Bốn ngân hàng giữ 900.000 tỷ dư nợ kinh doanh bất động sản

Theo VnExpress ngày 15/9/2026, tính tới cuối quý II/2026 bốn ngân hàng VPBank, SHB, Techcombank và MB nắm khoảng 900.000 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương 36% toàn ngành; tín dụng kinh doanh bất động sản của 26 ngân hàng khảo sát tăng gần 20% trong nửa đầu năm, gấp đôi các ngành khác. Bài này đọc bảng số theo góc người vay mua nhà: ngân hàng đang dồn tiền vào đâu, và điều đó ảnh hưởng gì tới lãi suất và hạn mức của khách lẻ.

Theo VnExpress ngày 15/9/2026, tính tới cuối quý II/2026, bốn ngân hàng VPBank, SHB, Techcombank và MB nắm khoảng 900.000 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản — tương đương khoảng 36% toàn ngành. Trong 26 ngân hàng được khảo sát, dòng tín dụng này chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ và tăng gần 20% trong nửa đầu năm, gấp đôi mức tăng của thương mại – dịch vụ hay công nghiệp.

Bảng số nói gì?

Bảng số nói rằng tiền ngân hàng đang dồn nhanh vào phía dự án, và dồn không đều. VPBank tăng 42% chỉ trong sáu tháng; MB tăng 38%; nhóm nhỏ hơn tăng còn mạnh hơn — VIB 58%, TPBank 55%, OCB 32%. Ngược lại Techcombank chỉ tăng 2,6% dù đang giữ tỷ trọng cao (22% dư nợ), SHB tăng 8% với tỷ trọng cao nhất nhóm (26,4%).

(Nguồn: VnExpress 15/9/2026; ô "—" là bài gốc không nêu.)

-> Ngân hàng đã có tỷ trọng cao thì đi chậm lại; ngân hàng tỷ trọng còn thấp thì tăng tốc. Hạn mức tín dụng bất động sản ở mỗi nhà băng là một cái bình, và bảng này cho thấy bình nào đang gần đầy.

"Kinh doanh bất động sản" khác "mua nhà" ở đâu?

Khác ở người vay: dòng kinh doanh là tiền cấp cho doanh nghiệp làm dự án, mua đất, xây để bán hoặc cho thuê; dòng mua nhà là tiền cấp cho cá nhân. Bảng số chỉ nói dòng thứ nhất. Nhưng hai dòng chia nhau một hạn mức bất động sản chung của mỗi ngân hàng, và nhìn từ phía khách lẻ, điều đó có hai hệ quả ngược chiều.

Chiều thuận: dự án có vốn thì xây đúng tiến độ, ra hàng đều hơn — với người mua nhà hình thành trong tương lai, tiến độ là thứ đắt nhất. Chiều nghịch: ngân hàng đã gần đầy hạn mức phía dự án sẽ chọn lọc hơn với khách lẻ, và khi rủi ro phía dự án tăng thì lãi thả nổi phía khách lẻ — hiện quanh 12–14%/năm sau ưu đãi (bài Lãi cố định hay thả nổi) — khó hạ nhanh. Nợ vay của chính các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phình, như chúng tôi đã điểm ở bài Nợ vay doanh nghiệp bất động sản phình to.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Người ở Nha Trang chuẩn bị vay mua nhà đọc bảng này theo ba việc.

Hỏi ngân hàng còn dư địa, không chỉ hỏi lãi năm đầu. Gói ưu đãi hiện có: một ngân hàng giảm tới 1%/năm với gói 20.000 tỷ và cho vay tới 35 năm; ngân hàng khác cố định lãi tới 5 năm (bài Ba ngân hàng giảm lãi vay mua nhà). Ngân hàng còn xa trần hạn mức bất động sản thường giữ ưu đãi lâu hơn; ngân hàng đã đầy phía dự án thì ưu đãi khách lẻ dễ là chương trình ngắn.

Hỏi dự án mình định mua đang vay ở đâu. Chủ đầu tư có ngân hàng tài trợ và bảo lãnh là một lớp an toàn về tiến độ; nhưng dự án nằm trong nhóm được vay tăng 40–58% chỉ trong sáu tháng cũng là dự án mà ngân hàng đang gánh nhiều — người mua nên đọc thêm về tình hình nợ của chủ đầu tư đó.

Tính bằng lãi thả nổi. Dòng tín dụng dự án tăng gần 20% trong nửa năm là dòng ngân hàng sẽ theo dõi sát; sát thì siết, siết thì lãi khách lẻ không giảm. Khoản vay mua nhà ở Nha Trang nên tính ở mức 12–14%, coi ưu đãi là phần thưởng.

-> Mốc kế tiếp: báo cáo quý III (công bố tháng 10–11). Nếu nhóm tăng 40–58% tiếp tục đà đó, Ngân hàng Nhà nước sẽ có lý do để nhắc về hạn mức — và lãi vay mua nhà là nơi người ta thấy hệ quả trước.

Câu hỏi thường gặp