Condotel, officetel: cơ chế gỡ vướng cấp sổ theo Nghị quyết 29

Đây là cơ chế xử lý cho dự án cụ thể đã vướng mắc từ trước, không phải một quy định áp dụng tự động cho mọi condotel đang bán trên thị trường.

Theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 được Quốc hội khoá 16 thông qua ngày 24/4/2026, có hiệu lực từ 1/5/2026, một cơ chế đặc thù đã được lập ra để xử lý các dự án đất đai vi phạm pháp luật xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực — trong đó condotel và officetel là nhóm được nhắc tới cụ thể.

Vấn đề bắt nguồn từ đâu

Trong một giai đoạn trước đây, một số địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng xây trên đất thương mại, dịch vụ theo dạng "đất ở không hình thành đơn vị ở, có thời hạn sử dụng lâu dài". Đây là một khái niệm không tồn tại trong quy định pháp luật đất đai chính thức — đất thương mại, dịch vụ theo luật chỉ có thời hạn sử dụng tối đa 50 năm, không phải lâu dài như đất ở.

-> Hệ quả là hàng loạt dự án bị coi là được cấp giấy chứng nhận sai quy định, khiến việc cấp sổ cho từng căn hộ, từng chủ sở hữu bị đình trệ nhiều năm — đây chính là gốc rễ của tình trạng nhiều condotel "ngủ đông" về mặt pháp lý mà thị trường vẫn nhắc tới.

Cơ chế xử lý theo Nghị quyết 29

Theo Điều 14 của Nghị quyết, với những dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét điều chỉnh mục tiêu dự án để tiếp tục triển khai, thay vì buộc dừng hoàn toàn. Đây là hướng xử lý theo nguyên tắc chung đã quen thuộc: vi phạm nhưng phù hợp quy hoạch thì có đường điều chỉnh để tồn tại hợp pháp, khác với vi phạm không phù hợp quy hoạch phải xử lý theo hướng khác.

Vì sao đây là tin đáng chú ý với Khánh Hoà

Khánh Hòa là một trong những thị trường có số lượng dự án condotel, căn hộ du lịch lớn nhất cả nước, tích luỹ qua nhiều năm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ven biển. Một cơ chế xử lý ở cấp Quốc hội cho nhóm sản phẩm này có ý nghĩa trực tiếp hơn với thị trường Khánh Hòa so với nhiều địa phương khác.

Tuy vậy, cần nói rõ: Nghị quyết 29 không phải một cây đũa thần cấp sổ ngay lập tức cho mọi condotel. Nó chỉ mở ra một cơ chế — tức một con đường xử lý — cho từng dự án cụ thể, và việc dự án nào thực sự được áp dụng, xử lý tới đâu, phụ thuộc vào rà soát của cơ quan quản lý đất đai địa phương với chính dự án đó.

Ai KHÔNG phù hợp

Người đang tìm hiểu condotel như một loại hình đầu tư nói chung, chưa liên quan tới một dự án cụ thể đang vướng mắc pháp lý. Cơ chế trong Nghị quyết 29 chỉ áp dụng cho các dự án đã từng bị cấp giấy chứng nhận sai quy định trước Luật Đất đai 2024, không phải một chính sách áp dụng chung cho toàn bộ thị trường condotel.

Xem thêm về sự khác biệt giữa sổ hồng có thời hạn và lâu dài tại Vướng xác định giá đất ẩn mất thời hạn thuê.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp