Người nước ngoài chỉ mua được trong dự án nằm trong danh sách công bố, và chỉ tới hạn mức 30% mỗi toà. Đây là chỗ giao dịch hay hỏng nhất.
Theo VnExpress ngày 09/9/2026, Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố ba toà K8B, K8C, K8D tại dự án Starlake, phường Xuân Đỉnh, được phép bán cho tổ chức và cá nhân nước ngoài.
Tổng ba toà có 502 căn hộ, trong đó tối đa 150 căn được bán cho nhóm khách này. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển THT.
Con số 150 đến từ đâu
Từ hạn mức 30% mỗi toà nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95. Đây không phải hạn mức tính trên cả dự án mà tính trên từng toà:
| Toà | Tổng căn | Hạn mức 30% |
|---|---|---|
| K8B | 154 | khoảng 46 căn |
| K8C | 194 | khoảng 58 căn |
| K8D | 154 | khoảng 46 căn |
| Tổng | 502 | tối đa 150 căn |
-> Hạn mức tính theo toà nghĩa là một toà đã bán đủ 30% thì toà đó khoá lại, dù các toà khác trong cùng dự án vẫn còn chỗ. Người mua thứ 47 của K8B không được cấp sổ, kể cả khi cả dự án mới bán cho người nước ngoài đúng 47 căn.
Vì sao danh sách công bố mới là thứ phải tra
Có hai lớp điều kiện độc lập nhau, thiếu một lớp là hỏng:
- Lớp thứ nhất — dự án có nằm trong danh sách được phép bán cho người nước ngoài không. Danh sách
này do Sở Xây dựng công bố, và là căn cứ duy nhất. Khu vực quốc phòng an ninh bị loại khỏi diện này.
- Lớp thứ hai — toà nhà đó đã bán hết hạn mức 30% chưa. Câu này chỉ chủ đầu tư và cơ quan quản lý
trả lời được, và phải trả lời bằng văn bản.
Rủi ro của nhóm khách này không nằm ở lúc ký hợp đồng. Nó nằm ở lúc làm sổ — tức là sau khi đã trả gần hết tiền. Hỏi cả hai lớp điều kiện trước khi đặt cọc, và đề nghị đưa cam kết vào hợp đồng.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một — câu hỏi đầu tiên với khách Việt kiều luôn là câu hỏi quốc tịch, không phải câu hỏi ngân sách. Người còn quốc tịch Việt Nam mua như công dân Việt Nam, không vướng hạn mức 30% và mua được cả đất nền, biệt thự, nhà phố. Người đã thôi quốc tịch chỉ mua được căn hộ trong dự án nằm trong danh sách công bố. Hai nhóm này khác nhau hoàn toàn về sản phẩm phù hợp — xem Điều kiện người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.
Hai — ở Nha Trang, phần lớn sản phẩm ven biển đang bán là thấp tầng. Nghĩa là nhóm khách đã thôi quốc tịch gần như không mua được nhóm sản phẩm đó, dù có tiền và có nhu cầu thật. Nói thẳng điều này từ cuộc gọi đầu tiên tiết kiệm thời gian cho cả hai bên.
Ba — thuê dài hạn là đường còn lại, và nó có luật riêng. Cách làm và những chỗ hay vướng nằm ở Người nước ngoài thuê dài hạn ở Nha Trang.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị là người nước ngoài hoặc Việt kiều đã thôi quốc tịch Việt Nam, đang tìm hiểu quyền mua nhà tại Việt Nam.
- Anh/chị bán hàng cho nhóm khách này và cần biết cách kiểm tra một dự án có nằm trong diện được bán hay không.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị là công dân Việt Nam. Hạn mức 30% và danh sách dự án công bố không áp cho anh/chị.
- Anh/chị cần tư vấn cho một hồ sơ cụ thể về quốc tịch và giấy tờ. Bài này nêu cơ chế, không thay thế tư vấn pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài mua được bao nhiêu căn trong một toà chung cư?
Theo VnExpress ngày 09/9/2026 dẫn Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một toà nhà chung cư. Với ba toà tại Starlake gồm 502 căn, hạn mức tương ứng là tối đa 150 căn.
Làm sao biết một dự án có được bán cho người nước ngoài không?
Tra danh sách do Sở Xây dựng địa phương công bố. Đây là danh sách bắt buộc phải công khai, và nó là căn cứ duy nhất. Lời cam kết của bên bán không thay thế được việc dự án có tên trong danh sách hay không.
Mua vượt hạn mức 30% thì sao?
Hồ sơ sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, vì cơ quan cấp giấy phải kiểm tra hạn mức của toà nhà. Rủi ro ở đây không nằm ở lúc ký hợp đồng mà nằm ở lúc làm sổ, tức là sau khi tiền đã trả gần hết.
Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam có bị giới hạn 30% không?
Không. Người còn quốc tịch Việt Nam mua nhà với tư cách công dân Việt Nam, không nằm trong hạn mức dành cho tổ chức và cá nhân nước ngoài. Đây là lý do câu hỏi đầu tiên với nhóm khách này luôn phải là câu hỏi về quốc tịch, chứ không phải câu hỏi về ngân sách.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Sở Xây dựng Hà Nội ngày 08/9/2026 công bố ba toà K8B, K8C, K8D tại Starlake, phường Xuân Đỉnh được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài | VnExpress ngày 09/9/2026 — Hà Nội có thêm dự án được phép bán cho người nước ngoài |
| Ba toà có tổng 502 căn hộ (K8B 154 căn, K8C 194 căn, K8D 154 căn), trong đó tối đa 150 căn được bán cho người nước ngoài | VnExpress ngày 09/9/2026 |
| Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95, cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một toà nhà chung cư | VnExpress ngày 09/9/2026 |
| Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Phát triển THT | VnExpress ngày 09/9/2026 |
