Nhiều người tin rằng để một tên trên giấy chứng nhận là đủ để tài sản thành của riêng. Luật không nhìn vào tên trên giấy trước tiên.
Trong phòng công chứng, câu hỏi làm nhiều giao dịch dừng lại giữa chừng không phải là câu về giá.
Nó là câu này: "Chị nhà đâu, mời chị ký."
Người bán ngạc nhiên, vì sổ chỉ ghi mỗi tên anh. Anh đã tin rằng tên trên sổ là bằng chứng đủ để anh có toàn quyền.
Đó là hiểu nhầm phổ biến nhất về chế độ tài sản vợ chồng trong giao dịch bất động sản.
Thứ quyết định không phải tên trên giấy, mà là ba dữ kiện khác
Nguyên tắc chung của pháp luật hôn nhân gia đình Việt Nam: tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được suy đoán là tài sản chung, trừ khi có căn cứ chứng minh ngược lại.
Ba dữ kiện thật sự quyết định:
Thời điểm hình thành tài sản. Trước hay sau ngày đăng ký kết hôn. Đây là mốc đầu tiên và là mốc mạnh nhất.
Nguồn gốc tiền dùng để mua. Tiền riêng có trước hôn nhân, tiền thừa kế riêng, tiền tặng cho riêng — hay tiền phát sinh trong thời kỳ hôn nhân.
Thoả thuận giữa hai vợ chồng, nếu có, và hình thức của thoả thuận đó. Pháp luật cho phép vợ chồng thoả thuận về chế độ tài sản, nhưng thoả thuận này phải đúng hình thức mới có giá trị.
-> Nghĩa là tên trên giấy chứng nhận chỉ là một dữ kiện, không phải kết luận. Việc ghi một tên có thể thuận tiện về thủ tục, nhưng nó không tự tạo ra tài sản riêng.
Bốn tình huống hay tranh chấp nhất
| Tình huống | Vấn đề thường gặp |
|---|---|
| Tiền riêng trước hôn nhân, mua sau khi cưới | Về nguyên tắc phần đó vẫn riêng, nhưng chứng minh nguồn gốc rất khó nếu tiền đã trộn lẫn |
| Thừa kế riêng rồi xây sửa bằng tiền chung | Phần giá trị tăng thêm do tài sản chung tạo ra có thể phát sinh quyền của người còn lại |
| Một người đứng tên, một người góp tiền | Không có chứng từ dòng tiền thì bên góp tiền ở vị thế rất yếu khi tranh chấp |
| Mua khi đang ly thân nhưng chưa ly hôn | Ly thân không phải một tình trạng pháp lý chấm dứt hôn nhân; tài sản vẫn theo chế độ chung |
Tình huống thứ tư là tình huống bị đánh giá thấp nhất. Ly thân trong đời sống không phải là ly hôn trong pháp luật. Chừng nào quan hệ hôn nhân chưa chấm dứt bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực, tài sản phát sinh vẫn nằm trong chế độ chung.
Chứng từ dòng tiền là thứ rẻ nhất để chuẩn bị và đắt nhất để thiếu. Chuyển khoản có nội dung rõ ràng, giữ sao kê, giữ hợp đồng — ba việc mất mười phút lúc giao dịch, và là toàn bộ căn cứ nếu sau này phải chứng minh.
Ghi một tên hay hai tên: khung để tự quyết
Không có phương án đúng cho mọi nhà, nhưng có bốn câu để tự trả lời:
- Tài sản này dự định để cho ai và sau này chuyển giao thế nào. Nếu đích đến là con cái và cả hai vợ chồng đều đồng thuận, ghi hai tên làm mọi thủ tục sau này đơn giản hơn.
- Có ai trong hai người thường xuyên vắng mặt hoặc ở xa không. Ghi hai tên nghĩa là mọi giao dịch sau này cần cả hai có mặt hoặc phải làm uỷ quyền — và uỷ quyền có rủi ro riêng, đã bàn ở bài uỷ quyền mua bán bất động sản rủi ro nằm ở đâu.
- Nguồn tiền có thật sự riêng không, và có chứng minh được không. Nếu câu trả lời cho vế thứ hai là không, thì việc ghi một tên không tạo ra thứ mình muốn.
- Hai người có muốn lập thoả thuận về chế độ tài sản không. Đây là công cụ hợp pháp và minh bạch nhất, nhưng phải lập đúng hình thức, và nên lập trước khi giao dịch chứ không phải sau khi có tranh chấp.
Các phương án đứng tên và hệ quả của từng phương án đã bàn kỹ hơn ở bài mua bất động sản đứng tên ai thì hợp lý.
Một cảnh báo về giấy tờ viết tay
Trong tranh chấp tài sản vợ chồng, người ta rất hay đưa ra một tờ giấy viết tay có chữ ký hai bên, hoặc một vi bằng do thừa phát lại lập.
Vi bằng ghi nhận sự việc đã xảy ra; nó không thay thế được công chứng và không tự tạo ra hiệu lực cho một thoả thuận cần công chứng. Đây là chỗ nhiều người hiểu sai và trả giá — cơ chế đầy đủ ở bài vi bằng không thay được công chứng.
Với thoả thuận về chế độ tài sản vợ chồng, hình thức là điều kiện có hiệu lực chứ không phải thủ tục hành chính cho đẹp hồ sơ.
Ai KHÔNG nên tự xử lý phần này
Người đang trong quá trình ly hôn hoặc đã có mâu thuẫn về tài sản. Ở giai đoạn này mọi văn bản ký ra đều có thể trở thành chứng cứ, và ký sai một chỗ là mất vị thế cho toàn bộ vụ việc.
Người có tài sản hình thành từ nhiều nguồn trộn lẫn qua nhiều năm. Việc bóc tách nguồn gốc trong trường hợp này cần dựng lại dòng tiền, và đó là công việc chuyên môn.
Người mua chung với người khác ngoài vợ chồng. Đồng sở hữu giữa anh em, bạn bè hay đối tác kinh doanh chạy theo cơ chế khác, và cần văn bản riêng.
Điều nên nói thẳng: phần lớn tranh chấp trong nhóm này không phát sinh vì ai đó gian dối, mà vì không ai chuẩn bị giấy tờ lúc mọi việc còn thuận. Lúc thuận thì hai vợ chồng thấy việc lập văn bản là thừa và hơi khó nói; lúc không thuận thì không còn ai chịu ký. Chi phí của việc chuẩn bị đúng lúc thuận gần như bằng không, và đó là lý do duy nhất đáng để làm ngay.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh chị đang chuẩn bị mua bất động sản và phân vân ghi tên một người hay hai người.
- Anh chị nhận thừa kế hoặc được tặng cho tài sản trong thời kỳ hôn nhân.
- Anh chị mua tài sản bằng tiền có trước hôn nhân và muốn giữ nó là tài sản riêng.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh chị đang có tranh chấp thật và cần hướng xử lý cho hồ sơ cụ thể. Bài này đưa khung nguyên tắc, không thay được luật sư đọc giấy tờ thật.
- Anh chị mua với tư cách tổ chức, doanh nghiệp. Chế độ tài sản khi đó theo quy định về doanh nghiệp, không theo chế độ tài sản vợ chồng.
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng ghi một tên thì có phải tài sản riêng không?
Không đương nhiên. Nguyên tắc chung là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, trừ khi chứng minh được đó là tài sản riêng. Tên trên giấy chứng nhận là một dữ kiện, không phải kết luận. Muốn là tài sản riêng thì phải có căn cứ về nguồn gốc tiền và về thoả thuận giữa hai vợ chồng.
Bán nhà đứng tên một người thì có cần chữ ký của người kia không?
Nếu đó là tài sản chung thì có. Tổ chức công chứng thường yêu cầu cả hai vợ chồng ký hoặc yêu cầu văn bản xác nhận tài sản riêng. Đây là lý do nhiều giao dịch bị dừng ở phòng công chứng dù người bán tin rằng mình có toàn quyền.
Tiền có trước khi cưới mua nhà sau khi cưới thì tài sản đó là chung hay riêng?
Về nguyên tắc, tài sản riêng dùng để mua tài sản khác thì phần giá trị tương ứng vẫn là riêng, nhưng điều kiện là chứng minh được nguồn gốc. Trong thực tế việc chứng minh này rất khó nếu tiền đã đi qua tài khoản chung hoặc trộn lẫn nhiều nguồn. Nên có văn bản thoả thuận và giữ chứng từ dòng tiền ngay từ đầu.
Thừa kế riêng có thành tài sản chung không?
Tài sản được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản riêng. Tuy nhiên nếu người nhận nhập nó vào tài sản chung, hoặc dùng tài sản chung để cải tạo, xây dựng làm tăng giá trị đáng kể, thì phần đó có thể phát sinh quyền của người còn lại.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhiều phương án và mỗi phương án có hệ quả pháp lý khác nhau | mua-bds-dung-ten-ai-thi-hop-ly |
| Công chứng là thủ tục bắt buộc với nhiều loại giao dịch bất động sản và vi bằng không thay thế được công chứng | vi-bang-khong-thay-duoc-cong-chung |
| Uỷ quyền mua bán bất động sản mang những rủi ro riêng mà người mua cần biết trước | uy-quyen-mua-ban-bds-rui-ro-nam-o-dau |
| Luật Đất đai đã có những thay đổi về thủ tục công chứng trong giao dịch bất động sản | bo-thu-tuc-cong-chung-trong-luat-dat-dai |
