Đất nằm trong quy hoạch chưa triển khai không mất giá trị pháp lý, nhưng mất phần lớn khả năng khai thác - và đó mới là chi phí thật.
Một khu vực nằm trong quy hoạch nhưng chưa được triển khai đặt người có đất vào một trạng thái khó chịu: giấy tờ vẫn đầy đủ, nhưng gần như không làm được gì với nó.
Đây không phải tình trạng hiếm, và nó cũng không phải lúc nào cũng do lỗi của ai. Một đồ án quy hoạch có tầm nhìn hàng chục năm thì phần lớn thời gian nó tồn tại là thời gian chưa triển khai. Vấn đề nằm ở chỗ người mua thường không biết mình đang bước vào khoảng thời gian nào của cái đồ án đó.
Bốn dấu hiệu nhận ra trước khi hỏi giấy tờ
Những dấu hiệu này nhìn được bằng mắt, trong một buổi đi xem, trước khi mở bất kỳ hồ sơ nào.
Một - công trình dở dang chứ không phải đất trống. Đất trống thì có nhiều lý do. Nhưng một khu vực có móng đã đổ, tường đã xây một phần rồi dừng, là dấu hiệu có thứ gì đó chặn lại giữa chừng.
Hai - nhà cũ nhưng không nhà nào sửa lớn. Trong một khu dân cư bình thường, luôn có vài nhà đang xây, đang sửa. Một khu mà mọi công trình đều cũ đều nhau và chỉ được vá víu là dấu hiệu người ta không xin được phép xây mới.
Ba - hạ tầng dừng ở một đường ranh rõ rệt. Đường nhựa tới một điểm rồi thành đường đất. Cột điện tới một hàng rồi hết. Ranh giới đó thường trùng ranh giới một đồ án.
Bốn - giá chào bán thấp bất thường so với các khu lân cận có vị trí tương đương. Thị trường thường biết trước, và phần chênh giá là phần thị trường đã trừ đi cho rủi ro.
Ba mức khác nhau, đừng gộp làm một
Cụm từ đất dính quy hoạch được dùng cho ba tình trạng khác hẳn nhau về hệ quả.
| Tình trạng | Còn chuyển nhượng được không | Còn xây được không |
|---|---|---|
| Nằm trong đồ án quy hoạch chung, chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm | Thường là được | Thường là được, theo quy hoạch |
| Đã vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, chưa có quyết định thu hồi | Cần hỏi kỹ tại địa phương | Thường bị hạn chế, có thể được cấp phép có thời hạn |
| Đã có quyết định thu hồi đất | Không đủ điều kiện | Không |
-> Người bán hay dùng chung một câu cho cả ba mức. Người mua nên hỏi cho ra đang ở mức nào, và hỏi tại cơ quan chứ không hỏi người bán.
Người có đất còn làm được gì trong thời gian chờ
Hướng chung của pháp luật đất đai là người sử dụng đất trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi vẫn được tiếp tục sử dụng đất và được xem xét cấp phép xây dựng có thời hạn. Nghĩa là quyền không mất, chỉ bị thu hẹp.
Ba việc nên làm, theo thứ tự:
Hỏi bằng văn bản, giữ lại văn bản trả lời. Hỏi miệng thì mỗi lần hỏi được một câu trả lời. Văn bản trả lời là thứ dùng được về sau, kể cả khi thương lượng bồi thường.
Xin phép xây dựng có thời hạn nếu có nhu cầu sử dụng thật. Công trình xây theo giấy phép có thời hạn được xem xét bồi thường theo quy định, còn công trình xây không phép thì không.
Ghi lại hiện trạng ngay từ bây giờ. Ảnh, bản vẽ, hoá đơn xây dựng, biên lai nộp thuế. Khi tới lúc kiểm đếm bồi thường, phần chứng minh được là phần được tính. Cơ chế bồi thường và các lựa chọn nhận bằng đất hoặc nhà tái định cư nằm ở Đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại chỗ.
Chi phí thật của việc giữ một thửa đất trong khu vực chờ quy hoạch không phải là tiền thuế và tiền trông coi. Nó là những năm mà thửa đất đó không sinh ra gì, trong khi số tiền nằm trong đó vẫn có giá.
Phép tính cụ thể nằm ở Ôm đất nhiều năm: khoản chi phí không ai ghi vào sổ. Với đất trong quy hoạch chờ triển khai, phép tính đó nặng hơn bình thường vì cả hai cửa thoát đều hẹp: vừa khó cho thuê, vừa khó bán lại.
Cách theo dõi xem quy hoạch có động không
Một đồ án được duyệt không nói gì về việc nó sẽ được làm khi nào. Thứ nói lên điều đó là dòng vốn.
