Dòng tiền âm vẫn mua: khi nào hợp lý, khi nào là tự sát

Dòng tiền âm không tự nó là sai. Cái sai là dòng tiền âm mà không biết mình sẽ âm bao lâu và lấy tiền ở đâu để bù.

Có một câu mà người bán hàng hay dùng, và nó không hoàn toàn sai: "Anh chịu bù vài triệu mỗi tháng thôi, mấy năm nữa bán là có lời."

Câu đó mô tả đúng một chiến lược có thật và đôi khi đúng. Vấn đề là nó bỏ mất ba điều kiện, và chính ba điều kiện đó phân biệt một thương vụ có tính toán với một thương vụ chỉ có hy vọng.

Dòng tiền âm không tự nó là sai. Cái sai là dòng tiền âm mà không biết mình âm bao lâu, âm bao nhiêu, và lấy tiền ở đâu để bù.

Bốn điều kiện phải thoả CÙNG LÚC

Thiếu một trong bốn thì thương vụ chuyển từ "có tính toán" sang "đánh cược".

Một: khoản bù hằng tháng nhỏ so với thu nhập ổn định. Không so với tổng tài sản, mà so với dòng tiền vào đều đặn hằng tháng. Tài sản lớn nhưng thu nhập không đều thì vẫn có thể vỡ kế hoạch.

Hai: có quỹ dự phòng đủ để bù trong khoảng thời gian dài hơn kịch bản xấu. Nếu kế hoạch là chịu ba năm, quỹ dự phòng nên đủ cho khoảng dài hơn thế — vì kịch bản xấu hiếm khi dừng đúng ở mức mình đã hình dung.

Ba: tài sản có lý do cụ thể để tăng giá trị, không chỉ có kỳ vọng chung. Một tuyến hạ tầng đã bố trí vốn và đang thi công là lý do cụ thể. "Khu vực này sẽ phát triển" thì không.

Bốn: mình không bị ràng buộc phải bán trong một thời hạn cố định. Đây là điều kiện quyết định, và cũng là điều kiện hay bị bỏ qua nhất.

Vì sao dòng tiền âm nguy hiểm hơn con số của nó

Một khoản bù năm triệu mỗi tháng nghe không lớn. Nhân với sáu mươi tháng thì thành ba trăm triệu, đã đáng kể. Nhưng đó vẫn chưa phải rủi ro thật.

Rủi ro thật là nó buộc bạn phải bán vào đúng lúc bạn ở vị thế yếu nhất.

Cơ chế diễn ra thế này: khoản bù kéo dài hơn dự kiến, quỹ dự phòng cạn, chủ nhà buộc phải rao bán. Nhưng thời điểm nhiều người cùng cạn quỹ thường trùng với thời điểm thị trường trầm — vì cả hai đều bị đẩy bởi cùng một thứ là lãi suất cao và tín dụng chặt.

-> Nghĩa là áp lực bán tập trung đúng vào lúc lực mua yếu nhất. Người bán vì cần tiền hầu như luôn nhận giá thấp hơn người bán vì muốn bán, và khoảng chênh đó thường lớn hơn nhiều so với tổng số tiền đã bù trong mấy năm.

Ba lỗi tính toán làm dòng tiền âm sâu hơn dự kiến

Lỗi thứ nhất là lỗi tốn kém nhất. Mức ưu đãi thường chỉ áp trong mười hai tới hai mươi bốn tháng đầu, sau đó lãi chuyển sang thả nổi theo công thức có biên độ cộng thêm. Một phương án chỉ đứng vững ở mức ưu đãi là phương án chưa được kiểm.

Cách đọc đủ một hợp đồng tín dụng, gồm biên độ và kỳ điều chỉnh, ở bài lãi suất vay mua nhà đọc sao cho đủ.

Lỗi thứ hai đặc biệt phổ biến với tài sản ven biển. Doanh thu lưu trú tại Nha Trang chênh lệch rất lớn giữa mùa cao và mùa thấp, còn chi phí thì chảy đều — số liệu ở bài dòng tiền cho thuê Nha Trang thực tế bao nhiêu.

Danh mục đầy đủ những khoản phải cộng vào ở bài tính tổng chi phí sở hữu một căn trong mười năm.

Phép thử một câu trước khi ký

Có một câu hỏi tự kiểm mà nếu trả lời trung thực thì hầu như đủ:

"Nếu giá tài sản này đứng yên trong năm năm tới, tôi có còn giữ được nó không, và tôi có tiếc quyết định này không?"

Nếu câu trả lời là còn giữ được và không tiếc — vì tài sản phục vụ một nhu cầu thật, hoặc vì khoản bù nhỏ so với thu nhập — thì dòng tiền âm ở đây là chi phí có kiểm soát.

Nếu câu trả lời phụ thuộc vào việc giá phải tăng đúng hạn, thì thứ đang được mua không phải là bất động sản mà là một kỳ vọng, và nó được thanh toán bằng tiền vay.

Phần so sánh với phương án giữ tiền ở kênh khác — bước bắt buộc để biết mình đang từ bỏ cái gì — ở bài chi phí cơ hội so với gửi tiết kiệm tính thế nào.

Ai KHÔNG nên dùng chiến lược này

Người có thu nhập không đều hoặc phụ thuộc một nguồn duy nhất. Dòng tiền âm đòi hỏi một dòng tiền dương ổn định ở nơi khác để bù. Không có nguồn bù ổn định thì cấu trúc này không có chân đứng.

Người đã dùng đòn bẩy ở các tài sản khác. Nhiều khoản vay cùng lúc nghĩa là nhiều nghĩa vụ cùng đáo hạn khi lãi suất tăng, và chúng không độc lập với nhau.

Người sắp có thay đổi lớn về tài chính trong vài năm tới — nghỉ hưu, con vào đại học, đổi việc, mở kinh doanh. Đây đều là những thứ ăn vào chính cái quỹ dự phòng mà chiến lược này cần.

Người mua sản phẩm có tệp mua lại rất hẹp. Nếu tới lúc buộc phải thoát mà không có người mua, thì mọi tính toán ở trên trở nên vô nghĩa.

Điều nên nói thẳng: chiến lược này đúng với một nhóm người rất cụ thể, và nhóm đó nhỏ hơn nhiều so với số người đang áp dụng nó. Đặc điểm chung của nhóm đúng là họ có thể chờ, và họ biết chính xác mình chờ được bao lâu. Ai không trả lời được vế thứ hai thì không thuộc nhóm đó — dù có tin rằng mình thuộc.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp