Ở lâu và ở ổn định không tự sinh ra sổ. Thứ sinh ra sổ là một chuỗi giấy tờ chứng minh nguồn gốc, và chuỗi đó hay đứt ở đoạn cách đây ba mươi năm.
Theo Tiền Phong, đăng lại trên CafeF ngày 03/09/2026, 13 hộ dân tại thôn Phúc Sơn, xã Minh Quang, Tuyên Quang được một công ty mỏ bố trí đất trước năm 1993, sinh sống ổn định từ đó tới nay nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 2013, chính quyền thu hồi khu đất và giao cho địa phương quản lý. Báo cáo giám sát của Hội đồng nhân dân tỉnh tháng 12/2024 nêu nguyên nhân chủ yếu là việc thực hiện trách nhiệm theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với cơ quan chuyên môn chưa đầy đủ.
Vì sao nhóm hồ sơ này khó nhất
Đất do một tổ chức bố trí cho người lao động trước những năm 1990 là nhóm hồ sơ khó nhất trong việc xác định nguồn gốc, và lý do có tính hệ thống chứ không phải do ai làm sai.
- Việc bố trí đất khi đó thường không đi kèm quyết định giao đất theo thủ tục hiện hành, vì thủ
tục hiện hành chưa tồn tại.
- Hồ sơ nội bộ của doanh nghiệp qua ba mươi năm thường không còn, hoặc còn nhưng không đủ.
- Bản thân doanh nghiệp có thể đã giải thể, cổ phần hoá hoặc chuyển đổi, không còn pháp nhân để
xác nhận.
-> Kết quả là không bên nào còn giữ đủ căn cứ. Người dân không có giấy, doanh nghiệp không còn hồ sơ, cơ quan quản lý không có gì để đối chiếu. Hồ sơ khi đó không tắc vì ai từ chối, mà tắc vì thiếu vật liệu để giải quyết.
Ở lâu và ở ổn định không tự sinh ra giấy chứng nhận.
Thời gian sử dụng ổn định là một trong các căn cứ, không phải căn cứ duy nhất. Còn phải có nguồn gốc sử dụng đất xác định được, phù hợp quy hoạch, và không có tranh chấp. Thiếu một điều kiện thì ba mươi năm cũng như ba năm.
Đây không phải chuyện riêng của một tỉnh
Nhóm vướng mắc này xuất hiện ở nhiều địa phương, dưới nhiều dạng: đất nông trường, lâm trường giao khoán; đất tập thể phân cho cán bộ công nhân viên; đất khai hoang; đất giãn dân không hoàn tất thủ tục. Các nguyên nhân thường gặp khiến hồ sơ tắc nằm ở Chậm cấp sổ hồng: những nguyên nhân thường gặp.
Điểm chung của cả nhóm: giá bán thấp hơn mặt bằng, và đó chính là điều thu hút người mua. Phần chênh giá đó là phần bù cho rủi ro về thời gian — một rủi ro mà bản tin này cho thấy có thể tính bằng hàng chục năm.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một — phân biệt chưa làm sổ với không làm được sổ. Hai tình huống này được chào bán bằng cùng một câu đang làm sổ, nhưng chúng khác nhau hoàn toàn. Câu hỏi để tách: vướng ở khâu nào, và ai đang xử lý khâu đó. Câu trả lời cụ thể có tên cơ quan và tên thủ tục thì là tình huống thứ nhất; câu trả lời chung chung thì nên coi là tình huống thứ hai.
Hai — chú ý đất từng thuộc quỹ đất của một tổ chức. Tại địa bàn có nhiều đơn vị quản lý đất theo ngành, đây là nhóm cần hỏi kỹ nhất về nguồn gốc. Việc thu hồi và bàn giao lại cho địa phương — như trường hợp năm 2013 trong bản tin — không tự động giải quyết được quyền của người đang sử dụng.
Ba — không đặt cọc theo lời hứa về thời điểm có sổ. Nếu vẫn quyết định mua, thì điều khoản về thời hạn ra sổ và hậu quả khi không ra được sổ phải nằm trong văn bản, kèm cơ chế hoàn tiền. Các điều khoản cần có nằm ở Hợp đồng đặt cọc nên có những điều khoản nào.
Điều bản tin không nói
Bản tin không nêu diện tích cụ thể của từng hộ, không cho biết khu đất có phù hợp quy hoạch hiện hành hay không, và không nêu mốc thời gian chắc chắn cho việc cấp giấy chứng nhận ngoài cam kết cố gắng hoàn thiện thủ tục trong năm. Bài này viết về một vụ việc tại Tuyên Quang và không nhận định về thửa đất cụ thể nào tại Khánh Hoà.
Nguồn: Tiền Phong, đăng lại trên CafeF ngày 03/09/2026 - bài "Hơn 30 năm sống trên đất được cấp, 13 hộ dân ở Tuyên Quang vẫn mòn mỏi chờ sổ đỏ".
Câu hỏi thường gặp
Ở ổn định lâu năm thì có được cấp sổ không?
Thời gian sử dụng ổn định là một trong các căn cứ, nhưng không phải căn cứ duy nhất. Việc cấp giấy chứng nhận còn phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch, và tình trạng tranh chấp. Thiếu một trong các điều kiện thì hồ sơ không hoàn tất được, dù đã ở bao nhiêu năm.
Vì sao đất do doanh nghiệp bố trí lại khó cấp sổ?
Vì chuỗi giấy tờ chứng minh nguồn gốc thường đứt đoạn. Doanh nghiệp bố trí đất cho người lao động trước đây nhiều khi không có quyết định giao đất hợp lệ hoặc hồ sơ không còn lưu, và bản thân doanh nghiệp có thể đã giải thể hoặc chuyển đổi. Không có bên nào còn giữ đủ căn cứ để xác nhận.
Mua nhà đất chưa có sổ thì rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là không xác định được thời điểm có sổ, và trong thời gian đó thì không chuyển nhượng hợp pháp được, không thế chấp được, không chắc chắn về diện tích và ranh. Giá thấp hơn mặt bằng là phần bù cho rủi ro đó, và phần bù ấy đôi khi không đủ.
Người mua tại Khánh Hoà nên kiểm gì?
Kiểm ba thứ trước khi đặt cọc. Một là thửa đất đã có giấy chứng nhận chưa, hay mới chỉ có giấy tờ viết tay và xác nhận của địa phương. Hai là nguồn gốc sử dụng đất, đặc biệt với đất từng thuộc quỹ đất của một tổ chức. Ba là thửa đất có phù hợp quy hoạch hiện hành không.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Mười ba hộ dân tại thôn Phúc Sơn, xã Minh Quang, Tuyên Quang được một công ty mỏ bố trí đất trước năm 1993 và sinh sống ổn định từ đó tới nay nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | Tiền Phong, đăng lại trên CafeF ngày 03/09/2026 - bài Hơn 30 năm sống trên đất được cấp, 13 hộ dân ở Tuyên Quang vẫn mòn mỏi chờ sổ đỏ (cafef.vn) |
| Năm 2013 chính quyền thu hồi khu đất và giao cho địa phương quản lý | Tiền Phong, đăng lại trên CafeF ngày 03/09/2026 |
| Báo cáo giám sát của Hội đồng nhân dân tỉnh tháng 12/2024 nêu nguyên nhân chủ yếu là việc thực hiện trách nhiệm theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với cơ quan chuyên môn chưa đầy đủ | Tiền Phong, đăng lại trên CafeF ngày 03/09/2026 |
