Ngân hàng định giá thấp hơn giá mua: chuyện bình thường hay đáng lo

Hai con số trả lời hai câu hỏi khác nhau. Nhầm lẫn giữa chúng làm nhiều người hụt vốn ngay ở bước giải ngân đầu tiên.

Một tình huống lặp lại rất thường xuyên: người mua chốt căn nhà giá 8 tỷ, làm hồ sơ vay, rồi nhận kết quả định giá của ngân hàng là 6,5 tỷ. Phản ứng đầu tiên gần như luôn là "vậy mình mua hớ à".

Phần lớn trường hợp thì không. Nhưng hệ quả tài chính thì có thật, và nó đến ngay lập tức.

Hai con số trả lời hai câu hỏi khác nhau

Giá mua trả lời câu: tài sản này đáng bao nhiêu với một người muốn có nó, trong điều kiện bình thường, có thời gian tìm hiểu và thương lượng.

Giá định giá của ngân hàng trả lời câu: nếu người vay không trả được nợ và ngân hàng phải phát mại tài sản này trong một thời gian giới hạn, thì thu về được bao nhiêu.

-> Câu thứ hai luôn cho ra con số thấp hơn, vì nó đã trừ sẵn ba thứ: áp lực bán nhanh, chi phí xử lý tài sản, và biên an toàn cho rủi ro giá xuống trong thời gian vay. Đó là thiết kế của công cụ, không phải sai sót của người định giá.

Nói cách khác: ngân hàng không định giá thị trường, họ định giá kịch bản xấu.

Hệ quả trực tiếp: số vốn tự có phải chuẩn bị

Đây mới là phần đau. Hạn mức vay tính trên giá trị định giá, không trên giá mua.

Với một căn giá 8 tỷ, ngân hàng định giá 6,5 tỷ, tỷ lệ cho vay 70%:

Chênh hơn một tỷ, và nó xuất hiện ở bước giải ngân chứ không ở bước tính toán ban đầu. Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến người mua phải xoay tiền gấp hoặc phải bỏ cọc.

Khi nào chênh lệch là tín hiệu đáng dừng lại

Chênh lệch một khoảng vừa phải so với mặt bằng chung là bình thường. Nhưng có ba tình huống đáng dừng lại kiểm tra:

• Chênh lệch lớn bất thường so với các giao dịch tương đồng. Có thể ngân hàng nhìn thấy điều gì đó

về pháp lý, quy hoạch hoặc hiện trạng mà mình chưa biết.

• Hai ngân hàng cho ra hai con số rất khác nhau. Nộp hồ sơ ở ngân hàng thứ hai là cách kiểm rẻ nhất

và nhanh nhất.

• Ngân hàng từ chối nhận tài sản làm bảo đảm. Đây không còn là chuyện giá nữa, mà là chuyện tài sản

có vấn đề về pháp lý hoặc về khả năng xử lý. Đáng dừng hẳn để tìm hiểu.

Ba việc nên làm trước khi đặt cọc

• Hỏi trước hạn mức sơ bộ ở ngân hàng, trước khi ký cọc. Nhiều ngân hàng làm bước tiền phê duyệt

miễn phí. Bỏ qua bước này rồi đặt cọc là đặt tiền vào một giả định.

• Chuẩn bị hồ sơ chứng minh giá trị. Giao dịch tương đồng gần đây trong cùng khu, cùng loại, cùng

hướng - đây là thứ có sức nặng khi đề nghị xem xét lại, khác hẳn việc nêu giá rao của hàng xóm.

• Tính tỷ lệ vay theo khả năng trả, không theo hạn mức được duyệt. Ngân hàng duyệt bao nhiêu là

câu chuyện của họ; mình trả nổi bao nhiêu là câu chuyện của mình - xem Đọc một gói vay mua nhà cho đủ.

Chuyện gì đang đổi

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sát giao dịch thật đang làm thu hẹp khoảng cách giữa các nguồn tham chiếu giá - xem Cơ sở dữ liệu giá đất sát giao dịch thật. Nhưng nó không xoá được chênh lệch giữa giá thị trường và giá định giá, vì hai con số đó phục vụ hai mục đích khác nhau. Chúng sẽ luôn khác nhau, chỉ là khác nhau ít hơn.

Ai KHÔNG phù hợp với bài này

Người mua bằng tiền có sẵn, không vay. Con số định giá của ngân hàng không tham gia vào giao dịch của anh/chị, và cũng không phải một ý kiến về giá đáng để tham khảo cho mục đích mua.

Và người đang muốn biết tài sản cụ thể của mình được định giá bao nhiêu. Chỉ chính ngân hàng cho vay trả lời được, mỗi nơi một con số, và không ai ngoài họ đưa ra được con số có giá trị. Thứ bài này đưa là cơ chế, để không bị bất ngờ ở bước giải ngân.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp