Đất quy hoạch công viên cây xanh có được xây dựng không?

Dính quy hoạch cây xanh" là lý do phổ biến nhất khiến một lô đất rẻ bất thường. Bài này nói thẳng anh/chị còn được làm gì với lô đó, và không được làm gì.

Cùng một con đường ở Nha Trang, hai lô đất liền nhau, cùng loại đất ở, cùng có sổ — một lô chào giá bằng nửa lô kia. Người bán nói "lô này hơi dính quy hoạch chút thôi". Câu đó có thể đúng theo nghĩa "chưa ai thu hồi", và vẫn có nghĩa là anh/chị đang mua một lô không xây được.

Đất dính quy hoạch cây xanh nghĩa là gì trên giấy?

Trên giấy, "dính quy hoạch cây xanh" nghĩa là mục đích sử dụng hiện trạng (ghi trên sổ, ví dụ đất ở) khác với chức năng trong quy hoạch (ghi trên bản đồ quy hoạch phân khu hoặc chi tiết, ví dụ đất cây xanh công cộng). Hai lớp thông tin này là hai văn bản khác nhau, do hai cơ quan khác nhau quản.

Sổ đỏ nói anh/chị đang có quyền gì. Bản đồ quy hoạch nói Nhà nước định làm gì với khu đó. Khi hai thứ khớp nhau, không có vấn đề. Khi lệch nhau, lô đất rơi vào một trạng thái lửng lơ: vẫn là của anh/chị, nhưng tương lai của nó đã được vẽ khác.

Còn được làm gì với lô đất đó?

Chủ đất trong diện quy hoạch cây xanh nhưng chưa có thông báo thu hồi thường còn ba quyền, và mất một quyền:

Dòng cuối là lý do giá thấp. Một lô đất ở không xin được phép xây nhà thì giá trị sử dụng của nó gần với đất nông nghiệp hơn đất ở, dù sổ ghi là đất ở. Người mua trả giá thấp là trả đúng.

-> Có một kiểu đầu tư thật sự tồn tại: mua đất dính quy hoạch cây xanh với giá thấp, chờ điều chỉnh quy hoạch. Nó là đặt cược vào một quyết định hành chính, không phải đầu tư bất động sản, và người chơi trò đó phải chấp nhận đất nằm im mười năm. Phần quy hoạch treo kéo dài chúng tôi đã viết ở bài Quy hoạch treo: nhận diện và quyền của người dân.

Quy hoạch cây xanh có thay đổi được không?

Có, và thay đổi theo cả hai chiều — đây là điều người bán ít nói.

Chiều thứ nhất: cây xanh thu hẹp. Tại dự án VCN Phước Long 2 (Nha Trang), so hai bản vẽ phân lô, ô chung cư phía Nam tăng từ 4.569,7 m² lên 7.824,3 m² (+71%) giữa bản 2017 và bản 14/12/2020, lấn vào phần công viên 1.686,9 m² cạnh Đường A2. Đó là điều chỉnh cục bộ trong một dự án, có quyết định phê duyệt — hợp pháp, nhưng người mua nhà cạnh công viên năm 2017 không ai báo trước.

Chiều thứ hai: cây xanh mở rộng. Khi lập quy hoạch phân khu cho một khu dân cư tự phát, cơ quan quy hoạch phải bố trí đủ chỉ tiêu cây xanh, và những chỗ "bị vẽ xanh" thường là đất trống hoặc nhà thưa — tức đất của ai đó đang chờ xây.

Với dự án lớn, tỷ lệ cây xanh là chỉ tiêu trong hồ sơ pháp lý. Tại Charmora City (Nha Trang), hồ sơ công bố ghi cây xanh công cộng 49,3 ha, mặt nước 68,5 ha (30,2%), nhà ở xã hội 6,2 ha trên tổng 227 ha. Muốn đổi các con số đó phải qua thủ tục điều chỉnh quy hoạch 1/500 — làm được, nhưng có dấu vết văn bản, và người mua có thể tra.

Tra quy hoạch cho một lô cụ thể bằng cách nào?

Ba bước, theo thứ tự tăng dần độ chắc:

1. Tra công khai trên cổng thông tin quy hoạch của tỉnh hoặc ứng dụng bản đồ quy hoạch —

nhanh, nhưng dữ liệu có thể chưa cập nhật đồ án mới nhất.

1. Xin thông tin quy hoạch bằng văn bản tại cơ quan quản lý quy hoạch cấp phường/xã hoặc

Sở Xây dựng — có giá trị đối chiếu, mất vài ngày tới vài tuần.

1. Đọc quyết định phê duyệt đồ án và bản vẽ kèm theo — thứ duy nhất nói được ô đất thuộc

chức năng gì, tỷ lệ bao nhiêu. Cách đọc bản vẽ theo từng lớp chúng tôi đã hướng dẫn ở bài Bản đồ quy hoạch 1/500: đọc từng lớp.

-> Với một lô đất rẻ bất thường, chi phí xin thông tin quy hoạch bằng văn bản là vài trăm nghìn đồng và vài tuần chờ. So với khoản chênh giá mà người bán đang mời, đó là phép thử rẻ nhất anh/chị có thể làm trước khi đặt cọc.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp