Lãi cố định hay thả nổi: chọn bằng gì ngoài con số quảng cáo

Bài này chỉ ra ba con số phải hỏi trước khi ký, và cách tính thử phần chênh khi hết ưu đãi để biết mình chịu được tới đâu.

Mọi lời chào vay mua nhà đều mở đầu bằng một con số đẹp. Con số đó gần như luôn là mức của giai đoạn ưu đãi — 6, 12, 24 hoặc 36 tháng đầu — chứ không phải mức anh chị trả trong phần lớn thời gian của khoản vay.

Với một khoản vay 20 năm, giai đoạn ưu đãi chiếm 5–15% thời gian. 85% còn lại được quyết định bởi hai con số ít khi được in to: lãi suất tham chiếu và biên độ.

Ba con số phải hỏi trước khi ký

Trước khi so hai lời chào, hãy đòi bằng được ba thông tin sau, ghi rõ trong hợp đồng chứ không phải trong tờ rơi.

Một — biên độ sau ưu đãi là bao nhiêu. Đây là phần cộng thêm cố định, đi theo suốt khoản vay. Biên độ 3,5% và biên độ 4,5% chênh nhau một điểm phần trăm; trên dư nợ 2 tỷ đồng, một điểm phần trăm là khoảng 20 triệu đồng mỗi năm — năm nào cũng vậy.

Hai — lãi suất tham chiếu lấy từ đâu. Có ngân hàng lấy lãi huy động tiết kiệm 12 hoặc 24 tháng, có nơi dùng một mức lãi suất cơ sở do chính họ công bố. Loại thứ hai khó kiểm chứng hơn, vì người vay không có cách nào đối chiếu độc lập.

Ba — kỳ điều chỉnh. Ba tháng, sáu tháng hay mười hai tháng một lần. Kỳ càng ngắn, tiền trả hằng tháng càng bám sát thị trường — dễ chịu khi lãi giảm, và đúng bằng mức đó khó chịu khi lãi tăng.

Tính thử phần chênh trước khi ký, không phải sau

Theo khảo sát lãi suất tháng 9/2026, mức ưu đãi phổ biến quanh 8–10%/năm, còn sau ưu đãi thả nổi lên khoảng 12–14%/năm. Lãnh đạo JLL Việt Nam nêu con số tương tự trên CafeF ngày 06/9/2026: lãi vay bất động sản phổ biến 9–11%/năm cho giai đoạn đầu.

Phép tính cần làm không phức tạp. Lấy dư nợ dự kiến ở thời điểm hết ưu đãi, nhân với phần chênh lệch giữa hai mức lãi, chia cho 12. Đó là số tiền tăng thêm mỗi tháng.

Con số này không phải để doạ. Nó trả lời một câu rất cụ thể: khi khoản trả hằng tháng tăng thêm chừng đó, gia đình có còn xoay được không? Nếu câu trả lời là không, vấn đề không nằm ở việc chọn ngân hàng nào — nó nằm ở quy mô khoản vay.

Cách xác định mức vay an toàn nằm ở bài Trả trước bao nhiêu là vừa, còn phần đệm dự phòng nên giữ lại nằm ở Số tiền dự phòng nên giữ lại bao nhiêu.

Cố định hay thả nổi: chọn theo thu nhập, không theo dự báo

Câu hỏi này thường bị biến thành câu hỏi dự báo — lãi suất sắp tới lên hay xuống. Đó là câu không ai trả lời chắc được, kể cả ngân hàng.

Câu trả lời được là câu về chính mình:

• Thu nhập cố định, ít biến động, ngân sách gia đình chặt → giá trị của sự chắc chắn rất

cao. Lãi cố định dài, dù nhìn ban đầu đắt hơn, mua được một thứ có thật là khả năng lập kế hoạch.

• Thu nhập biến động nhưng có đệm dày, hoặc có khả năng tất toán sớm → lãi thả nổi với biên

độ tốt thường rẻ hơn về tổng thể, miễn là chịu được các nhịp lãi tăng.

Có một trường hợp thứ ba ít được nói tới: người định bán lại trong 2–4 năm. Với nhóm này, thứ đáng thương lượng nhất không phải lãi suất mà là phí trả nợ trước hạn. Một hợp đồng lãi thấp nhưng phạt vài phần trăm dư nợ khi tất toán sớm có thể đắt hơn hẳn một hợp đồng lãi cao hơn nửa điểm mà cho ra tự do.

Ba điều khoản hay bị bỏ qua

Điều kiện giải ngân theo tiến độ. Với nhà hình thành trong tương lai, ngân hàng giải ngân từng đợt theo tiến độ chủ đầu tư. Nếu dự án chậm, lịch giải ngân lệch theo, và giai đoạn ưu đãi có thể trôi qua trước khi anh chị nhận nhà. Cách đọc lịch này nằm ở Lịch dòng tiền theo tiến độ tính thế nào.

Bảo hiểm đi kèm khoản vay. Nhiều gói ưu đãi đi kèm điều kiện mua bảo hiểm nhân thọ hoặc bảo hiểm tài sản. Khoản này là chi phí thật, phải cộng vào khi so hai lời chào.

Điều khoản định giá lại tài sản bảo đảm. Ngân hàng có quyền định giá lại; nếu giá xuống dưới ngưỡng, họ có thể yêu cầu bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ gốc. Cách ngân hàng định giá khác cách thị trường định giá, chi tiết ở Định giá lại tài sản để vay thêm.

Ai KHÔNG phù hợp với khoản vay lớn lúc này

Nói thẳng, vì đây là phần quyết định.

Người có tổng nghĩa vụ trả nợ vượt 40% thu nhập ròng. Ở mặt bằng lãi 12–14% sau ưu đãi, tỷ lệ này để lại rất ít chỗ xoay khi có việc bất ngờ.

Người dựa vào tiền cho thuê để trả phần lớn khoản vay mà chưa kiểm chứng mức thuê thật. Tiền thuê là con số phải hỏi từ hợp đồng đang chạy, không phải từ dự phóng — cách kiểm nằm ở Tiền thuê thật ở Nha Trang.

Người mua với ý định bán lại trong dưới 12 tháng. Với chi phí vốn hiện tại cộng thuế phí chuyển nhượng, khoảng thời gian đó gần như không đủ để phần tăng giá bù được chi phí.

Chúng tôi không tư vấn tín dụng và không nhận hoa hồng từ ngân hàng nào. Phần trên là cách đọc một hợp đồng vay, không phải lời khuyên chọn ngân hàng.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp