Không có giai đoạn nào tốt hơn tuyệt đối. Có giai đoạn hợp với người chịu được rủi ro để đổi lấy giá, và giai đoạn hợp với người muốn thấy trước khi trả.
Người bán hay trình bày việc này như một mức giá: giai đoạn 1 rẻ hơn, giai đoạn 2 đắt hơn, mua sớm thì lời.
Cách trình bày đó bỏ qua điều quan trọng nhất: hai giai đoạn không phải hai mức giá của một sản phẩm, mà là hai sản phẩm khác nhau. Chúng khác nhau ở rủi ro, ở thứ nhìn thấy được, ở tiện ích đang vận hành, và ở khả năng bán lại.
Bảng so tám tiêu chí
| Tiêu chí | Giai đoạn 1 | Giai đoạn 2 |
|---|---|---|
| Giá vào | Thấp hơn | Cao hơn |
| Rủi ro dự án không hoàn thành | Cao nhất | Đã giảm rõ |
| Quyền chọn vị trí | Rộng | Hẹp, phần còn lại |
| Nhìn thấy sản phẩm thật | Không, chỉ có nhà mẫu và bản vẽ | Có, phần giai đoạn 1 đã hình thành |
| Tiện ích đang vận hành | Chưa có | Một phần đã có |
| Thời gian chờ tới khi ở được | Dài nhất | Ngắn hơn |
| Sống cạnh công trường | Chắc chắn, và kéo dài | Ít hơn, tuỳ vị trí |
| Thanh khoản khi bán lại | Kém ở giai đoạn đầu | Tốt hơn ngay từ đầu |
-> Đọc bảng theo cột thì thấy ngay: giai đoạn 1 bán rủi ro để lấy giá, giai đoạn 2 bán sự chắc chắn để lấy giá. Cả hai đều là giao dịch hợp lý, chỉ khác ở chỗ người mua chịu được vế nào.
Kiểm tra một giả định phổ biến: giai đoạn 1 có vị trí đẹp hơn không
Câu này đúng thường xuyên, nhưng không đúng luôn — và chỗ nó sai lại là chỗ đắt tiền.
Chủ đầu tư chọn phần mở bán trước dựa trên khả năng triển khai, không dựa trên độ đẹp. Phần dễ mở trước là phần đã có mặt bằng sạch, đã có đường vào, đã đấu nối được hạ tầng. Có dự án cố ý giữ lại phần đẹp nhất cho giai đoạn sau, khi thương hiệu dự án đã được thiết lập và bán được giá cao hơn.
Cách kiểm: mở bản đồ phân khu, đánh dấu ranh giới từng giai đoạn, rồi tự trả lời — phần nào gần biển hơn, gần trục chính hơn, gần khối tiện ích trung tâm hơn. Nếu phần đẹp nằm trong giai đoạn chưa mở bán, thì lập luận mua sớm để chọn vị trí đẹp không đứng vững ở dự án này.
Giá mở bán đợt sau cao hơn không chứng minh được điều gì
Đây là lập luận được dùng nhiều nhất và yếu nhất.
Giá mở bán đợt sau là giá do bên bán đặt. Nó phản ánh kế hoạch kinh doanh, chi phí vốn và chiến lược định vị của chủ đầu tư. Nó không phải giá thị trường.
Muốn biết người mua giai đoạn 1 thực sự đang ở đâu, phải nhìn hai con số khác:
- Giá bán lại thực tế của các căn giai đoạn 1 trên thị trường thứ cấp.
- Thời gian trung bình để bán được một căn như vậy.
Con số thứ hai quan trọng ngang con số thứ nhất. Một mức giá tốt mà mất mười tám tháng mới bán được là một mức giá khác hẳn cùng mức giá đó bán trong hai tháng. Phân tích đầy đủ về chênh lệch giữa hai đợt mở bán nằm ở Mở bán đợt sau giá cao hơn, thật không.
Yếu tố quyết định với người mua để ở: khi nào khu này sống được
Với mục đích ở, tiêu chí nặng nhất trong bảng tám dòng là dòng tiện ích đang vận hành.
Một khu đô thị mới cần thời gian để có đủ trường, chợ, phòng khám, hàng quán — và quãng đó thường dài hơn tiến độ xây dựng, vì tiện ích chỉ mở khi đã đủ cư dân, mà cư dân chỉ tới khi đã có tiện ích. Đây là vòng luẩn quẩn có thật, và nó giải thích vì sao nhiều khu xây xong vẫn vắng vài năm. Phân tích nằm ở Bao lâu thì một khu mới có đủ tiện ích.
Người mua giai đoạn 2 mua vào lúc vòng này đã quay được một phần. Đó là phần chênh giá họ đang trả, và với người chuyển vào ở ngay thì nó thường đáng.
Ai KHÔNG phù hợp
Người mua một dự án chỉ có một giai đoạn duy nhất thì không có gì để so.
Người muốn biết giai đoạn nào sẽ tăng giá nhiều hơn cũng không có câu trả lời ở đây. Không ai biết trước điều đó, và ai nói chắc là đang bán.
Ngược lại, với người đang cầm hai bảng giá của cùng một dự án và chỉ thấy khác nhau mỗi con số, tám dòng trong bảng trên là tám chỗ hai bảng đó thực sự khác nhau — chỉ có bảy dòng không được in ra.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang được chào cả hai giai đoạn của một dự án và không biết chọn giai đoạn nào.
- Anh/chị mua giai đoạn 1 từ trước và muốn đánh giá lại vị thế của mình khi giai đoạn 2 mở bán.
- Anh/chị định bán lại trong vài năm và cần biết giai đoạn nào dễ thanh khoản hơn.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua dự án chỉ có một giai đoạn duy nhất. Không có gì để so.
- Anh/chị cần biết giai đoạn nào sẽ tăng giá nhiều hơn. Không ai biết trước điều đó.
Câu hỏi thường gặp
Mua giai đoạn 1 hay giai đoạn 2 thì lợi hơn?
Không có câu trả lời chung, vì đây là hai sản phẩm khác nhau chứ không phải hai mức giá của một sản phẩm. Giai đoạn 1 đổi rủi ro lấy giá và lấy quyền chọn vị trí đẹp. Giai đoạn 2 đổi giá cao hơn lấy việc nhìn thấy sản phẩm thật và thấy dự án đã chạy tới đâu.
Giai đoạn 1 luôn có vị trí đẹp hơn phải không?
Thường là vậy nhưng không phải luôn. Chủ đầu tư hay mở bán trước phần dễ triển khai và phần có sẵn hạ tầng kết nối, không nhất thiết là phần đẹp nhất. Có dự án giữ lại phần đẹp nhất cho giai đoạn sau để bán được giá cao hơn. Phải đối chiếu trên bản đồ phân khu chứ không tin theo lời giới thiệu.
Giai đoạn 2 mở bán giá cao hơn có nghĩa là giai đoạn 1 đã lời không?
Không suy ra được. Giá mở bán đợt sau là giá do bên bán đặt, không phải giá giao dịch trên thị trường thứ cấp. Muốn biết giai đoạn 1 lời hay chưa thì phải nhìn giá bán lại thực tế của các căn giai đoạn 1, và nhìn cả thời gian để bán được.
Mua giai đoạn nào thì dễ bán lại hơn?
Thường là giai đoạn nào đã có tiện ích vận hành và đã có cư dân ở. Người mua thứ cấp phần lớn mua thứ họ nhìn thấy được. Điều này có nghĩa lợi thế thanh khoản dịch chuyển theo thời gian, và giai đoạn 1 chỉ hưởng lợi thế đó sau khi cả khu đã hình thành.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Giá mở bán đợt sau thường cao hơn đợt trước, nhưng phần chênh không phải lúc nào cũng là phần tăng giá trị | mo-ban-dot-sau-gia-cao-hon-that-khong |
| Số căn mở bán từng đợt là một chỉ báo về sức hấp thụ và về kế hoạch dòng tiền của chủ đầu tư | so-can-mo-ban-tung-dot-noi-len-dieu-gi |
| Thời gian để một khu đô thị mới có đủ tiện ích vận hành thường kéo dài hơn nhiều so với tiến độ xây dựng | bao-lau-thi-mot-khu-moi-co-du-tien-ich |
