Sang tên sổ hồng mất bao lâu, và tắc ở đâu nhiều nhất

Phần lâu nhất của việc sang tên thường không nằm ở cơ quan nhà nước, mà ở khoảng chờ giữa các bước do chính hai bên tạo ra.

Câu hỏi thường được đặt là sang tên mất bao lâu. Câu trả lời hữu ích hơn là: phần lâu nhất thường không nằm ở cơ quan nhà nước.

Mỗi bước trong quy trình đều có mốc thời gian quy định và phần lớn được xử lý đúng hạn. Thứ kéo dài tổng thời gian là các khoảng chờ giữa các bước - và những khoảng đó do chính hai bên mua bán tạo ra.

Sáu bước, và bước nào nằm ở tay ai

-> Đọc cột giữa sẽ thấy: bốn trong sáu bước nằm ở tay hai bên mua bán, không nằm ở cơ quan tiếp nhận. Đó là lý do hai giao dịch giống hệt nhau về mặt hồ sơ lại có thể chênh nhau hàng tháng.

Chỗ tắc thứ nhất - hồ sơ nhân thân của bên bán

Đây là chỗ hay tắc nhất và cũng dễ chuẩn bị trước nhất.

Tài sản của vợ chồng. Nếu bất động sản là tài sản chung, cả hai phải cùng ký. Người vắng mặt phải có văn bản uỷ quyền hợp lệ, và văn bản đó cũng cần công chứng. Trường hợp đã ly hôn thì cần bản án hoặc thoả thuận phân chia tài sản.

Tài sản có nhiều người đồng sở hữu. Thiếu chữ ký một người là dừng cả hồ sơ. Với tài sản do thừa kế mà chưa khai nhận xong, phần khai nhận thừa kế phải làm trước, và đó là một quy trình riêng.

Thông tin trên giấy chứng nhận lệch với giấy tờ tuỳ thân hiện tại. Đổi họ tên, đổi số giấy tờ, thay đổi địa chỉ thường trú - mỗi thứ đều phải đính chính trước khi sang tên.

Chỗ tắc thứ hai - phần thuế và lệ phí

Phần này ít khi tắc vì thủ tục, mà tắc vì hai bên chưa thống nhất ai trả khoản nào.

Thông lệ là bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, bên mua chịu lệ phí trước bạ. Nhưng đây là thông lệ chứ không phải điều bắt buộc phải theo, và hai bên hoàn toàn có thể thoả thuận khác.

-> Cách tránh: ghi thẳng vào hợp đồng đặt cọc ai nộp khoản nào và hạn nộp, thay vì để tới lúc cầm thông báo thuế mới bàn. Danh mục các khoản phải nộp nằm ở Thuế và phí khi mua rồi bán lại: liệt kê đủ hai chiều.

Một chi tiết nữa đáng biết: giá ghi trên hợp đồng là căn cứ tính thuế, nhưng cơ quan thuế đối chiếu với bảng giá đất do địa phương ban hành. Ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế là việc vừa rủi ro pháp lý, vừa làm hỏng cơ sở đòi quyền lợi của chính người mua nếu sau này có tranh chấp.

Chỗ tắc thứ ba - hồ sơ bị trả lại ở bước đăng ký biến động

Bước này thường bị coi là bước cuối và người mua hay chủ quan. Ba lý do trả hồ sơ phổ biến:

Một - hiện trạng khác với giấy tờ. Nhà đã xây thêm, đã cơi nới, đã thay đổi so với bản vẽ trên giấy chứng nhận. Trường hợp này phải xử lý phần hiện trạng trước.

Hai - ranh giới thửa đất lệch với bản đồ địa chính. Phải đo đạc lại và điều chỉnh, mất thêm thời gian và có phí.

Ba - tài sản còn nghĩa vụ bảo đảm chưa được xoá. Đã trả hết nợ ngân hàng nhưng chưa làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp thì hồ sơ vẫn không đi tiếp được.

Cách tự rút ngắn tổng thời gian

Không ai rút ngắn được thời hạn xử lý của cơ quan nhà nước. Nhưng phần lớn thời gian không nằm ở đó.

Gom hồ sơ song song thay vì tuần tự. Trong lúc chờ ngày công chứng, bên mua đã có thể chuẩn bị xong bộ giấy tờ cho bước đăng ký biến động.

Chốt tiền thuế phí ngay ở hợp đồng cọc. Không để nó thành cuộc thương lượng thứ hai.

Hỏi trước danh mục hồ sơ tại chính nơi sẽ nộp. Danh mục có thể khác nhau chút ít giữa các địa phương, và một cuộc gọi tiết kiệm được một lần đi lại.

Giữ lại một phần tiền tới khi sổ về tên mình. Đây là điều khoản thương lượng được, và nó khiến bên bán có động cơ phối hợp cho tới bước cuối chứ không chỉ tới lúc nhận đủ tiền.

Ai KHÔNG áp dụng được quy trình này

Người mua sản phẩm sơ cấp trong dự án chưa bàn giao. Ở đây chưa có việc sang tên, mà là ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, và sổ được cấp lần đầu sau khi dự án hoàn thành nghĩa vụ của mình. Mốc thời gian, các bên tham gia và rủi ro đều khác - xem Đã nhận nhà mà chưa có sổ: sáu nguyên nhân thường gặp.

Người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán chưa có sổ. Đây là chuyển nhượng hợp đồng chứ không phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục đi qua chủ đầu tư - xem Bán lại khi chưa có sổ được không? Ba cửa và ba mức khó.

Người nhận tặng cho hoặc thừa kế trong gia đình. Cùng đi qua bước đăng ký biến động nhưng hồ sơ đầu vào và nghĩa vụ thuế khác hẳn - xem Tặng cho nhà đất trong gia đình: điều kiện, thuế phí và bẫy hay gặp.

Điều bài này không nói

Bài này không nêu mốc thời gian tính bằng ngày cho từng bước, vì con số đó thay đổi theo quy định từng thời kỳ và theo cách tổ chức của từng địa phương - hãy hỏi trực tiếp nơi tiếp nhận hồ sơ. Bài cũng không nêu mức thuế suất và lệ phí cụ thể, và không thay cho tư vấn pháp lý cho một hồ sơ cụ thể.

Câu hỏi thường gặp