Đất có tranh chấp: bốn nơi tra được trước khi đặt cọc

Tranh chấp là thứ duy nhất trong hồ sơ nhà đất không hiện ra trên bất kỳ tờ giấy nào người bán đưa cho mình.

Trong toàn bộ hồ sơ một thửa đất, tranh chấp là thứ duy nhất không nằm trên bất kỳ tờ giấy nào người bán đưa cho mình. Sổ hồng không ghi. Hợp đồng không ghi. Ảnh chụp không cho thấy.

Người bán cũng không có động cơ nói ra, và trong nhiều trường hợp họ nói thật khi bảo không biết - tranh chấp phát sinh giữa những người thừa kế, hoặc giữa hai nhà hàng xóm về một mét đất giáp ranh, có thể chưa bao giờ được đưa lên giấy.

-> Vì vậy đây là phần duy nhất trong việc kiểm tra pháp lý mà người mua phải tự đi tìm, chứ không chờ được đưa.

Nơi thứ nhất - Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất

Đây là nơi nên đi trước, vì theo trình tự giải quyết tranh chấp đất đai thì hoà giải tại cấp xã là bước bắt buộc trước khi vụ việc được đưa lên toà. Nghĩa là gần như mọi tranh chấp có tính chính thức đều đã đi qua đây.

Cách hỏi: nêu số thửa, số tờ bản đồ, tên chủ sử dụng, rồi hỏi thẳng hai câu.

• Thửa này có đơn đề nghị hoà giải tranh chấp nào không?
• Thửa này có nằm trong diện thu hồi, giải toả hoặc có thông báo nào của xã không?

Câu thứ hai không phải về tranh chấp nhưng nên hỏi cùng lúc, vì nó cùng một cửa và cùng một buổi đi.

Nơi thứ hai - Văn phòng đăng ký đất đai

Nơi này trả lời một câu khác: tình trạng đăng ký của thửa đất hiện đang ra sao.

Dòng cuối cùng đáng làm kỹ. Ranh giới trên bản đồ và hàng rào ngoài thực địa lệch nhau vài chục xăng-ti-mét là chuyện thường gặp, và phần lớn tranh chấp giữa các nhà liền kề bắt đầu từ đúng khoảng lệch đó. Cách xử lý khi đã lệch nằm ở Tranh chấp ranh giới đất: trình tự xử lý và chỗ hay sai - nhưng biết trước khi mua thì rẻ hơn nhiều so với xử lý sau khi mua.

Nơi thứ ba - văn phòng công chứng

Công chứng viên tra dữ liệu ngăn chặn trước khi ký, và họ chịu trách nhiệm nghề nghiệp với chữ ký của mình. Vì vậy phản ứng của họ là một chỉ báo đáng đọc.

Nếu công chứng viên chần chừ hoặc từ chối, đó là thông tin, không phải trở ngại. Đừng đi tìm văn phòng khác dễ tính hơn - hãy hỏi cho ra vì sao. Trong nhiều trường hợp, lý do là thứ mà cả người bán lẫn người mua đều chưa biết.

Ranh giới giữa công chứng, chứng thực và vi bằng - ba thứ hay bị dùng lẫn - nằm ở Công chứng hay chứng thực: hai thủ tục, hai giá trị pháp lý và Vi bằng không thay được công chứng: khoảng cách nằm ở đâu.

Nơi thứ tư - chính hàng xóm

Nơi này không có con dấu nào, và cũng vì thế mà nó nói thật.

Sang nhà bên cạnh, hỏi ba câu đơn giản: mảnh này của ai, ở đây bao lâu rồi, có ai từng tới đo đạc hay hỏi mua không. Ba câu đó thường lộ ra nhiều hơn cả một buổi ngồi đọc hồ sơ.

• Nếu hai nhà hàng xóm kể hai câu chuyện khác nhau về cùng một mảnh đất, dừng lại.
• Nếu có người nói mảnh đó đang có chuyện, dừng lại và đi hỏi cho ra.
• Nếu ai cũng biết rõ và kể giống nhau, đó là tín hiệu tốt nhất trong cả bốn nơi.

Thứ tự nên đi, và vì sao thứ tự lại quan trọng

Bốn nơi trên nên đi theo trình tự xã, rồi văn phòng đăng ký, rồi hàng xóm, cuối cùng là công chứng, vì mỗi bước tốn thêm tiền và thời gian hơn bước trước.

Một - xã: đi bộ tới, không tốn phí, loại được phần lớn trường hợp có vấn đề rõ.

Hai - văn phòng đăng ký: có phí nhỏ, cần thông tin thửa đất chính xác.

Ba - hàng xóm: nên làm cùng buổi với hai bước trên vì đằng nào cũng phải tới nơi.

Bốn - công chứng: đây là bước gần với việc xuống tiền nhất, nên để cuối. Nhưng đừng để tới lúc đã đặt cọc rồi mới lần đầu bước vào văn phòng công chứng.

-> Nguyên tắc chung: kiểm ở nơi rẻ nhất trước. Cùng một thông tin, hỏi ở xã tốn nửa buổi, còn phát hiện ra sau khi đã cọc thì tốn cả khoản cọc.

Ba dấu hiệu nên dừng lại để hỏi thêm

Không phải dấu hiệu nào cũng có nghĩa là có tranh chấp, nhưng cả ba đều đáng để chậm lại một nhịp.

Giá thấp hơn mặt bằng khu vực mà không giải thích được. Người bán vội có nhiều lý do chính đáng, nhưng mỗi lý do đều kể ra được. Không kể được là dấu hiệu.

Người bán không phải người đứng tên, và giấy uỷ quyền có phạm vi rộng bất thường. Uỷ quyền là công cụ hợp pháp và phổ biến, nhưng phạm vi của nó nói lên nhiều điều - xem Mua bán bằng hợp đồng uỷ quyền: rủi ro nằm ở đâu.

Bị giục ký nhanh, giục cọc trước rồi kiểm sau. Câu phải cọc giữ chỗ ngay không mất là câu đúng trong một thị trường sôi động, và cũng là câu hay được dùng nhất để rút ngắn thời gian người mua đi kiểm tra. Danh mục câu hỏi trước khi cọc nằm ở 7 câu phải hỏi trước khi đặt cọc bất động sản chục tỷ.

Ai KHÔNG cần làm đủ bốn bước

Người mua sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư trong một dự án đã đủ điều kiện bán. Ở đây tầng câu hỏi khác hẳn - không phải tranh chấp giữa các cá nhân mà là tình trạng pháp lý của cả dự án, hồ sơ thế chấp dự án và điều kiện huy động vốn. Danh mục cho trường hợp này nằm ở Tự tra pháp lý một dự án: bảy giấy tờ và chỗ để hỏi và Dự án đang thế chấp ngân hàng: người mua đọc thế nào?.

Người mua căn hộ đã có sổ trong toà nhà đã vận hành. Rủi ro chính chuyển sang phần quản lý vận hành và sở hữu chung riêng, không nằm ở ranh giới thửa đất.

Người nhận chuyển nhượng trong cùng gia đình. Vẫn nên làm bước xã và văn phòng đăng ký, nhưng bước hàng xóm thì không cần.

Điều bài này không nói

Bài này không thay cho tư vấn pháp lý cho một thửa đất cụ thể, và không nêu quy trình tố tụng khi tranh chấp đã phát sinh. Các bước tra cứu nêu trên có thể khác nhau về thủ tục và mức phí giữa các địa phương - nên gọi hỏi trước khi tới. Bài cũng không đánh giá mức độ rủi ro của bất kỳ khu vực hay dự án nào.

Câu hỏi thường gặp