Dự thảo Luật Nhà ở: người nước ngoài chỉ được mua chung cư

Theo Tuổi Trẻ ngày 16/9/2026 và bản tin văn bản mới của LuatVietnam, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ — biệt thự, nhà phố trong dự án — vốn được Luật Nhà ở 2023 cho phép với trần 250 căn mỗi khu vực cấp huyện; chỉ còn căn hộ chung cư với trần 30% số căn mỗi toà. Căn cứ nêu là Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về việc không tư nhân hoá đất đai và không để người nước ngoài nhận quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức. Từ khi Luật 2023 có hiệu lực, mỗi năm người nước ngoài mua thêm hơn 1.500 căn, luỹ kế khoảng 6.000 căn; dự thảo có điều khoản chuyển tiếp cho người đã sở hữu hoặc đã ký hợp đồng trước ngày luật mới có hiệu lực. Bài này tóm nội dung dự thảo và nối sang ba nhóm người ở Khánh Hoà chịu ảnh hưởng: khách nước ngoài định mua thấp tầng, người đang bán cho họ, và Việt kiều — nhóm không nằm trong phạm vi siết.

Theo Tuổi Trẻ ngày 16/9/2026, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ — biệt thự, nhà phố trong dự án — và chỉ giữ quyền sở hữu căn hộ chung cư, với trần 30% số căn mỗi toà. Luật Nhà ở 2023 hiện hành cho phép cả hai loại, riêng nhà ở riêng lẻ tối đa 250 căn mỗi khu vực cấp huyện. Từ khi luật 2023 có hiệu lực, người nước ngoài mua thêm hơn 1.500 căn mỗi năm, luỹ kế khoảng 6.000 căn. Bài trên Tuổi Trẻ là bài phân tích của tác giả Đại Hưng; nội dung điều khoản được đối chiếu thêm với bản tin văn bản mới của LuatVietnam.

Dự thảo đổi gì so với Luật Nhà ở 2023?

Đổi ở loại nhà và cách tính trần, giữ nguyên điều kiện chủ thể. Bảng đối chiếu theo hai nguồn trên:

Căn cứ được dẫn là Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026: đất đai không tư nhân hoá, và người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức — trừ người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện. Lập luận của dự thảo: căn hộ chung cư gắn với quyền sử dụng đất chung, còn nhà ở riêng lẻ gắn với quyền sử dụng đất riêng cho từng thửa — giữ cái đầu, bỏ cái sau là kẻ ranh giữa sở hữu nhà và sử dụng đất.

-> Đây là dự thảo. Chưa có ngày thông qua, chưa có ngày hiệu lực — và điều khoản chuyển tiếp lấy chính ngày hiệu lực làm mốc.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Ba nhóm ở Khánh Hoà chịu ảnh hưởng khác nhau, và nhóm thứ ba không nằm trong phạm vi siết.

Khách nước ngoài định mua thấp tầng. Nha Trang, Cam Ranh có không ít dự án bán biệt thự, nhà phố cho người nước ngoài — phần lớn là khách Nga, Hàn, Trung Quốc mua để ở dài ngày hoặc cho thuê. Với nhóm này, dự thảo nói một điều rõ: cửa thấp tầng đang khép, và nếu muốn đi qua trước khi khép thì phải là hợp đồng đã ký trước ngày hiệu lực. Nhưng "ký cho kịp" là lời khuyên nguy hiểm — điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo có thể đổi tới bản cuối, và một hợp đồng ký vội để chạy luật thường là hợp đồng không ai đọc kỹ (nguồn: Điều kiện người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam).

Người đang bán cho khách nước ngoài. Chủ đầu tư và môi giới đang chào biệt thự, nhà phố cho khách nước ngoài cần đọc hai thứ: hạn ngạch 250 căn/khu vực của luật hiện hành (bán vượt là hợp đồng vô hiệu) và nghĩa vụ báo cáo — vụ Son Kim Land bị phạt vì không báo cáo 136 căn bán cho người nước ngoài là ví dụ mới nhất (nguồn: Son Kim Land bị phạt vì không báo cáo bán 136 căn cho người nước ngoài). Sau khi luật mới có hiệu lực, dòng thấp tầng mất hẳn một tệp khách; dòng căn hộ ven biển thì không đổi gì.

Việt kiều — nhóm không bị siết. Đây là chỗ hay bị đọc nhầm nhất. Nghị quyết 21 và dự thảo đều tách người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện ra khỏi "người nước ngoài". Người còn quốc tịch Việt Nam mua được đất, biệt thự, nhà phố như công dân trong nước; chỉ người đã thôi quốc tịch mới rơi vào nhóm bị siết (nguồn: Việt kiều mua bất động sản Việt Nam, cửa pháp lý nào). Khách Việt kiều Đức, Ba Lan, Séc mà chúng tôi từng phục vụ phần lớn còn căn cước Việt Nam — với họ, dự thảo này là tin về người khác.

Còn gì phải theo dõi?

Ba thứ: ngày thông qua và ngày hiệu lực; bản cuối của điều khoản chuyển tiếp (có giữ quyền chuyển nhượng, thừa kế cho nhà riêng lẻ đã mua không); và cách xử lý hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao. Cùng dự thảo này còn một thay đổi khác đã được điểm tin — bỏ khái niệm "nhà thương mại giá phù hợp" (nguồn: Dự thảo Luật Nhà ở bỏ 'nhà thương mại giá phù hợp').

-> Với thị trường Nha Trang, dự thảo không đóng cửa với khách nước ngoài. Nó dời họ từ thấp tầng sang cao tầng — và dòng căn hộ ven biển, vốn đã là nơi họ mua nhiều nhất, không mất gì.

Câu hỏi thường gặp