Nhiều người nghe câu dự án đã có bảo lãnh ngân hàng rồi yên tâm ký. Bảo lãnh là quan hệ giữa ba bên, và bạn chỉ được bảo vệ khi tên bạn nằm trong đó.
Câu này nghe rất nhiều trong các buổi tư vấn: "Dự án đã có bảo lãnh ngân hàng rồi anh chị yên tâm."
Nghe xong, phần lớn người mua yên tâm thật. Rất ít người hỏi câu tiếp theo, mà câu tiếp theo mới là câu quan trọng:
Cho tôi xem chứng thư bảo lãnh phát hành cho chính căn của tôi.
Bảo lãnh là quan hệ ba bên, và bạn phải có tên trong đó
Bảo lãnh ngân hàng là cam kết của bên bảo lãnh (ngân hàng) với bên nhận bảo lãnh (người mua) về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay bên được bảo lãnh (chủ đầu tư), khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết.
Ba bên, và người mua là bên nhận bảo lãnh. Nghĩa là nếu tên bạn không xuất hiện trong một văn bản do ngân hàng phát hành, thì bạn không phải bên nhận bảo lãnh của bất cứ cam kết nào.
Đây là chỗ hay nhầm nhất:
| Văn bản | Nó là gì | Có bảo vệ bạn không |
|---|---|---|
| Hợp đồng nguyên tắc / thoả thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư | thoả thuận khung, xác định ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cho dự án | không — bạn không phải một bên trong đó |
| Thư của ngân hàng gửi chủ đầu tư xác nhận hạn mức | tài liệu nội bộ giữa hai bên | không |
| Chứng thư bảo lãnh phát hành cho hợp đồng của bạn | cam kết của ngân hàng với chính bạn | có |
-> Bản chào hàng thường trưng văn bản loại một, và nó trông rất giống cái đáng tin. Có logo ngân hàng, có chữ ký, có dấu. Chỉ khác đúng một chỗ: không có tên bạn.
Bốn dòng phải đọc trong chứng thư
Khi cầm được chứng thư trong tay, đọc đúng bốn dòng này trước, các phần còn lại đọc sau.
Dòng thứ nhất — bên nhận bảo lãnh. Phải là tên bạn, đúng như trên giấy tờ tuỳ thân và đúng như trên hợp đồng mua bán. Nếu mua chung thì phải có đủ tên các đồng sở hữu. Sai một chữ trong tên là một rắc rối phải xử lý ngay, không để tới lúc cần dùng.
Dòng thứ hai — nghĩa vụ được bảo lãnh và mã căn. Phải chỉ đúng căn bạn mua, đúng số hợp đồng mua bán, và phải nói rõ nghĩa vụ được bảo lãnh là hoàn trả số tiền đã nộp khi không bàn giao đúng hạn. Nếu phần này viết chung chung, hỏi lại cho tới khi nó cụ thể.
Dòng thứ ba — số tiền bảo lãnh. So với số tiền bạn thực tế sẽ nộp trước khi nhận nhà. Hai con số này phải khớp. Một chứng thư bảo lãnh 30% trong khi tiến độ thanh toán của bạn tới 70% là một chứng thư chỉ bảo vệ được một phần.
Dòng thứ tư — thời hạn hiệu lực. Đây là dòng bị bỏ qua nhiều nhất, và là dòng làm hỏng nhiều chứng thư nhất.
Chứng thư hết hiệu lực trước ngày bàn giao dự kiến là một chứng thư sẽ không dùng được vào đúng lúc cần dùng.
Cách kiểm: lấy ngày bàn giao dự kiến trong hợp đồng, cộng thêm toàn bộ thời gian gia hạn mà hợp đồng cho phép chủ đầu tư, rồi so với ngày hết hiệu lực của chứng thư. Nếu ngày hết hiệu lực đến trước, bạn đang có một khoảng trống không được bảo vệ — và đó chính là khoảng thời gian rủi ro cao nhất.
Bảo lãnh KHÔNG bảo vệ những gì
Đây là phần cần nói thẳng, vì kỳ vọng sai còn nguy hiểm hơn không có kỳ vọng.
- Không bảo vệ chất lượng công trình. Nhà bàn giao đúng hạn nhưng thi công kém thì bảo lãnh không can thiệp. Cơ chế cho việc đó là nghiệm thu, bảo hành và biên bản bàn giao — xem biên bản bàn giao cần kiểm những gì và bảo hành công trình bao lâu và gồm gì.
- Không bảo vệ việc chậm cấp giấy chứng nhận. Nhận nhà rồi mà nhiều năm chưa có sổ là một nhóm rủi ro khác hẳn; xem chậm cấp sổ hồng: nguyên nhân thường gặp.
- Không bảo đảm giá trị tài sản. Bảo lãnh trả lại tiền gốc theo điều kiện trong chứng thư, không bù trượt giá và không bù cơ hội.
- Không tự động kích hoạt. Muốn được thanh toán, người mua phải thực hiện đúng thủ tục yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, trong đúng thời hạn quy định trong chứng thư. Đọc trước phần này để biết mình sẽ phải làm gì, đừng đợi tới lúc có chuyện mới đọc.
Đưa nghĩa vụ này vào hợp đồng, đừng tin lời hứa
Việc thực tế nhất có thể làm là ở bước đàm phán hợp đồng, không phải ở bước nhận chứng thư.
Ba câu nên yêu cầu đưa vào hợp đồng mua bán:
- Chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp chứng thư bảo lãnh phát hành cho bên mua, trong thời hạn cụ thể tính từ ngày nào.
- Số tiền bảo lãnh tối thiểu bằng tổng số tiền bên mua thanh toán trước khi bàn giao.
- Hệ quả nếu chủ đầu tư không cung cấp — quyền tạm dừng thanh toán đợt tiếp theo mà không bị tính là vi phạm, là mức tối thiểu hợp lý.
Nếu bên bán từ chối đưa ba câu này vào hợp đồng, đó tự nó đã là một thông tin đáng đọc.
Ai KHÔNG phù hợp
Người mua nhà đã hoàn công và đã có giấy chứng nhận không cần quan tâm tới bảo lãnh này. Tài sản đã tồn tại, rủi ro không bàn giao không còn, và bộ giấy tờ cần kiểm là bộ khác — xem giấy tờ cần đọc trước khi ký cọc.
Người mua đất nền không kèm công trình xây sẵn theo hợp đồng cũng nằm ngoài phạm vi. Cơ chế bảo vệ trong trường hợp đó nằm ở điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ở tình trạng pháp lý của thửa đất.
Và một lưu ý cho cả hai nhóm trên: có bảo lãnh không có nghĩa là chủ đầu tư mạnh. Nó nghĩa là có một ngân hàng đã đánh giá và chấp nhận rủi ro với một mức phí. Việc đánh giá bên bán vẫn phải tự làm — cách làm ở bài đọc pháp nhân chủ đầu tư trước khi xuống tiền.
Nền tảng về cơ chế này, đọc thêm bảo lãnh ngân hàng dự án là gì và dự án chậm bàn giao, người mua làm gì.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh chị sắp ký hợp đồng mua bán một căn nhà hoặc căn hộ hình thành trong tương lai.
- Anh chị đã ký hợp đồng nhưng chưa từng nhìn thấy chứng thư bảo lãnh cho căn của mình.
- Anh chị đang so sánh hai dự án và muốn biết lớp bảo vệ pháp lý của mỗi bên khác nhau chỗ nào.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh chị mua nhà đã có sẵn, đã hoàn công và đã có giấy chứng nhận. Bảo lãnh này chỉ áp cho nhà hình thành trong tương lai.
- Anh chị mua đất nền không kèm công trình xây sẵn theo hợp đồng. Cơ chế bảo vệ trong trường hợp đó nằm ở chỗ khác.
Câu hỏi thường gặp
Bảo lãnh ngân hàng bảo vệ người mua khỏi rủi ro gì?
Bảo vệ khỏi rủi ro chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn đã cam kết trong hợp đồng. Khi đó ngân hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư trong phạm vi số tiền và điều kiện đã ghi trong chứng thư. Nó không bảo vệ khỏi rủi ro chất lượng công trình, không bảo vệ khỏi việc chậm cấp giấy chứng nhận, và không bảo đảm giá trị tài sản sẽ tăng.
Hợp đồng nguyên tắc giữa ngân hàng và chủ đầu tư có phải là bảo lãnh của tôi không?
Không. Đó là thoả thuận khung giữa hai bên, xác định ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cho dự án. Cái bảo vệ một người mua cụ thể là chứng thư bảo lãnh phát hành riêng cho hợp đồng của người đó, ghi đúng tên, đúng căn và đúng số tiền. Hai văn bản này rất hay bị nhầm lẫn khi tư vấn.
Khi nào tôi nhận được chứng thư bảo lãnh?
Thời điểm cụ thể do hợp đồng mua bán quy định, thường sau khi ký hợp đồng và hoàn tất đợt thanh toán đầu. Điều nên làm là đưa thẳng nghĩa vụ này vào hợp đồng, kèm mốc thời gian và hệ quả nếu chủ đầu tư không cung cấp, thay vì tin vào lời hứa miệng.
Chứng thư bảo lãnh hết hạn trước ngày bàn giao thì sao?
Thì từ sau ngày hết hạn, người mua không còn được bảo vệ bởi chứng thư đó nữa. Đây là lỗi phổ biến và rất khó nhận ra nếu không đối chiếu ngày. Hãy so ngày hết hiệu lực của chứng thư với ngày bàn giao dự kiến cộng thêm thời gian gia hạn tối đa mà hợp đồng cho phép.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết | Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai |
| Bảo lãnh ngân hàng là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết | Quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng |
| Bảo lãnh ngân hàng là một trong các lớp bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, bên cạnh điều kiện được bán và tiến độ thanh toán theo luật | bao-lanh-ngan-hang-du-an-la-gi |
| Chậm bàn giao là một trong các tranh chấp phổ biến nhất giữa người mua và chủ đầu tư dự án | du-an-cham-ban-giao-nguoi-mua-lam-gi |