- Đã bố trí vốn trong kế hoạch đầu tư công trung hạn chưa - đây là tín hiệu mạnh nhất.
- Đã có chủ đầu tư được chấp thuận chưa - với dự án ngoài ngân sách.
- Đã có thông báo thu hồi đất chưa - đây là mốc chuyển từ chờ sang chạy.
- Đã có kiểm đếm, đo đạc thực địa chưa - thường diễn ra ngay trước khi triển khai.
Phân biệt cho được vốn đã bố trí với vốn mới ở dạng đề xuất - đây là chỗ dễ đọc nhầm nhất khi theo dõi tin hạ tầng, và là chỗ nhiều kỳ vọng về giá đất được xây trên một văn bản chưa có tiền đi kèm.
Ai KHÔNG nên né hẳn loại đất này
Người mua để sử dụng ngay và chấp nhận công trình có thời hạn. Nếu nhu cầu là chỗ ở hoặc chỗ kinh doanh trong một số năm xác định, và giá đã phản ánh đúng phần hạn chế, thì đây là một lựa chọn hợp lý chứ không phải sai lầm.
Người có đất sẵn trong khu vực và đang cân nhắc bán hay giữ. Bán lúc thị trường đã biết về quy hoạch là bán với mức giá đã bị trừ. Quyết định nên dựa trên nhu cầu tiền mặt của chính mình chứ không dựa trên hy vọng đồ án sẽ được gỡ.
Người mua đất nông nghiệp để canh tác. Ở đây mục đích sử dụng trùng với hiện trạng, nên phần hạn chế về xây dựng ít ảnh hưởng.
Điều bài này không nói
Bài này không nêu điều luật cụ thể và không thay cho tư vấn pháp lý cho một thửa đất. Quy định về cấp phép xây dựng có thời hạn, về thời hạn rà soát đồ án và về bồi thường đều thay đổi theo thời kỳ và có phần do địa phương quy định chi tiết - phải hỏi tại cơ quan quản lý nơi có đất. Bài cũng không nêu tên khu vực nào đang trong tình trạng này và không dự báo thời điểm triển khai của bất kỳ đồ án nào.
Câu hỏi thường gặp
Quy hoạch treo là gì?
Là cách nói thông thường để chỉ tình trạng một khu vực đã được đưa vào quy hoạch hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất, nhưng nhiều năm sau vẫn chưa được triển khai. Đây không phải một khái niệm pháp lý chính thức, mà là mô tả một trạng thái thực tế: quyền sử dụng đất vẫn còn nhưng khả năng khai thác bị hạn chế.
Đất trong quy hoạch có được mua bán không?
Tuỳ tình trạng cụ thể. Đất đã có quyết định thu hồi thì không đủ điều kiện chuyển nhượng. Đất mới nằm trong quy hoạch được duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn chuyển nhượng được, nhưng người mua cần biết rõ mình đang mua thứ gì và giá đã phản ánh phần hạn chế đó chưa.
Trong thời gian chờ, người có đất được làm gì?
Theo hướng chung của pháp luật đất đai, người sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch chưa triển khai vẫn được sử dụng đất và được xem xét cấp phép xây dựng có thời hạn. Phạm vi cụ thể phụ thuộc vào loại quy hoạch và quy định của địa phương, nên phải hỏi tại cơ quan quản lý xây dựng nơi có đất.
Tra thông tin quy hoạch của một thửa đất ở đâu?
Ba nơi bổ sung cho nhau: cổng thông tin quy hoạch của địa phương, phòng quản lý đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện, và Uỷ ban nhân dân cấp xã. Thông tin trên các ứng dụng tra cứu tư nhân chỉ nên dùng để định hướng, không dùng làm căn cứ ra quyết định.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Nơi tra cứu thông tin quy hoạch của một thửa đất và độ tin cậy từng lớp | Bài cùng hệ thống: Tự tra pháp lý một dự án: bảy giấy tờ và chỗ để hỏi — khanhhoabds.vn/kiem-tra-phap-ly-du-an-o-dau |
| Cơ chế bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất | Bài cùng hệ thống: Đề xuất ưu tiên bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại chỗ — khanhhoabds.vn/uu-tien-boi-thuong-bang-dat-hoac-nha-tai-cho |
| Chi phí cơ hội của việc giữ một tài sản không tạo ra dòng tiền | Bài cùng hệ thống: Ôm đất nhiều năm: khoản chi phí không ai ghi vào sổ — khanhhoabds.vn/chi-phi-co-hoi-khi-om-dat-nhieu-nam |
| Cách đọc và phân biệt các loại vốn khi theo dõi một dự án hạ tầng | Bài cùng hệ thống (đang biên soạn) — khanhhoabds.vn/lich-von-dau-tu-cong-doc-the-nao |
