Trả trước bao nhiêu là vừa, khi ngân hàng cho vay nhiều hơn thế

Mức trả trước tối thiểu là con số ngân hàng chịu được. Mức trả trước hợp lý là con số mình chịu được trong năm xấu nhất.

Ngân hàng nói cho vay tới một tỷ lệ nào đó trên giá trị tài sản. Người mua nghe con số ấy và mặc định phần còn lại là mức trả trước của mình.

Nhưng con số ngân hàng đưa ra trả lời một câu hỏi khác hẳn: rủi ro của họ tới đâu là chấp nhận được. Họ giữ tài sản bảo đảm, có quy trình xử lý nợ, có danh mục hàng nghìn khoản vay để bù trừ.

Người vay không có thứ nào trong ba thứ đó. Cái duy nhất người vay có là thu nhập hằng tháng, và đó là thứ có thể gián đoạn.

Tính ngược thay vì tính xuôi

Cách phổ biến là: lấy giá nhà, lấy tỷ lệ cho vay tối đa, ra số tiền phải chuẩn bị. Cách này lấy điểm xuất phát từ phía ngân hàng.

Cách ngược lại bắt đầu từ chính mình, ba bước:

Bước một - xác định số tiền trả nợ hằng tháng chịu được trong hoàn cảnh xấu. Không phải hoàn cảnh hiện tại. Hoàn cảnh xấu nghĩa là: thu nhập giảm, hoặc một người trong nhà mất việc vài tháng, hoặc có một khoản chi lớn ngoài dự kiến.

Bước hai - từ số đó suy ra khoản vay tối đa. Đưa con số ở bước một cho nhân viên tín dụng và hỏi ngược: với mức trả này, kỳ hạn này, khoản vay là bao nhiêu. Quan trọng: yêu cầu tính theo lãi suất sau kỳ ưu đãi, không tính theo lãi ưu đãi.

Bước ba - giá nhà trừ khoản vay tối đa, ra phần phải trả trước. Nếu con số này lớn hơn số tiền đang có, thì kết luận không phải là vay thêm, mà là căn nhà đó chưa vừa với mình ở thời điểm này.

Ba khoản người mua hay quên khi tính phần trả trước

Số tiền cần chuẩn bị luôn lớn hơn phần chênh giữa giá nhà và khoản vay.

-> Khoản thứ ba đáng nói riêng. Dồn hết tiền vào phần trả trước để giảm khoản vay là quyết định trông có vẻ thận trọng, nhưng nó bỏ mình vào trạng thái không còn lớp đệm nào. Một khoản chi bất ngờ sau đó buộc phải vay tiêu dùng với lãi cao hơn nhiều, và mọi tính toán ban đầu bị phá.

Danh mục đầy đủ các khoản phát sinh trong vòng đời sở hữu nằm ở Tính tổng chi phí sở hữu một căn trong mười năm.

Lập luận ngược: vay nhiều để giữ tiền làm việc khác

Lập luận này có lý và nên được cân nhắc nghiêm túc, không nên gạt đi.

Nội dung của nó: nếu lãi vay thấp hơn lợi suất mình kiếm được ở nơi khác, thì trả trước nhiều là đang trả nợ rẻ bằng tiền đáng lẽ sinh lợi cao hơn.

Nhưng lập luận này chỉ đứng vững khi cả ba điều kiện cùng đúng:

• Khoản tiền dôi ra thật sự được đưa vào một kênh có lợi suất cao hơn lãi vay, chứ không nằm im.
• Kênh đó có thanh khoản đủ để rút ra khi cần trả nợ trong tháng khó khăn.
• Người vay chịu được việc nhìn khoản đầu tư đó giảm giá trị trong khi vẫn phải trả nợ đều.

Điều kiện thứ ba là chỗ phần lớn trường hợp gãy. Nó không phải bài toán số học mà là bài toán chịu đựng. Cùng một logic áp cho việc chấp nhận dòng tiền âm - xem Dòng tiền âm vẫn mua: khi nào hợp lý, khi nào là tự sát.

Một phép thử trước khi ký

Có một cách kiểm rất rẻ: sống thử với khoản trả nợ đó trong sáu tháng trước khi vay.

Mỗi tháng, chuyển đúng số tiền dự kiến trả nợ sang một tài khoản riêng, không đụng tới. Sau sáu tháng, nhìn lại hai thứ: có tháng nào phải rút ra không, và sáu tháng đó có dễ chịu hay không.

Kết quả của phép thử này đáng tin hơn mọi bảng tính, vì nó đo bằng nếp sống thật chứ bằng giả định. Và phần tiền tích được trong sáu tháng ấy cũng cộng thẳng vào khoản trả trước.

Ai KHÔNG áp dụng khung này

Người mua trả toàn bộ bằng vốn tự có. Bài toán chuyển sang chi phí cơ hội của khoản tiền lớn nằm trong một tài sản kém thanh khoản - xem Ôm đất nhiều năm: khoản chi phí không ai ghi vào sổ.

Người mua bất động sản có dòng tiền cho thuê ổn định đã kiểm chứng được. Ở đây phần trả nợ được bù một phần bởi tiền thuê, nên phép tính phải bao gồm cả tỷ lệ lấp đầy trong kịch bản xấu và chi phí vận hành, không chỉ tiền thuê danh nghĩa.

Doanh nghiệp vay theo phương án kinh doanh. Cấu trúc thẩm định, tài sản bảo đảm và cách tính khả năng trả nợ đều khác với vay cá nhân mua nhà để ở.

Điều bài này không nói

Bài này không nêu mức trả trước nên chọn tính bằng phần trăm, vì con số đó phụ thuộc vào thu nhập, mức ổn định của thu nhập, kỳ hạn vay và lãi suất tại thời điểm vay. Bài không phải tư vấn tài chính cá nhân, không khuyến nghị vay hay không vay, và không nêu lãi suất của ngân hàng cụ thể nào. Mọi con số cần lấy trực tiếp từ ngân hàng tại thời điểm quyết định.

Câu hỏi thường gặp