bảng tính trước khi nhìn chiết khấu. Chiết khấu 5% trên giá căn chỉ bằng khoảng nửa năm lãi ở mức đó. Giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất tới khi nhận nhà đáng tiền hơn một con số chiết khấu — nếu chủ đầu tư giữ được tiến độ. Và câu "nếu" ấy quay lại điểm một.

Câu hỏi thường gặp