Rủi ro của mua chung không nằm ở việc góp tiền mà nằm ở lối thoát. Ai muốn bán trước, định giá thế nào, và ai có quyền quyết là ba câu phải trả lời trước khi chuyển tiền.
Mua chung một bất động sản là cách hợp lý để nhiều người cùng tiếp cận một tài sản mà một mình không với tới. Nó phổ biến, và phần lớn trường hợp diễn ra êm.
Nhưng khi hỏng thì hỏng nặng, và điểm hỏng gần như luôn nằm ở cùng một chỗ: không ai bàn trước về lúc một người muốn ra.
Hai vị thế rất khác nhau, hay bị gọi chung một tên
Trả lời trực tiếp câu quan trọng nhất: có tên trên giấy chứng nhận và có góp tiền là hai chuyện tách rời nhau, và pháp luật bảo vệ chúng ở hai mức khác hẳn.
- Đồng sở hữu. Tên nằm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Đây là chủ sở hữu thật, có quyền đối với tài sản.
- Người góp vốn không đứng tên. Chỉ có quan hệ hợp đồng với người đứng tên. Khi có chuyện,
phải chứng minh cả quan hệ lẫn số tiền, và cái phải đòi là tiền, không phải tài sản.
-> Suy ra một điều rất thực dụng: nếu người đứng tên đem tài sản đi thế chấp, đem bán, hoặc qua đời, thì người góp vốn không đứng tên đứng sau hàng loạt bên khác trong việc đòi quyền lợi.
Câu hay được dùng để trấn an là câu đáng cảnh giác nhất:
"Để một người đứng tên cho gọn thủ tục, anh em mình tin nhau."
Sự tin tưởng giữa những người còn sống và còn hoà thuận là thật. Cái mà thoả thuận bằng giấy tờ bảo vệ là những tình huống mà sự tin tưởng không xử lý được: một bên qua đời và thừa kế bước vào, một bên ly hôn và tài sản bị đưa vào diện phân chia, một bên vỡ nợ và chủ nợ đòi kê biên.
Ba tình huống làm sụp một thương vụ mua chung
| Tình huống | Chuyện gì xảy ra | Chống bằng gì |
|---|---|---|
| Một người cần tiền, muốn bán phần của mình | Những người còn lại không muốn bán, không đủ tiền mua lại, tài sản kẹt | Cơ chế thoát và công thức định giá viết sẵn |
| Một người qua đời | Phần của người đó chuyển sang những người thừa kế, có thể là người chưa từng tham gia thoả thuận | Thoả thuận có điều khoản ràng buộc người kế thừa, và di chúc rõ |
| Một người vướng nợ hoặc ly hôn | Phần sở hữu của người đó bị đưa vào diện xử lý tài sản, kéo cả tài sản chung vào | Tách bạch phần sở hữu rõ ràng ngay từ đầu |
Điểm chung của ba tình huống: chúng không liên quan gì tới chuyện bất động sản lời hay lỗ. Chúng đến từ hoàn cảnh cá nhân của một trong các bên, và hoàn cảnh cá nhân thì không dự báo được trong quãng năm tới mười năm mà một tài sản thường được nắm giữ.
Sáu điều khoản của một thoả thuận góp vốn dùng được
Bản thoả thuận này nên có trước khi chuyển tiền, không phải sau khi ký hợp đồng mua bán.
- Tỷ lệ góp và tỷ lệ sở hữu. Hai con số này phải khớp, và phải nói rõ có tính tới công sức
quản lý của ai đó hay không. Nếu có thì quy đổi thành phần trăm cụ thể, đừng để dạng ghi nhận chung chung.
- Ai đứng tên và vì sao. Nếu để một người đứng tên, phải nêu rõ người đó nắm giữ hộ phần của
ai, bao nhiêu, và bằng chứng gì.
- Chi phí phát sinh chia thế nào. Thuế, phí, chi phí sửa chữa, chi phí giữ tài sản. Ai không
góp được phần chi phí thì tỷ lệ sở hữu thay đổi ra sao.
- Ai quyết định gì. Việc nào cần đồng thuận tất cả, việc nào theo đa số theo tỷ lệ góp. Cho
thuê, sửa chữa lớn, thế chấp, bán — nên liệt kê từng loại.
- Cơ chế thoát. Đây là điều khoản quan trọng nhất, nói riêng ở mục dưới.
- Xử lý khi một bên qua đời hoặc mất năng lực. Ràng buộc người kế thừa vào thoả thuận, và
quy định quyền ưu tiên mua lại của các bên còn lại.
Cơ chế thoát: điều khoản đáng giá nhất
Không có cơ chế thoát thì một người muốn ra sẽ tạo ra bế tắc, và bế tắc đó thường kết thúc bằng việc bán rẻ hoặc bằng toà án. Hai cách viết phổ biến:
Quyền ưu tiên mua lại. Bên muốn ra phải chào cho các bên còn lại trước, theo một mức giá được xác định bằng công thức đã thoả thuận. Các bên còn lại có một khoảng thời gian cố định để quyết. Hết thời gian đó thì được bán ra ngoài.
Cơ chế một bên định giá, bên kia chọn. Một bên đưa ra một mức giá cho toàn bộ tài sản; bên kia được chọn hoặc mua theo giá đó hoặc bán theo giá đó. Cách này buộc bên ra giá phải ra giá thật, vì họ không biết mình sẽ ở phía mua hay phía bán.
