TP.HCM hết khan hàng: 21.165 căn hộ mới trong 7 tháng, tăng 133%

Thị trường lớn nhất nước chuyển từ khan hiếm sang cạnh tranh — và cách chủ đầu tư ở đó đang bán là cách chủ đầu tư ở các tỉnh sẽ bán sau vài quý.

Theo CafeF ngày 11/9/2026, dẫn số liệu CBRE, DKRA Group, HoREA và Sở Xây dựng TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026 thành phố có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán với 21.165 căn hộ mới — tăng 133% so với cả năm 2025. Dự báo cả năm 2026 khoảng 45.000 căn, năm 2027 khoảng 48.000 căn.

Thị trường đổi từ gì sang gì?

Từ khan hiếm sang cạnh tranh: hai năm trước người mua tranh nhau vài dự án được phép bán, nay chủ đầu tư tranh nhau người mua.

Cùng nguồn, chuyên gia nhận định mặt bằng giá khó giảm sâu trong ngắn hạn vì chi phí phát triển dự án đã tăng đáng kể. Cách thị trường điều chỉnh thay vì hạ giá niêm yết là chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán — giá trên bảng đứng, giá thực nhận của người mua thấp hơn.

-> Con số 133% không phải cầu tăng — nó là cung được giải phóng sau thời gian dài kẹt ở khâu xác nhận đủ điều kiện bán. Cầu thì vẫn phải vay ở mức 12–14%/năm (theo VnExpress 12/9/2026). Cung mở van, cầu vẫn bị siết: đó là lý do chiết khấu xuất hiện.

Vì sao giá niêm yết không giảm mà chiết khấu lại tăng?

Vì giảm giá niêm yết làm mất lòng người mua trước và làm giảm giá trị tài sản thế chấp của chính dự án tại ngân hàng; chiết khấu và hỗ trợ lãi suất đạt cùng mục đích — bán được hàng — mà không để lại dấu vết đó trên bảng giá.

Với người mua, hệ quả là giá thực phải tự tính: lấy giá niêm yết, trừ chiết khấu, trừ giá trị hiện tại của phần lãi suất được hỗ trợ, cộng chi phí cơ hội của tiến độ thanh toán. Hai dự án cùng giá niêm yết có thể chênh nhau nhiều phần trăm giá thực. Cách đọc chênh giá giữa các đợt của cùng dự án chúng tôi đã viết ở So sánh hai giai đoạn của cùng một dự án.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Một — TP.HCM là nơi có tiền, và tiền đó đang có nhiều chỗ để đi hơn. Phần lớn khách mua bất động sản biển miền Trung sống ở hai đô thị lớn. Khi căn hộ tại chỗ dồi dào và có chiết khấu, quyết định mua căn thứ hai ở Nha Trang bị cạnh tranh ngay trên bàn tính của chính người mua. Dự án ở biển muốn bán được phải trả lời câu "vì sao không mua căn ở Sài Gòn với số tiền này" — và trả lời bằng sản phẩm, không bằng chiết khấu.

Hai — cách bán ở TP.HCM là cách bán ở Nha Trang vài quý sau. Chiết khấu, hỗ trợ lãi suất tới khi nhận nhà, giãn thanh toán — các dự án đang phân phối tại Khánh Hoà đã bắt đầu dùng. Người mua nên đọc chính sách bán hàng như một phần của giá, và tính giá thực trước khi so.

Ba — nguồn cung 45.000–48.000 căn/năm ở TP.HCM là mốc để đo nguồn cung ở Nha Trang. Toàn tỉnh Khánh Hoà không có con số tương đương được công bố đều đặn; nhưng chỉ riêng vài dự án cao tầng đang bán — ví dụ 1.268 căn của Alora, 663 căn Onsen 1 và 892 căn The Charm của Charmora theo hồ sơ trong wiki của chúng tôi — đã là hàng nghìn căn cùng bàn giao trong 2027–2029. So với tệp khách thuê thật của thành phố, đó là con số cần tính kỹ trước khi tin vào bất kỳ tỷ suất cho thuê nào.

Câu hỏi thường gặp