'Dữ liệu đất đai không thể thay công chứng' — tranh luận dự thảo Luật

Theo VnExpress ngày 15/9/2026, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng cùng ngày, đề xuất bỏ bắt buộc công chứng với một số giao dịch khi cơ sở dữ liệu đất đai đã đầy đủ vấp phải phản biện — Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng "dữ liệu không thể xác nhận ý chí và sự tự nguyện của các bên", Hiệp hội Ngân hàng đề nghị giữ công chứng cho chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp; phía Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội lại cho rằng khi dữ liệu đủ thì công chứng "không nhất thiết", để người dân tự chọn. Bài này tóm bốn ý kiến và nói vì sao với người mua nhà đất, "bỏ bắt buộc" không có nghĩa là "nên bỏ".

Theo VnExpress ngày 15/9/2026, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng cùng ngày, đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng với một số giao dịch bất động sản khi cơ sở dữ liệu đất đai đã đầy đủ đã trở thành điểm tranh luận chính. Đây là diễn biến mới của câu chuyện đã điểm tin trước (nguồn: Bỏ thủ tục công chứng trong Luật Đất đai) — lần này với tên người và lập luận cụ thể từ cả hai phía.

Ai nói gì tại hội thảo?

Bốn ý kiến chính, hai chiều: hai bên muốn giữ công chứng cho giao dịch định đoạt tài sản, một bên muốn để người dân tự chọn, một bên đòi làm rõ khái niệm trước khi bàn.

Điểm đáng chú ý là phía ngân hàng đứng cùng phía với Sở Tư pháp. Ngân hàng là bên nhận thế chấp hằng ngày và là bên mất tiền đầu tiên khi một hợp đồng bị tuyên vô hiệu — họ muốn giữ công chứng không vì thủ tục, mà vì đó là lớp kiểm soát rủi ro họ đang dựa vào.

-> Hai luồng lập luận không thật sự cãi nhau về dữ liệu. Bên ủng hộ nói dữ liệu đủ để biết đất của ai; bên phản đối nói dữ liệu không đủ để biết người đó có muốn bán không. Cả hai đều đúng về phần mình nói.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Với người sắp mua nhà đất ở Nha Trang, tin này nên đọc thành hai lớp: lớp luật đang bàn và lớp việc mình vẫn phải làm dù luật ngả về phía nào.

Lớp luật. Đây là dự thảo đang góp ý, chưa phải luật; và ngay cả khi thông qua, nội dung là bỏ bắt buộc chứ không phải bỏ công chứng. Điều kiện kích hoạt — "cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ" — lại là thứ bà Phan Thị Hồng vừa chỉ ra là chưa có định nghĩa. Ở Khánh Hoà, nơi vừa có ca hồ sơ phải tạm dừng vì phường không có file quy hoạch, "đầy đủ" là một mốc còn xa; sổ đỏ điện tử đang ở giai đoạn chọn phương án (nguồn: Hai phương án phân cấp thẩm quyền đất đai và sổ đỏ điện tử).

Lớp việc phải làm. Ba rủi ro công chứng đang chặn cho người mua không biến mất khi thủ tục biến mất:

• Người bán không đủ năng lực hành vi hoặc bị ép ký — thứ chỉ có người đứng trước mặt hai bên mới đọc được, đúng như Sở Tư pháp nói.
• Tài sản đang tranh chấp, đang thế chấp, đã bán cho người khác — dữ liệu tốt sẽ bắt được phần lớn, nhưng "phần lớn" không phải "tất cả".
• Hợp đồng soạn thiếu — công chứng viên là người đọc hợp đồng của anh/chị bằng mắt luật, thường là người duy nhất trong giao dịch làm việc đó.

Nếu một ngày công chứng thành tự chọn, phí công chứng vẫn là khoản rẻ nhất trong toàn bộ chi phí một giao dịch vài tỷ, và người mua khôn sẽ vẫn chọn nó — như hôm nay người ta vẫn chọn công chứng thay cho chứng thực dù luật cho cả hai (nguồn: Công chứng hay chứng thực — chọn cái nào). Thứ tuyệt đối không nên làm là lấy cuộc tranh luận này làm lý do chấp nhận một giao dịch qua vi bằng hay giấy tay "vì sắp bỏ công chứng rồi" (nguồn: Vi bằng không thay được công chứng).

-> Luật có thể bỏ bắt buộc. Rủi ro thì không đọc dự thảo.

Câu hỏi thường gặp