Cả hai đầu của giao dịch đều đi vòng — mua bằng hợp đồng uỷ quyền, bán bằng giá khai thấp — và cả hai đầu đều để lại dấu vết.
Theo CafeF ngày 11/9/2026, Công an tỉnh An Giang đã khởi tố ông Lâm Định Quốc, 69 tuổi, về tội trốn thuế. Ông bán gần 6.000 m² đất tại khu phố 5, Dương Đông, Phú Quốc với giá thực tế 40 tỷ đồng nhưng khai 2 tỷ đồng, trốn 910 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân và 191 triệu đồng lệ phí trước bạ. Bị can bị cấm đi khỏi nơi cư trú.
Giao dịch đi vòng ở cả hai đầu
Đầu mua: dùng hợp đồng uỷ quyền thay hợp đồng chuyển nhượng để tránh nộp lệ phí. Đầu bán: khai giá bằng một phần hai mươi giá thật để tránh thuế thu nhập cá nhân.
Với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% (theo các văn bản thuế hiện hành), con số 910 triệu và 191 triệu đồng khớp gần đúng với chênh lệch 38 tỷ đồng giữa giá thật và giá khai. Đây là phép tính cơ quan điều tra làm trong vài phút khi đã có giá thật trong tay.
| Đầu giao dịch | Cách đi vòng | Dấu vết để lại |
|---|---|---|
| Mua vào | Hợp đồng uỷ quyền thay chuyển nhượng | Văn bản uỷ quyền công chứng, không có lệ phí trước bạ nộp |
| Bán ra | Khai 2 tỷ, thật 40 tỷ | Chênh lệch 20 lần với giá khu vực; dòng tiền; lời khai bên mua |
-> Điểm đáng chú ý không phải mức chênh — mà là cả hai đầu cùng đi vòng. Một người dùng hợp đồng uỷ quyền để mua thì gần như chắc chắn sẽ khai thấp khi bán, vì giá vốn của họ trên giấy vốn đã không tồn tại. Hai lỗi nối nhau, và lỗi trước làm lỗi sau khó chối hơn.
Vì sao vụ này thành án hình sự chứ không phải phạt hành chính?
Vì số thuế trốn — hơn 1,1 tỷ đồng cộng cả thuế và phí — vượt xa ngưỡng để xử lý hình sự, và hành vi có tính chủ ý rõ ràng thể hiện qua cách đi vòng ở cả hai đầu.
Phần lớn giao dịch khai thấp ở mức vài trăm triệu đồng chênh lệch chỉ bị yêu cầu kê khai lại hoặc truy thu. Nhưng thị trường đất nền ở các điểm nóng như Phú Quốc, Nha Trang, Cam Ranh đã tăng giá nhiều lần trong mười năm; một thửa mua vài tỷ, bán vài chục tỷ là chuyện thường — và chênh lệch thuế ở mức đó không còn là chuyện hành chính.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một — Nha Trang và Cam Ranh có cùng hình dạng thị trường với Phú Quốc: đất nền tăng giá nhiều lần, giao dịch thứ cấp nhiều, thói quen khai thấp còn phổ biến. Người bán ở đây đang giữ những khoản chênh lệch lớn tương tự, và cơ quan thuế đọc cùng một loại dữ liệu. Rủi ro của cách làm này với bên mua — không chỉ bên bán — chúng tôi phân tích ở Hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thật: ai chịu rủi ro gì.
Hai — hợp đồng uỷ quyền để "mua" đất là cách tự tước quyền của mình. Người mua bằng uỷ quyền không đứng tên sổ, mất quyền khi người uỷ quyền chết hoặc huỷ uỷ quyền, và tài sản có thể bị kê biên vì nợ của người đứng tên. Vụ này cho thấy thêm một rủi ro: văn bản uỷ quyền là bằng chứng về ý định tránh phí khi bị điều tra. Các bẫy uỷ quyền khác ở Uỷ quyền mua bán bất động sản: rủi ro nằm ở đâu.
Ba — mua sơ cấp từ chủ đầu tư thì không có bài toán này. Từ 26/8/2026 chủ đầu tư nhận tiền ngoài ngân hàng bị phạt tới 300 triệu đồng, giá trên hợp đồng là giá thật. Khai thấp là bài toán của đất nền và nhà thứ cấp — nơi người mua nên là bên từ chối trước, thay vì bên gật đầu.
Câu hỏi thường gặp
Khai giá thấp khi bán đất bị xử lý thế nào?
Ở mức thông thường là truy thu thuế và phạt hành chính; ở mức số thuế trốn đủ lớn thì bị khởi tố hình sự về tội trốn thuế. Vụ Phú Quốc được CafeF đưa tin ngày 11/9/2026 có số thuế và phí trốn hơn 1,1 tỷ đồng và đã chuyển sang khởi tố.
Mua đất bằng hợp đồng uỷ quyền có gì rủi ro?
Người mua không đứng tên trên sổ, chỉ có quyền theo phạm vi uỷ quyền và mất quyền khi người uỷ quyền chết, huỷ uỷ quyền hoặc tài sản bị kê biên vì nợ của người đứng tên. Trong vụ này, hợp đồng uỷ quyền còn là dấu vết cho thấy mục đích tránh phí — điều bất lợi thêm khi bị điều tra.
Cơ quan thuế xác định giá thật bằng cách nào?
Đối chiếu giá kê khai với bảng giá đất, giá giao dịch tương tự trong khu vực, dòng tiền qua ngân hàng, và tố cáo hoặc tài liệu thu được khi điều tra. Chênh lệch từ 2 tỷ lên 40 tỷ đồng — hai mươi lần — là mức bất kỳ phép đối chiếu nào cũng bắt được.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Công an tỉnh An Giang khởi tố ông Lâm Định Quốc (sinh năm 1957, trú tại Cà Mau) về tội trốn thuế; ông mua gần 6.000 m² đất tại khu phố 5, Dương Đông, Phú Quốc bằng hợp đồng uỷ quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng để tránh nộp lệ phí, khi bán lại khai giá 2 tỷ đồng trong khi giá thực tế 40 tỷ đồng; số thuế thu nhập cá nhân trốn 910 triệu đồng, lệ phí trước bạ 191 triệu đồng; bị can bị cấm đi khỏi nơi cư trú | CafeF ngày 11/9/2026 — Bán đất 40 tỷ đồng nhưng khai chỉ 2 tỷ đồng, Lâm Định Quốc bị khởi tố |
| Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản tính 2% trên giá chuyển nhượng; lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% | Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định về lệ phí trước bạ hiện hành — mức thuế suất phổ biến |
