Diện tích thông thuỷ và tim tường chênh nhau bao nhiêu tiền

Câu hỏi không phải căn này bao nhiêu m2, mà là con số trong hợp đồng đang đo theo cách nào.

Hai người mua hai căn hộ ở hai dự án. Một người nói căn mình 75 m2, người kia nói căn mình 70 m2. Vào trong thì hai căn rộng như nhau.

Không ai nói dối. Hai con số đó đang đo theo hai cách khác nhau, và đó là chuyện phải nắm trước khi ký, không phải lúc nhận nhà.

Hai cách đo, một căn nhà

Diện tích thông thuỷ là diện tích tính theo kích thước lọt lòng — phần sàn thực sự dùng được. Nó có tính phần tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ, có tính ban công và lô gia. Nó không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa hai căn hộ, và phần sàn bị cột hay hộp kỹ thuật chiếm chỗ.

Diện tích tim tường đo tới đường giữa của các bức tường bao và tường ngăn giữa hai căn. Nghĩa là nó cộng thêm một nửa bề dày các bức tường đó vào diện tích căn hộ.

-> Cùng một căn nhà, con số tim tường luôn lớn hơn con số thông thuỷ. Phần chênh chính là tường và cột — thứ người ở không đứng lên được.

Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định diện tích sử dụng căn hộ tính theo kích thước thông thuỷ. Nguyên tắc này đã được đặt ra từ Thông tư 03/2014/TT-BXD và tiếp tục trong Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản hướng dẫn. Nhưng biết luật quy định thế nào là một chuyện; kiểm xem hợp đồng cụ thể của mình viết gì là chuyện khác.

Khoản chênh quy ra tiền là bao nhiêu

Không có tỷ lệ chuẩn cho mọi dự án — vì nó phụ thuộc vào số cột và hộp kỹ thuật rơi vào lòng căn nhà đó, một thứ do kết cấu công trình quyết định chứ không do chính sách bán hàng.

Cách duy nhất dùng được là tự tính cho đúng căn mình đang xem. Lấy một ví dụ minh hoạ:

-> Đây chính là chỗ dễ nhầm nhất khi so hai dự án: đơn giá mỗi m2 chỉ so được khi hai bên cùng đo theo một cách. Một dự án báo giá trên tim tường trông rẻ hơn một dự án báo giá trên thông thuỷ, dù tiền phải trả cho cùng một không gian sống là như nhau.

Ba chỗ phải đọc trong hợp đồng

Không cần đọc hết trăm trang. Ba chỗ này quyết định:

1. Điều khoản định nghĩa diện tích căn hộ. Nó phải nói rõ diện tích được tính theo kích thước thông thuỷ, và mô tả cụ thể phần nào tính, phần nào không.
2. Điều khoản giá bán. Đơn giá mỗi m2 đang nhân với con số nào. Nếu hợp đồng nêu hai con số diện tích, phải xác định con số nào dùng để tính tiền.
3. Điều khoản xử lý chênh lệch diện tích khi bàn giao. Ngưỡng sai số được chấp nhận là bao nhiêu, vượt ngưỡng thì bù trừ tiền thế nào, và bên nào có quyền chấm dứt hợp đồng.

Điều thứ ba là điều ít người đọc nhất và cũng là điều duy nhất có tác dụng vào đúng lúc xảy ra chuyện. Thêm về các điều khoản khác nên soi kỹ, đọc mười điều khoản phải đọc trong hợp đồng mua bán.

Đo lại lúc nhận nhà: làm đúng cách

Nếu tới lúc bàn giao thấy nghi ngờ, quy trình an toàn gồm bốn bước:

• Đo theo đúng định nghĩa trong hợp đồng, không đo theo cách mình quen. Đo thông thuỷ mà đem so với con số tim tường thì bao giờ cũng ra thiếu.
• Có mặt đại diện chủ đầu tư trong lúc đo, và ghi lại quá trình.
• Lập biên bản ghi số đo từng phòng, không ghi mỗi tổng số.
• Đối chiếu với điều khoản chênh lệch trước khi ký biên bản bàn giao — ký rồi thì vị thế thương lượng yếu hẳn.

Toàn bộ danh mục cần kiểm lúc nhận nhà nằm ở bài biên bản bàn giao cần kiểm những gì.

Ai KHÔNG cần quan tâm chuyện này

Người mua nhà thấp tầng hoặc đất nền không dùng khái niệm thông thuỷ theo cách trên. Ở đó con số cần soi là diện tích thửa đất theo ranh trên giấy chứng nhận và diện tích sàn xây dựng — hai con số cũng hay bị dùng lẫn, nhưng theo một cơ chế khác. Đọc thêm đọc kích thước lô trước khi chọn căn.

Và nếu anh chị đang tìm một tỷ lệ chênh lệch chuẩn để áp cho mọi dự án, thì không có con số đó. Bất kỳ ai đưa ra một tỷ lệ cố định đều đang nói về một mặt bằng trung bình mà căn nhà cụ thể của anh chị không có nghĩa vụ phải giống. Cách duy nhất đúng là mở đúng bản vẽ mặt bằng căn đó ra và đếm cột.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp