Có một cách làm ngắn thời hạn sở hữu mà không ai cố ý: đồng hồ bắt đầu chạy trước khi dự án được phép chạy.
Theo VnExpress ngày 01/09/2026, nhiều doanh nghiệp nhận quyết định cho thuê đất rồi phải chờ nhiều năm mới hoàn tất thủ tục xác định giá đất - trong khi thời hạn thuê đã bắt đầu chạy từ ngày có quyết định cho thuê.
Bài báo dẫn trường hợp một dự án tại Thủ Thiêm được cho thuê đất năm 2017 nhưng tới 2025 mới có quyết định xác định giá; và dự án IFC One Saigon còn khoảng 39 năm thay vì 50 năm ban đầu.
Quy định đặt mốc 180 ngày để ban hành quyết định về giá đất. Thực tế nhiều dự án kéo dài nhiều năm.
Vì sao đây là câu chuyện của người mua, không chỉ của doanh nghiệp
Vì thời hạn còn lại của dự án là thứ đi thẳng vào giấy chứng nhận của người mua.
Với sản phẩm nằm trên đất thuê có thời hạn - căn hộ du lịch, khách sạn, một phần dòng sản phẩm nghỉ dưỡng - thời hạn sử dụng ghi cho người mua thường tính theo thời hạn còn lại của dự án, chứ không phải trọn 50 năm kể từ ngày nhận nhà.
-> Nghĩa là hai người mua cùng một sản phẩm, cùng một mức giá, có thể nhận về số năm sử dụng khác nhau chỉ vì dự án của họ khởi động cách nhau vài năm thủ tục.
Đây là con số hỏi được và kiểm được, không phải chuyện phải tin.
Hỏi đúng một câu: quyết định cho thuê đất hoặc giao đất của dự án ban hành ngày nào, thời hạn ghi trong đó là bao nhiêu năm? Rồi đề nghị được xem bản sao văn bản.
Lấy thời hạn trừ đi số năm đã trôi qua kể từ ngày đó, ra thời hạn còn lại. Đó là con số thật, và nó thường không trùng với con số in trên tờ rơi.
Cách tính lại thời hạn khi dự án đổi chủ đầu tư nằm ở Chuyển nhượng dự án: thời hạn tính lại hay giữ nguyên.
Ba kiến nghị được nêu trong bài
Bài báo dẫn các đề xuất từ phía doanh nghiệp và chuyên gia:
- Mở rộng áp dụng bảng giá đất thay cho định giá từng trường hợp - giảm số vụ phải qua thủ tục định giá riêng.
- Đẩy nhanh sửa đổi Quyết định 45 của TP.HCM.
- Loại thời gian chậm trễ ra khỏi cách tính thời hạn thuê cho các dự án bị ảnh hưởng.
Đề xuất thứ ba là đề xuất chạm trực tiếp tới người mua. Nếu được áp dụng, thời hạn còn lại của một số dự án sẽ được tính lại theo hướng có lợi. Nhưng cho tới khi có văn bản, đây vẫn là đề xuất chứ không phải quy định - và không nên định giá một tài sản dựa trên một đề xuất.
Bối cảnh chung của việc định giá đất nằm ở Cơ sở dữ liệu giá đất sát giao dịch thật và Bảng giá đất chuyển sang cập nhật hằng năm.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một - Khánh Hoà có nhiều sản phẩm nằm trên đất thuê có thời hạn. Dòng căn hộ du lịch và một phần sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển thuộc nhóm này. Với chúng, câu hỏi về ngày ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất là câu hỏi bắt buộc, không phải câu hỏi tuỳ chọn.
Hai - đừng lấy con số 50 năm trên tài liệu bán hàng làm căn cứ tính toán. Nó là thời hạn của quyết định, không phải số năm mình còn được dùng. Với dòng sản phẩm 50 năm tại Nha Trang, cách đặt bài toán nằm ở Sở hữu 50 năm: tính bài toán thế nào cho đúng.
Ba - thời hạn còn lại ảnh hưởng tới cả việc bán lại về sau. Người mua sau mình cũng sẽ hỏi đúng câu hỏi này, và mỗi năm trôi qua thì con số trả lời họ lại ngắn đi một năm. Đó là điểm khác biệt cơ bản giữa tài sản có thời hạn và tài sản lâu dài, xem Đất ở và đất thương mại dịch vụ ven biển Nha Trang.
Điều bản tin không nói
Bản tin không nêu số lượng dự án đang vướng thủ tục xác định giá trên cả nước, không nêu tình hình tại Khánh Hoà, và không cho biết các kiến nghị có được tiếp thu hay không. Trường hợp IFC One Saigon và dự án Thủ Thiêm được dẫn là ví dụ cụ thể, không đại diện cho toàn bộ thị trường. Bài này không đánh giá bất kỳ dự án nào đang phân phối.
Nguồn: VnExpress, ngày 01/09/2026 - bài "Doanh nghiệp bỏ lỡ nhiều năm khai thác đất vì vướng xác định giá".
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn thuê đất 50 năm được tính từ ngày nào?
Theo bài báo trên VnExpress ngày 01/09/2026, thời hạn thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất. Đây là mốc đứng trước rất nhiều thủ tục khác, trong đó có việc xác định giá đất - thủ tục mà nếu chưa xong thì doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa triển khai được dự án.
Vì sao dự án 50 năm chỉ còn 39 năm?
Vì đồng hồ 50 năm bắt đầu chạy từ quyết định cho thuê đất, còn dự án chỉ triển khai được sau khi xong thủ tục xác định giá và nghĩa vụ tài chính. Khoảng thời gian giữa hai mốc đó, theo bài báo có trường hợp lên tới nhiều năm, vẫn bị trừ vào thời hạn. Trường hợp IFC One Saigon được nêu còn khoảng 39 năm thay vì 50 năm.
Người mua nhà, mua căn hộ có bị ảnh hưởng không?
Có, khi sản phẩm nằm trên đất thuê có thời hạn. Thời hạn ghi trong giấy chứng nhận của người mua thường tính theo thời hạn còn lại của dự án, chứ không phải trọn 50 năm kể từ ngày bàn giao nhà. Đây là con số cần hỏi và đối chiếu bằng văn bản trước khi ký.
Hỏi thế nào để biết thời hạn còn lại thật sự?
Hỏi ngày ban hành quyết định cho thuê đất hoặc quyết định giao đất của dự án, và thời hạn ghi trong quyết định đó. Lấy hai con số này trừ đi thời gian đã trôi qua là ra thời hạn còn lại. Đề nghị được xem bản sao văn bản, đừng nhận câu trả lời miệng.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (5 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Thời hạn thuê đất tính từ ngày có quyết định cho thuê đất, trong khi thủ tục xác định giá đất có thể kéo dài nhiều năm sau đó | VnExpress, ngày 01/09/2026 - bài Doanh nghiệp bỏ lỡ nhiều năm khai thác đất vì vướng xác định giá (vnexpress.net) |
| Theo quy định, quyết định về giá đất cần được ban hành trong 180 ngày, nhưng nhiều dự án bị kéo dài nhiều năm | VnExpress, ngày 01/09/2026 |
| Một dự án tại Thủ Thiêm được cho thuê đất năm 2017 nhưng tới năm 2025 mới có quyết định xác định giá | VnExpress, ngày 01/09/2026 |
| Dự án IFC One Saigon còn khoảng 39 năm thời hạn thay vì 50 năm như ban đầu | VnExpress, ngày 01/09/2026 |
| Kiến nghị được nêu gồm mở rộng áp dụng bảng giá đất thay cho định giá từng trường hợp, đẩy nhanh sửa đổi Quyết định 45 của TP.HCM, và loại thời gian chậm trễ ra khỏi cách tính thời hạn thuê | VnExpress, ngày 01/09/2026 |