-> Điểm chung: cả hai đều phải nói rõ giá xác định thế nào — theo thẩm định độc lập, theo trung bình của mấy đơn vị thẩm định, hay theo một công thức. Để trống chỗ này là để trống chính cái sẽ gây tranh cãi.
Khi được mời góp vốn vào thương vụ của người khác
Đây là một biến thể khác và rủi ro hơn: mình bỏ tiền, người khác đứng tên và điều hành, hứa chia lợi nhuận khi bán.
Ba câu nên hỏi trước khi tham gia:
Một — mình sẽ là ai trên giấy tờ. Đồng sở hữu, hay bên cho vay, hay bên hợp tác kinh doanh. Ba vị thế này có ba mức bảo vệ khác nhau, và cái tên gọi trong lời mời không quyết định điều đó.
Hai — tài sản có đang bị ràng buộc gì không. Thế chấp, đang tranh chấp, đang trong diện quy hoạch. Cách kiểm tra tình trạng pháp lý được nêu ở Đất có tranh chấp: làm sao biết trước khi mua.
Ba — nếu thương vụ không bán được thì sao. Phần lớn lời mời góp vốn mô tả kịch bản bán được. Câu đáng hỏi là kịch bản còn lại: giữ bao lâu, ai trả chi phí giữ, và mình rút ra bằng cách nào.
Ai KHÔNG phù hợp với hình thức mua chung
Nói thẳng: nếu mục tiêu sử dụng của các bên khác nhau, mua chung là một quyết định nên cân lại. Một người muốn giữ dài hạn cho con, một người muốn bán khi có lời — hai mục tiêu này va nhau sớm hay muộn, và không điều khoản nào hoà giải được sự khác nhau về mục tiêu.
Nếu một trong các bên không đủ khả năng góp chi phí phát sinh trong nhiều năm, cũng nên cân lại. Bất động sản có chi phí giữ, và bên không góp nổi phần chi phí sẽ trở thành bên muốn bán sớm, tạo ra đúng tình huống ở bảng trên.
Và nếu không ai trong nhóm sẵn sàng viết ra cơ chế thoát, thì đó là câu trả lời rồi. Việc né tránh bàn chuyện chia tay ngay từ đầu là dấu hiệu rằng cuộc chia tay sau này sẽ không êm.
Bài viết này mô tả nguyên tắc chung, không thay tư vấn pháp lý cho một hồ sơ cụ thể. Với thương vụ giá trị lớn, nên đưa luật sư soạn thoả thuận trước khi chuyển tiền.
Cần đối chiếu tình trạng pháp lý của một bất động sản cụ thể tại Khánh Hoà, gọi 0886 96 6669.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị định chung tiền với người thân hoặc bạn bè để mua một tài sản vượt khả năng của một người.
- Anh/chị đang là đồng sở hữu và muốn biết quyền của mình tới đâu.
- Anh/chị được mời góp vốn vào một thương vụ bất động sản do người khác đứng tên.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua một mình bằng vốn tự có và vốn vay ngân hàng — bài này không áp dụng.
- Anh/chị đang có tranh chấp đồng sở hữu — trường hợp đó cần luật sư đọc hồ sơ, không phải một bài viết chung.
Câu hỏi thường gặp
Góp tiền mua chung mà không có tên trên sổ thì có phải chủ sở hữu không?
Không. Người có quyền sở hữu là người có tên trên giấy chứng nhận. Người góp tiền mà không đứng tên chỉ có quan hệ hợp đồng với người đứng tên, và khi tranh chấp thì phải chứng minh quan hệ đó cùng số tiền đã góp. Đây là khác biệt lớn nhất và cũng là chỗ mất tiền phổ biến nhất.
Nên ghi mấy người lên sổ hay để một người đứng tên cho gọn?
Ghi đủ tên các đồng sở hữu lên giấy chứng nhận là cách bảo vệ trực tiếp nhất, dù thủ tục về sau phức tạp hơn vì mọi giao dịch cần chữ ký của tất cả. Để một người đứng tên cho gọn là đánh đổi sự an toàn của những người còn lại lấy sự tiện lợi thủ tục.
Một người muốn bán mà những người kia không muốn thì sao?
Nếu thoả thuận giữa các bên đã quy định cơ chế thoát thì làm theo cơ chế đó. Nếu không có, tình huống này thường dẫn tới bế tắc kéo dài hoặc phải nhờ toà giải quyết, và cả hai lối đều tốn thời gian lẫn tiền. Đây là lý do cơ chế thoát phải được viết ra trước khi mua.
Thoả thuận góp vốn có cần công chứng không?
Nên. Với số tiền lớn và quan hệ kéo dài nhiều năm, bản công chứng giảm hẳn khả năng tranh cãi về nội dung và chữ ký về sau. Đây là khoản chi phí nhỏ so với giá trị tài sản và so với chi phí của một tranh chấp.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Bất động sản có thể thuộc sở hữu chung của nhiều người, và tên các đồng sở hữu được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất | Quy định về sở hữu chung đối với bất động sản, mô tả chung |
| Người góp tiền nhưng không có tên trên giấy chứng nhận đứng ở vị thế của một quan hệ vay hoặc hợp tác, không phải vị thế của chủ sở hữu tài sản | Khung phân tích của Đông Tây Land - Chi nhánh Nha Trang |
