Định giá lại không phải một quyền tự động khi giá thị trường tăng. Nó là một quy trình có chi phí, có điều kiện, và có những lúc không đáng làm dù giá tài sản đã tăng thật.
Một tài sản mua ba năm trước, giá thị trường khu vực đã tăng rõ rệt, và chủ tài sản nghĩ "vậy là mình có thể vay thêm được". Điều đó không tự động xảy ra. Ngân hàng không theo dõi giá thị trường của từng tài sản đã thế chấp để tự cập nhật hạn mức — người vay phải chủ động đề nghị định giá lại, và quy trình đó có chi phí, có điều kiện, và có khi không đáng làm.
Quy trình định giá lại diễn ra thế nào
- Người vay đề nghị bằng văn bản. Ngân hàng không tự khởi động quy trình này.
- Ngân hàng cử đơn vị định giá độc lập hoặc bộ phận thẩm định riêng. Kết quả dựa trên phương pháp
định giá của ngân hàng, không dựa vào giá rao bán trên thị trường hay giá chủ tài sản tự ước tính.
- So sánh với dư nợ hiện tại và tỷ lệ cho vay tối đa (LTV) của ngân hàng. Phần chênh giữa giá trị
mới và dư nợ cũ, nhân với tỷ lệ LTV cho phép, là căn cứ để tính hạn mức vay thêm có thể được duyệt.
- Xét lại toàn bộ hồ sơ tín dụng, không chỉ giá trị tài sản. Khả năng trả nợ, lịch sử tín dụng, và
room tín dụng bất động sản của ngân hàng tại thời điểm đó đều ảnh hưởng tới quyết định cuối cùng.
-> Bước thứ tư là chỗ nhiều người bỏ qua. Ngay cả khi tài sản được định giá cao hơn nhiều, một khoản vay thêm vẫn có thể bị từ chối hoặc giảm hạn mức nếu ngân hàng đang trong giai đoạn kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Khi nào đáng làm, khi nào không
| Tình huống | Có đáng định giá lại không |
|---|---|
| Giá trị tăng rõ rệt (theo giao dịch thực tế lân cận, không phải giá rao), có nhu cầu vốn cụ thể | Đáng cân nhắc |
| Giá trị chỉ tăng nhẹ, chưa rõ mức chênh lệch thực | Nên khảo giá thực tế trước khi tốn chi phí định giá |
| Cần vốn gấp trong thời gian ngắn | Không phù hợp — quy trình mất nhiều tuần |
| Ngân hàng đang siết room tín dụng bất động sản | Cân nhắc thời điểm, kết quả có thể không như kỳ vọng dù định giá cao |
| Đã có lịch sử trả nợ tốt và nhu cầu vốn rõ ràng cho việc cụ thể | Điều kiện thuận lợi hơn để được duyệt |
Định giá lại là công cụ khai thác dòng vốn từ một tài sản đang tăng giá, không phải một quyền lợi tự động đi kèm việc sở hữu tài sản. Trước khi bỏ chi phí, hãy tự trả lời được câu hỏi: nếu định giá ra kết quả cao hơn thật, mình có chắc ngân hàng vẫn còn hạn mức và còn muốn cho vay thêm vào đúng thời điểm đó không?
Cách chuẩn bị trước khi đề nghị định giá lại
Ba việc làm trước khi nộp đề nghị giúp tăng khả năng kết quả tốt và rút ngắn thời gian xử lý:
- Thu thập bằng chứng giao dịch thực tế lân cận, không phải giá rao. Một vài hợp đồng công chứng
của tài sản tương tự trong khu vực, nếu tiếp cận được, là căn cứ mạnh hơn nhiều so với việc chỉ nói miệng "giá khu này đang tăng".
- Rà soát lại lịch sử trả nợ của khoản vay hiện tại. Trả đúng hạn liên tục là điều kiện gần như bắt
buộc để hồ sơ định giá lại được xem xét thuận lợi.
- Chuẩn bị rõ mục đích sử dụng khoản vay thêm. Ngân hàng thường đánh giá thuận lợi hơn với mục đích
cụ thể, có kế hoạch trả nợ rõ ràng, so với đề nghị chung chung không nêu mục đích.
Ai KHÔNG phù hợp
Người cần vay gấp trong thời gian ngắn. Quy trình định giá lại thường mất nhiều tuần từ lúc đề nghị tới lúc có kết quả, và kết quả không phải lúc nào cũng như kỳ vọng — đây không phải một kênh huy động vốn nhanh, và không nên đặt kế hoạch tài chính gấp phụ thuộc vào nó.
Xem thêm về chênh lệch giữa định giá ngân hàng và giá thị trường tại Định giá của ngân hàng khác giá thị trường thế nào, và về hồ sơ vay mua nhà dự án tại Vay ngân hàng mua bất động sản dự án cần hồ sơ gì.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang có một tài sản đã thế chấp, tin rằng giá trị đã tăng đáng kể so với lúc định giá ban đầu, và cần thêm vốn cho việc khác.
- Anh/chị đang cân nhắc giữa việc định giá lại tài sản cũ hoặc vay một khoản mới với tài sản khác.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị cần vay gấp trong thời gian ngắn. Quy trình định giá lại thường mất nhiều tuần và không phải lúc nào cũng ra kết quả như kỳ vọng — đây không phải kênh vốn nhanh.
Câu hỏi thường gặp
Định giá lại có tự động khi giá thị trường khu vực tăng không?
Không tự động. Chủ tài sản hoặc khách hàng vay phải chủ động đề nghị ngân hàng định giá lại, và ngân hàng cử đơn vị định giá độc lập hoặc bộ phận thẩm định riêng để ra kết quả mới, không dựa vào giá thị trường chung do người vay tự đưa ra.
Chi phí định giá lại ai chịu?
Thường là người vay, vì đây là dịch vụ phát sinh theo yêu cầu của người vay để phục vụ mục đích vay thêm. Mức phí khác nhau tuỳ ngân hàng và đơn vị định giá, và khoản này không được hoàn lại nếu kết quả định giá không đủ để ngân hàng duyệt vay thêm.
Định giá lại ra kết quả cao hơn có chắc chắn được vay thêm không?
Không chắc chắn. Định giá tài sản cao hơn chỉ là một điều kiện cần. Ngân hàng còn xét khả năng trả nợ hiện tại, tỷ lệ nợ trên thu nhập, lịch sử trả nợ của khoản vay cũ, và room tín dụng bất động sản còn lại của chính ngân hàng tại thời điểm đó.
Có nên định giá lại nếu chỉ nghĩ giá đã tăng một chút?
Cân nhắc kỹ trước khi làm, vì chi phí định giá lại là cố định trong khi khoản vay thêm được duyệt phụ thuộc phần chênh lệch định giá và các điều kiện khác. Nếu mức tăng giá trị ước tính chỉ nhỏ, khoản vay thêm có thể không đủ bù chi phí và công sức thực hiện thủ tục.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Định giá của ngân hàng thường thấp hơn giá thị trường vì ngân hàng định giá theo nguyên tắc thận trọng để phòng rủi ro thanh khoản khi phải xử lý tài sản bảo đảm | dinh-gia-cua-ngan-hang-khac-gia-thi-truong-the-nao |
| Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) là một trong các điều kiện ngân hàng xét khi quyết định mức vay thêm sau định giá lại | vay-ngan-hang-mua-bds-du-an-can-ho-so-gi |
| Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng tổ chức tín dụng, ảnh hưởng tới mức độ sẵn sàng cho vay thêm dựa trên tài sản đã thế chấp | de-xuat-phan-loai-rui-ro-tin-dung-bat-dong-san |
