Chỗ đỗ xe là hạng mục hiếm hoi trong một dự án mà thiếu bao nhiêu thì thấy ngay, nhưng lúc mua thì không ai kiểm.
Chỗ đỗ xe là một trong số ít hạng mục của dự án mà cư dân kiểm chứng được bằng mắt trong tháng đầu tiên vào ở. Không cần đo, không cần chuyên môn: chiều tối về, hoặc có chỗ hoặc không.
Nghịch lý là lúc mua thì gần như không ai kiểm. Người mua đọc kỹ diện tích, hướng, giá, tiến độ - rồi bỏ qua đúng cái hạng mục mà mình sẽ chạm vào hai lần mỗi ngày trong suốt thời gian ở đó.
Và đây là hạng mục gần như không sửa được sau khi công trình hoàn thành. Không thể đào thêm tầng hầm cho một toà nhà đã xây xong.
Phép tính thô mất năm phút
Cần đúng hai con số, và cả hai đều hỏi được.
Con số thứ nhất - số chỗ đỗ ô tô dự án bố trí. Hỏi thẳng, và hỏi rõ là bao nhiêu chỗ cho ô tô, tách riêng với chỗ xe máy. Đây là hai hạng mục khác nhau và hay bị gộp khi trả lời.
Con số thứ hai - số căn của toàn dự án, tính cả các giai đoạn dùng chung bãi đỗ.
Chia con số thứ nhất cho con số thứ hai, ra số chỗ đỗ ô tô trên mỗi căn. Đó là con số cần so.
| Tỷ lệ chỗ đỗ trên mỗi căn | Nghĩa là |
|---|---|
| Thấp | Chỉ một phần nhỏ số hộ có chỗ, phần còn lại phải tự lo bên ngoài |
| Gần một | Đủ cho phần lớn hộ có một xe, chưa tính khách và xe thứ hai |
| Trên một | Có dư cho khách và cho hộ có hai xe |
-> Con số này phải đọc cùng với phân khúc giá. Một dự án ở tầm giá cao thì tỷ lệ hộ có ô tô cao hơn hẳn, nên cùng một tỷ lệ chỗ đỗ có thể là dư ở dự án này và thiếu ở dự án kia.
Cách ước lượng tỷ lệ hộ có ô tô mà không cần số liệu
Không có bảng tra nào đáng tin cho việc này, nhưng có một cách kiểm rẻ và khá chuẩn.
Đi tới một dự án cùng phân khúc giá, cùng khu vực, đã bàn giao ít nhất ba năm, vào khoảng bảy giờ tối, và đếm. Đếm số xe đỗ trong hầm nếu vào được, đếm số xe đỗ tràn ra đường nội bộ và lòng đường xung quanh.
Tỷ lệ tràn ra ngoài chính là phần thiếu. Và cái dự án đang xem, nếu cùng phân khúc, rất có khả năng đi tới đúng trạng thái ấy sau ngần ấy năm.
Bảy giờ tối là mốc nên chọn, không phải ban ngày.
Ban ngày phần lớn xe đã đi làm, bãi đỗ nào cũng trông rộng rãi. Nếp sinh hoạt thật hiện ra vào buổi tối và vào cuối tuần - đó cũng là lúc nên đi xem chính dự án mình định mua nếu nó đã có người ở.
Bốn câu hỏi ngoài phép tính
Con số chỉ trả lời được một nửa. Nửa còn lại nằm ở quyền và ở tiền.
Một - chỗ đỗ là bán, là thuê, hay đi kèm căn hộ. Ba mô hình cho ba hệ quả tài chính khác nhau. Nếu là bán thì ai được mua, giá bao nhiêu, có bán hết cho người ngoài dự án không.
Hai - phần nào thuộc sở hữu chung. Chỗ để xe đạp, xe máy và xe cho người khuyết tật thuộc sở hữu chung theo quy định. Chỗ để ô tô thì phụ thuộc vào thoả thuận trong hợp đồng. Ranh giới chung riêng nằm ở Tiện ích chung và riêng: ai sở hữu, ai được dùng - và đây là một trong những nguồn tranh chấp phổ biến nhất trong nhà chung cư, xem Tranh chấp chung cư: ba khoảng trống trong quản lý vận hành.
Ba - phí gửi xe hằng tháng và cơ chế tăng phí. Hỏi mức hiện tại thì dễ, hỏi cơ chế điều chỉnh mới là câu đáng hỏi. Chi phí vận hành hầm xe nằm trong bài toán phí quản lý chung - xem Phí quản lý vận hành tính thế nào, và ai quyết mức phí.
Bốn - bãi đỗ có dùng chung với khối thương mại không. Nếu dự án có trung tâm thương mại hoặc khối văn phòng dùng chung hầm, thì phần dành cho cư dân bị chia sẻ vào đúng giờ cao điểm cuối tuần.
Với nhà phố và biệt thự thì tính khác
Sản phẩm thấp tầng thường có sân riêng nên bài toán nhẹ hơn, nhưng nó chuyển sang ba chỗ khác.
Bề rộng đường nội bộ. Đường hẹp mà hai bên cùng đỗ xe thì xe cứu hoả không vào được. Đây là vấn đề an toàn chứ không chỉ là bất tiện, và nó xuất hiện đúng vào lúc khu đã đông dân.
Chỗ cho xe thứ hai và cho khách. Sân trước một nhà phố thường chứa được một xe. Hộ có hai xe, hoặc nhà có khách, sẽ tràn ra đường.
Nhà làm kinh doanh hoặc làm lưu trú. Nếu căn được dùng để kinh doanh thì lượng xe ra vào cao hơn hẳn nhà ở thuần. Với căn làm lưu trú ngắn ngày, chỗ đỗ cho khách là một phần của chất lượng dịch vụ.
Ai KHÔNG cần đặt nặng phần này
Người mua ở khu vực trung tâm, đi lại chủ yếu bằng xe máy và phương tiện công cộng. Nhu cầu ô tô thấp thì phần thiếu ít ảnh hưởng, và giá bán thường đã phản ánh việc dự án không có nhiều chỗ đỗ.
Người mua để cho thuê ngắn ngày cho khách du lịch. Nhóm khách này phần lớn không đi ô tô riêng, nhưng đổi lại cần chỗ dừng đỗ cho xe đưa đón - hỏi về chỗ dừng đỗ tạm thay vì chỗ đỗ cố định.
Người mua đất nền để xây sau. Ở đây tự quyết định được bố trí sân xe khi thiết kế, miễn là kiểm bề rộng đường trước mặt và quy định về khoảng lùi.
Điều bài này không nói
Bài này không nêu chỉ tiêu chỗ đỗ xe bắt buộc theo quy chuẩn, vì con số đó khác nhau theo loại công trình, loại đô thị và thời kỳ ban hành - cần tra tại quy chuẩn hiện hành và hồ sơ được duyệt của từng dự án. Bài cũng không đánh giá số chỗ đỗ của bất kỳ dự án cụ thể nào, và không nêu mức phí gửi xe tham chiếu.
Câu hỏi thường gặp
Chỗ đỗ xe trong chung cư thuộc sở hữu của ai?
Tuỳ loại. Phần chỗ để xe đạp, xe máy và xe cho người khuyết tật thuộc sở hữu chung của cư dân theo quy định. Chỗ để ô tô thì chủ đầu tư có quyền quyết định bán hoặc cho thuê, và điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Đọc kỹ điều khoản này trước khi ký, vì nó quyết định mình có quyền gì với chỗ đỗ.
Tính nhu cầu chỗ đỗ xe của một dự án thế nào?
Lấy số căn hộ nhân với tỷ lệ hộ có ô tô dự kiến, rồi so với số chỗ đỗ ô tô mà dự án bố trí. Tỷ lệ hộ có ô tô phụ thuộc vào phân khúc giá và vị trí, nên cách gần đúng nhất là đi xem một dự án cùng phân khúc đã vận hành vài năm và đếm.
Dự án thiếu chỗ đỗ xe thì hệ quả là gì?
Xe tràn ra đường nội bộ và lòng đường bên ngoài, sinh tranh chấp giữa cư dân với ban quản lý và với hàng xóm ngoài dự án. Giá thuê chỗ đỗ tăng theo thời gian. Với người mua để cho thuê lại, thiếu chỗ đỗ làm hẹp nhóm khách thuê. Đây là hạng mục gần như không sửa được sau khi công trình hoàn thành.
Nhà thấp tầng thì có phải lo chuyện này không?
Ít hơn nhưng không phải không. Nhà phố và biệt thự thường đỗ xe trong khuôn viên riêng, nhưng bài toán chuyển sang chỗ đỗ cho khách và cho xe thứ hai, cùng với bề rộng đường nội bộ. Đường nội bộ hẹp mà hai bên đều đỗ xe thì xe cứu hoả không vào được, và đó là vấn đề nghiêm trọng hơn sự bất tiện.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Phân biệt phần tiện ích thuộc sở hữu chung và phần thuộc sở hữu riêng | Bài cùng hệ thống: Tiện ích chung và riêng: ai sở hữu, ai được dùng — khanhhoabds.vn/tien-ich-chung-va-rieng-ai-so-huu |
| Cấu phần của phí quản lý vận hành và cách đối chiếu mức phí với dịch vụ | Bài cùng hệ thống: Phí quản lý vận hành tính thế nào, và ai quyết mức phí — khanhhoabds.vn/phi-quan-ly-van-hanh-tinh-the-nao |
| Cách đọc chỉ tiêu mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất | Bài cùng hệ thống: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất: đọc sao cho đúng — khanhhoabds.vn/mat-do-xay-dung-va-he-so-su-dung-dat |
| Những khoảng trống trong quản lý vận hành nhà chung cư và cách chúng thành tranh chấp | Bài cùng hệ thống: Tranh chấp chung cư: ba khoảng trống trong quản lý vận hành — khanhhoabds.vn/tranh-chap-chung-cu-khoang-trong-quan-ly |
