Mỗi mức phạt trong nghị định này là một quyền yêu cầu mới của người mua, nếu biết dùng.
Theo VnExpress ngày 10/9/2026, Nghị định 339 về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ 26/8/2026. Điểm được chú ý nhất: chủ đầu tư nhận thanh toán không qua chuyển khoản ngân hàng bị phạt 240–300 triệu đồng.
Bốn mức phạt người mua nên biết
Nghị định cụ thể hoá Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bằng bốn nhóm chế tài, mỗi nhóm nhắm vào một thói quen cũ của thị trường.
| Hành vi | Mức phạt | Thói quen cũ bị nhắm tới |
|---|---|---|
| Chủ đầu tư nhận thanh toán không qua ngân hàng | 240–300 triệu đồng | Thu tiền mặt "ngoài hợp đồng", giao dịch hai giá |
| Không báo cáo giao dịch đáng ngờ, cung cấp thông tin không trung thực | 40–80 triệu đồng + đình chỉ 1–3 tháng | Che giấu doanh thu, phòng chống rửa tiền lỏng |
| Kinh doanh bất động sản không lập doanh nghiệp hợp pháp | 120–160 triệu đồng + đình chỉ 3–6 tháng | Cá nhân "ôm hàng" bán lại như một sàn |
| Chủ đầu tư không công khai, thiếu minh bạch thông tin dự án | 300–400 triệu đồng | Bán khi chưa đủ giấy, giấu thế chấp |
Cùng nguồn, ngoại lệ vẫn giữ cho cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ và người bán hoặc cho thuê nhà đất không mang tính thương mại: họ vẫn được nhận tiền mặt.
-> Mức phạt cao nhất không nằm ở tiền mặt mà ở thông tin: 300–400 triệu đồng cho việc không công khai dự án. Đó là con số nói rõ luật đang coi thứ gì là đắt.
Vì sao phạt chủ đầu tư lại có lợi cho người mua?
Vì mỗi mức phạt là một quyền yêu cầu người mua có thể viện dẫn: yêu cầu chuyển khoản, yêu cầu xem giấy tờ công khai, yêu cầu đối tác bán hàng là pháp nhân.
Trước đây, người mua đòi xem văn bản đủ điều kiện bán hoặc chứng thư bảo lãnh thường nhận câu "anh chị cứ yên tâm". Nay câu trả lời ấy đi kèm rủi ro 300–400 triệu đồng cho chính chủ đầu tư. Người mua không cần tranh luận — chỉ cần hỏi và ghi lại câu trả lời.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một — kiểm dòng tiền ngay từ khoản cọc. Tài khoản nhận tiền phải đứng tên pháp nhân chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, không phải tên đại lý, không phải tên cá nhân "thu hộ". Nội dung chuyển khoản ghi số hợp đồng hoặc mã căn. Từ 26/8/2026 việc này không còn là "cẩn thận" mà là chuẩn.
Hai — dùng mức phạt 300–400 triệu làm lý do hỏi giấy. Ở Nha Trang, một số dự án đã công khai đủ: Charmora City có bảo lãnh Vietcombank chi nhánh Khánh Hoà theo thoả thuận ngày 24/02/2026 và ba bảng công khai thông tin trên trang chủ đầu tư từ tháng 8/2026 (theo hồ sơ dự án trong wiki của chúng tôi). Với dự án nào chưa có bảng tương tự, câu hỏi "văn bản đủ điều kiện bán số mấy" là câu hỏi nên đặt trước, không phải sau khi cọc. Cách đọc từng dòng chứng thư bảo lãnh có ở Đọc chứng thư bảo lãnh ngân hàng từng dòng.
Ba — thị trường thứ cấp không nằm trong nghị định này. Mua lại căn từ một cá nhân, mua nhà đất trong dân, tiền mặt vẫn hợp pháp — và vì thế đó vẫn là nơi hợp đồng ghi giá thấp tồn tại. Rủi ro của cách làm đó chúng tôi phân tích ở Hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thật: ai chịu rủi ro gì.
Câu hỏi thường gặp
Tôi mua nhà của cá nhân, trả tiền mặt có bị phạt không?
Không. Theo VnExpress ngày 10/9/2026, Nghị định 339 vẫn cho phép cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ hoặc bán, cho thuê nhà đất không mang tính thương mại nhận tiền mặt. Mức phạt 240–300 triệu đồng áp dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư yêu cầu nộp một phần tiền "ngoài hợp đồng" bằng tiền mặt thì sao?
Từ 26/8/2026 đó là hành vi chủ đầu tư có thể bị phạt tới 300 triệu đồng. Người mua có căn cứ từ chối và yêu cầu mọi khoản thanh toán đi qua tài khoản ngân hàng đứng tên chủ đầu tư, ghi rõ nội dung theo hợp đồng.
Không công khai thông tin dự án" gồm những gì?
Bài báo không liệt kê chi tiết; theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải công khai các thông tin như quyết định chủ trương, giấy phép, văn bản đủ điều kiện bán, bảo lãnh ngân hàng và tình trạng thế chấp. Mức phạt 300–400 triệu đồng cho người mua một lý do chính đáng để yêu cầu xem những giấy tờ này trước khi cọc.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Nghị định 339 về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 26/8/2026; chủ đầu tư nhận thanh toán không qua chuyển khoản ngân hàng bị phạt 240–300 triệu đồng; không báo cáo giao dịch đáng ngờ hoặc cung cấp thông tin không trung thực bị phạt 40–80 triệu đồng kèm đình chỉ 1–3 tháng; kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp hợp pháp bị phạt 120–160 triệu đồng kèm đình chỉ 3–6 tháng; chủ đầu tư không công khai, thiếu minh bạch thông tin dự án bị phạt 300–400 triệu đồng; cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ hoặc bán, cho thuê nhà không mang tính thương mại vẫn được thanh toán tiền mặt | VnExpress ngày 10/9/2026 — Chủ đầu tư nhận thanh toán bằng tiền mặt có thể bị phạt đến 300 triệu |
| Charmora City có bảo lãnh ngân hàng của Vietcombank chi nhánh Khánh Hoà theo thoả thuận ngày 24/02/2026 và đã công khai ba bảng thông tin dự án trên trang chủ đầu tư từ tháng 8/2026 | charmora-city |
