Người mua đọc rất kỹ điều khoản về giá và tiến độ, rồi lướt qua đúng nhóm điều khoản quyết định mình có đòi được gì hay không.
Trong một hợp đồng mua bán căn hộ hoặc nhà thấp tầng, người mua thường đọc rất kỹ ba chỗ: giá, lịch thanh toán, và ngày bàn giao.
Rồi lướt qua phần cuối, nơi có mấy điều khoản đề mục nghe rất hành chính: "Trường hợp bất khả kháng", "Giới hạn trách nhiệm", "Các trường hợp miễn trừ".
Đó chính là nhóm điều khoản quyết định bạn đòi được gì khi ba chỗ ở trên không diễn ra như đã ghi.
Bốn dạng miễn trừ hay gặp
| Dạng | Câu chữ thường thấy | Điều cần soi |
|---|---|---|
| Bất khả kháng mở rộng | Liệt kê thêm thay đổi chính sách, chậm thủ tục, biến động giá vật tư | Danh sách càng dài thì bên bán càng dễ thoát trách nhiệm |
| Giới hạn mức bồi thường | Trách nhiệm tối đa không vượt quá một tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng | Con số trần đó có tương xứng với thiệt hại thực tế không |
| Miễn trừ cho lỗi bên thứ ba | Không chịu trách nhiệm về hành vi của nhà thầu, đơn vị vận hành, nhà cung cấp | Bên mua ký với chủ đầu tư chứ không ký với nhà thầu |
| Gia hạn tự động | Thời hạn bàn giao được kéo dài thêm một khoảng nhất định mà không bị coi là vi phạm | Khoảng gia hạn đó cộng dồn hay không, và tối đa bao nhiêu lần |
Dạng thứ nhất là dạng đáng đàm phán nhất. Bất khả kháng trong pháp luật dân sự có ba điều kiện chặt: xảy ra khách quan, không lường trước được, và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép.
Thiên tai, dịch bệnh, chiến sự thường thoả mãn được. Còn việc chậm hoàn thiện thủ tục hành chính, biến động giá vật liệu, hay khó khăn về vốn thì rất khó nói là không lường trước được — đó là những rủi ro thông thường của nghề làm dự án.
-> Nghĩa là khi một hợp đồng nhét những thứ đó vào danh sách bất khả kháng, nó đang chuyển rủi ro kinh doanh của bên bán sang cho bên mua bằng câu chữ.
Dạng nguy hiểm âm thầm nhất: gia hạn tự động
Đây là dạng ít bị chú ý nhất vì câu chữ của nó nghe hoàn toàn hợp lý.
Nội dung điển hình: bên bán được kéo dài thời hạn bàn giao thêm một khoảng nhất định mà không bị coi là vi phạm hợp đồng.
Một khoảng gia hạn hợp lý là thông lệ bình thường của ngành xây dựng, vì tiến độ công trình phụ thuộc nhiều yếu tố. Vấn đề nằm ở hai chi tiết mà bản hợp đồng có thể để mở:
Khoảng gia hạn có cộng dồn với thời gian bất khả kháng không. Nếu có, hai điều khoản này ghép lại có thể đẩy mốc bàn giao thật đi rất xa mà vẫn không ai vi phạm gì.
Có giới hạn số lần gia hạn không. Một điều khoản cho phép gia hạn "khi cần thiết" mà không nói tối đa bao nhiêu lần thì trên thực tế là không có mốc bàn giao.
Câu hỏi nên hỏi thẳng bên bán trước khi ký, và yêu cầu trả lời bằng văn bản: cộng tất cả các khoản gia hạn được phép trong hợp đồng này, ngày muộn nhất mà tôi có thể bị bàn giao trễ tới là ngày nào?
Các quyền cụ thể của người mua khi mốc đó bị vượt qua đã bàn ở bài dự án chậm bàn giao người mua làm gì.
Miễn trừ không xoá được ba thứ
Cần nói rõ chiều ngược lại, để người mua không bi quan quá mức.
Nghĩa vụ bảo hành công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Đây là mức sàn do luật đặt ra; hợp đồng có thể quy định tốt hơn cho người mua nhưng không thể quy định thấp hơn. Thời hạn và phạm vi cụ thể ở bài bảo hành công trình bao lâu và gồm gì.
Nghĩa vụ về pháp lý của tài sản. Việc bàn giao đúng loại đất, đúng thời hạn sử dụng, và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận là nghĩa vụ gốc, không phải thứ miễn trừ được bằng một điều khoản về sự kiện khách quan.
Điều khoản bất lợi rõ ràng và trái quy định. Một điều khoản loại bỏ hoàn toàn trách nhiệm của bên bán trong mọi trường hợp không đương nhiên có hiệu lực chỉ vì nó được in trong hợp đồng.
Sự khác nhau giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng — hai loại có chế độ trách nhiệm khác nhau — nằm ở bài HĐMB và HĐCN khác gì nhau.
