Công chứng hợp đồng thuê nhà là quyền chứ không phải nghĩa vụ. Bài này nêu bốn tình huống nên làm và những gì hợp đồng phải có dù công chứng hay không.
Câu hỏi này hay xuất hiện đúng lúc hai bên đã thống nhất giá và chuẩn bị ký. Một bên muốn ra công chứng, bên kia thấy tốn thời gian và tốn phí, và cả hai đều không chắc luật đòi hỏi điều gì.
Trả lời ngắn: luật không bắt buộc. Nhưng đó chưa phải câu trả lời đầy đủ, vì câu hỏi thật là "không công chứng thì mất gì".
Hợp đồng thuê không công chứng vẫn có hiệu lực
Đây là điểm cần nói rõ trước, vì nó bị hiểu nhầm thường xuyên.
Pháp luật hiện hành không đặt công chứng hoặc chứng thực làm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở. Điều này khác hẳn với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở, vốn bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
-> Suy ra: một hợp đồng thuê viết tay, hai bên ký, vẫn ràng buộc hai bên đó. Người thuê không mất quyền vì thiếu công chứng, và người cho thuê cũng không mất quyền đòi tiền thuê.
Công chứng không tạo ra hiệu lực. Nó tạo ra CHỨNG CỨ và tạo ra sự KIỂM TRA.
Chứng cứ: bản công chứng rất khó bị phủ nhận về nội dung và chữ ký.
Kiểm tra: công chứng viên soi giấy tờ sở hữu và thẩm quyền ký của bên cho thuê trước khi chứng nhận. Với bên thuê, đây mới là phần đáng tiền.
Bốn tình huống nên công chứng
Danh sách này không phải để khuyên công chứng mọi hợp đồng. Với một hợp đồng thuê căn hộ vài triệu một tháng, chi phí và thời gian công chứng thường không đáng. Bốn tình huống dưới đây thì ngược lại.
- Thuê dài hạn nhiều năm. Thời gian càng dài, xác suất hoàn cảnh thay đổi càng cao: chủ nhà
bán, chủ nhà mất, tài sản bị thế chấp, đồng sở hữu tranh chấp. Bản công chứng là thứ trụ lại qua các thay đổi đó.
- Bên thuê bỏ tiền cải tạo mặt bằng. Người thuê đầu tư vào tài sản của người khác đang ở thế
yếu về cấu trúc. Toàn bộ khoản đầu tư đó chỉ hoàn vốn nếu được thuê đủ thời gian đã thoả thuận.
- Bất động sản có nhiều đồng sở hữu. Đây là nơi rủi ro thẩm quyền ký cao nhất, và cũng là nơi
việc kiểm tra của công chứng viên có giá trị nhất. Chuyện đồng sở hữu được bàn ở Đồng sở hữu trên một sổ hồng.
- Giá trị hợp đồng lớn hoặc có đặt cọc lớn. Số tiền càng lớn thì cái giá của việc không chứng
minh được càng lớn.
Tình huống hay gặp nhất: chủ nhà bán nhà giữa chừng
Đây là lý do thực tế nhất để công chứng, và đáng nói riêng.
Việc chuyển quyền sở hữu không tự động chấm dứt một hợp đồng thuê đang có hiệu lực. Nhưng để được bảo vệ, bên thuê phải chứng minh được ba thứ: hợp đồng có tồn tại, nội dung của nó là gì, và nó đã có hiệu lực trước thời điểm chuyển nhượng.
Với một bản viết tay, ba việc chứng minh đó có thể trở thành một cuộc tranh cãi kéo dài. Với một bản công chứng, phần lớn cuộc tranh cãi ấy không xảy ra.
-> Với người mua bất động sản đang có người thuê, mệnh đề trên đọc theo chiều ngược lại: phải hỏi và xem hợp đồng thuê hiện hữu trước khi đặt cọc, vì mình sẽ tiếp nhận cả nghĩa vụ trong đó. Danh mục việc cần kiểm trước khi cọc nằm ở Bảy câu hỏi trước khi đặt cọc.
Sáu điều khoản quan trọng hơn cả việc công chứng
Một bản hợp đồng công chứng nhưng sơ sài vẫn kém hơn một bản viết tay chặt chẽ. Sáu mục dưới đây là chỗ tranh chấp thật sự phát sinh.
| Điều khoản | Câu hỏi phải trả lời rõ trong hợp đồng |
|---|---|
| Thời hạn và gia hạn | Hết hạn thì mặc định gia hạn hay mặc định chấm dứt, và báo trước bao lâu |
| Điều chỉnh giá thuê | Tăng theo mốc nào, biên độ tối đa bao nhiêu, tính từ thời điểm nào |
| Chấm dứt trước hạn | Mỗi bên được chấm dứt trong trường hợp nào, báo trước bao lâu, bồi thường thế nào |
| Tiền cọc | Giữ bao nhiêu, khấu trừ vào những khoản gì, trả lại trong bao lâu sau khi trả mặt bằng |
| Cải tạo và hoàn trả | Được sửa những gì, khi trả mặt bằng phải khôi phục tới mức nào, phần đã đầu tư xử lý ra sao |
| Sửa chữa và hỏng hóc | Bên nào chịu phần kết cấu, bên nào chịu phần thiết bị, ngưỡng giá trị phân chia |
Mục điều chỉnh giá thuê đáng lưu ý riêng với hợp đồng dài hạn, vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới bài toán dòng tiền của cả hai bên — mức thuê thực tế tại địa bàn được bàn ở Dòng tiền cho thuê Nha Trang thực tế bao nhiêu. Trường hợp bên thuê cho thuê lại thì có luật riêng, xem Hợp đồng thuê lại và quyền của chủ sở hữu.
Ba việc nên làm dù không công chứng
Một — đối chiếu giấy tờ sở hữu với căn cước của người ký. Tên trên sổ phải khớp tên người ký, hoặc phải có văn bản uỷ quyền hợp lệ. Đây là bước công chứng viên làm thay, và nếu không công chứng thì bên thuê phải tự làm.
Hai — hỏi tài sản có đang thế chấp không. Tài sản thế chấp không cấm cho thuê, nhưng nếu xảy ra xử lý tài sản bảo đảm thì vị thế của bên thuê phức tạp hơn nhiều. Đây là câu nên hỏi thẳng và nên có câu trả lời bằng văn bản.
Ba — lập biên bản bàn giao có ảnh. Hiện trạng mặt bằng lúc nhận, chỉ số điện nước, danh mục thiết bị kèm theo. Phần lớn tranh chấp tiền cọc lúc trả mặt bằng bắt nguồn từ chỗ không ai ghi lại hiện trạng ban đầu.
Ai KHÔNG cần công chứng
Nói cho cân: với hợp đồng thuê ngắn hạn, giá trị nhỏ, bên thuê không đầu tư gì vào mặt bằng, công chứng là chi phí và thời gian không đổi lại được gì đáng kể. Bản hợp đồng viết rõ sáu điều khoản ở bảng trên, kèm biên bản bàn giao có ảnh, đã đủ cho phần lớn rủi ro thực tế.
Và với mọi trường hợp: công chứng không thay được việc đọc kỹ. Một điều khoản bất lợi được công chứng thì trở thành một điều khoản bất lợi rất khó chối.
Bài viết này mô tả nguyên tắc chung, không thay tư vấn pháp lý cho một hồ sơ cụ thể. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc có yếu tố tranh chấp, nên đưa luật sư đọc trước khi ký.
Cần đối chiếu hồ sơ pháp lý của một bất động sản đang có người thuê tại Khánh Hoà, gọi 0886 96 6669.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị cho thuê nhà hoặc mặt bằng theo hợp đồng nhiều năm.
- Anh/chị thuê dài hạn và bỏ tiền đầu tư vào cải tạo mặt bằng.
- Anh/chị mua một bất động sản đang có người thuê.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị cho thuê ngắn hạn theo tháng hoặc theo ngày — phần lớn nội dung này không áp dụng.
- Anh/chị cần tư vấn cho một tranh chấp đang xảy ra — việc đó cần luật sư đọc hồ sơ cụ thể, không phải một bài viết chung.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có hiệu lực không?
Có. Pháp luật hiện hành không đặt công chứng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng viết tay có chữ ký hai bên vẫn ràng buộc các bên, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn bắt buộc công chứng hoặc chứng thực.
Vậy công chứng để làm gì?
Để có chứng cứ mạnh khi tranh chấp và để giảm rủi ro về nhân thân, thẩm quyền của bên cho thuê. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ sở hữu và năng lực của các bên, nên bản hợp đồng công chứng khó bị phủ nhận hơn nhiều so với bản viết tay.
Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê còn hiệu lực không?
Đây chính là tình huống công chứng phát huy tác dụng rõ nhất. Về nguyên tắc, việc chuyển quyền sở hữu không tự động chấm dứt hợp đồng thuê đang có hiệu lực, nhưng bên thuê phải chứng minh được hợp đồng đó tồn tại và có nội dung như mình nói. Bản công chứng làm việc chứng minh đó dễ hơn hẳn.
Chi phí công chứng hợp đồng thuê tính thế nào?
Phí công chứng hợp đồng thuê được tính theo giá trị hợp đồng theo biểu phí do cơ quan có thẩm quyền quy định, cộng thù lao soạn thảo nếu có. Với hợp đồng thuê dài hạn giá trị lớn, nên hỏi trước tổng chi phí tại văn phòng công chứng để đưa vào thoả thuận ai chịu.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà ở, khác với hợp đồng mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất | Quy định về công chứng hợp đồng nhà ở, mô tả chung |
| Giá trị thực tế của việc công chứng hợp đồng thuê nằm ở chứng cứ và ở khả năng ràng buộc bên thứ ba, không nằm ở hiệu lực của hợp đồng | Khung phân tích của Đông Tây Land - Chi nhánh Nha Trang |