Ba việc làm được trước khi ký
- Đọc nhóm điều khoản này TRƯỚC, không đọc sau cùng. Đọc nó khi còn tỉnh táo và còn quyền đàm phán, chứ không phải ở phút thứ chín mươi khi mọi thứ đã thoả thuận xong.
- Đề nghị thêm một câu giới hạn. Ví dụ: giới hạn tổng thời gian gia hạn, hoặc yêu cầu bên bán thông báo bằng văn bản khi viện dẫn bất khả kháng kèm chứng cứ. Đề nghị này thường dễ được chấp nhận hơn đề nghị xoá cả điều khoản.
- Giữ lại toàn bộ tài liệu quảng cáo và trao đổi. Chúng không có giá trị bằng hợp đồng, nhưng trong tranh chấp thì chúng cho thấy hai bên đã hiểu thế nào tại thời điểm giao kết.
Danh mục đầy đủ những điều khoản đáng đọc trong một hợp đồng mua bán ở bài mười điều khoản phải đọc trong HĐMB.
Ai KHÔNG cần dành nhiều thời gian cho mục này
Người mua nhà đã có sổ, giao dịch một lần qua công chứng. Ở đó quan hệ chấm dứt ngay sau khi sang tên; không có nghĩa vụ dài hạn nào để mà miễn trừ.
Người mua với giá trị nhỏ so với năng lực tài chính của mình. Nếu tình huống xấu nhất không làm đổi kế hoạch tài chính của gia đình, chi phí đàm phán từng câu chữ có thể lớn hơn lợi ích.
Người mua trong dự án đã hoàn thành và đang bàn giao ngay. Phần lớn rủi ro mà nhóm điều khoản này che chắn đã trôi qua.
Điều nên nói thẳng: hầu như không có chủ đầu tư nào chịu xoá nhóm điều khoản này. Mục tiêu thực tế của người mua không phải là xoá, mà là biết mình đang chấp nhận cái gì và giới hạn nó lại ở mức đọc được thành con số. Một hợp đồng mà bạn trả lời được câu "ngày muộn nhất tôi có thể bị bàn giao trễ tới là ngày nào" là một hợp đồng bạn đã đọc đủ.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh chị sắp ký hợp đồng mua bán một căn trong dự án hình thành trong tương lai.
- Anh chị đã ký và đang gặp sự cố về tiến độ hoặc chất lượng bàn giao.
- Anh chị muốn biết chỗ nào trong hợp đồng đáng đàm phán nhất trước khi đặt bút.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh chị mua nhà đã có sổ, giao dịch một lần qua công chứng. Nhóm điều khoản này chủ yếu xuất hiện trong hợp đồng dự án dài hạn.
- Anh chị cần đánh giá một hợp đồng cụ thể. Bài này đưa khung đọc; kết luận phải dựa trên văn bản thật đã ký.
Câu hỏi thường gặp
Điều khoản miễn trừ trách nhiệm là gì?
Là nhóm điều khoản quy định những trường hợp mà một bên không phải chịu trách nhiệm dù không thực hiện đúng nghĩa vụ. Trong hợp đồng mua bán bất động sản, nhóm này thường nghiêng về phía bên bán, và nó quyết định người mua đòi được gì khi có sự cố.
Bất khả kháng có bao gồm việc chậm thủ tục hành chính không?
Không đương nhiên. Bất khả kháng theo pháp luật dân sự đòi hỏi sự kiện phải xảy ra khách quan, không lường trước được và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Nhiều hợp đồng cố tình liệt kê thêm chậm thủ tục hành chính vào danh sách này, và đó là chỗ người mua nên đàm phán.
Có thể yêu cầu sửa điều khoản miễn trừ trước khi ký không?
Có thể đề nghị, dù khả năng được chấp nhận tuỳ vào từng chủ đầu tư và từng thời điểm thị trường. Ngay cả khi không sửa được, việc hỏi vẫn có giá trị: câu trả lời của bên bán cho biết họ coi điều khoản đó quan trọng tới mức nào.
Miễn trừ trách nhiệm có làm mất quyền bảo hành không?
Bảo hành công trình là nghĩa vụ có quy định riêng, với thời hạn tối thiểu theo quy định pháp luật về xây dựng. Điều khoản trong hợp đồng không thể rút ngắn xuống dưới mức tối thiểu đó. Tuy nhiên phạm vi bảo hành và quy trình yêu cầu bảo hành thì hợp đồng có thể quy định chi tiết, và đây là chỗ cần đọc kỹ.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Hợp đồng mua bán bất động sản dự án có nhiều điều khoản mà người mua cần đọc kỹ trước khi ký | muoi-dieu-khoan-phai-doc-trong-hdmb |
| Hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng có bản chất pháp lý khác nhau | hdmb-va-hdcn-khac-gi-nhau |
| Bảo hành công trình có thời hạn và phạm vi được quy định, không bao trùm mọi hư hỏng phát sinh | bao-hanh-cong-trinh-bao-lau-va-gom-gi |
| Người mua có các quyền cụ thể khi dự án chậm bàn giao và các quyền đó được ghi trong hợp đồng | du-an-cham-ban-giao-nguoi-mua-lam-gi |
