Thanh khoản theo tầm giá: căn đắt hơn có khó bán hơn không

Thanh khoản không giảm đều khi giá tăng. Có những tầm giá bị kẹt giữa hai nhóm khách, và đó mới là chỗ khó bán nhất.

Một người bán hai tài sản: một căn 3 tỷ và một căn 12 tỷ. Trực giác nói căn 12 tỷ khó bán hơn. Trực giác đó đúng phần lớn trường hợp, nhưng nó bỏ sót chỗ quan trọng nhất.

Thanh khoản không giảm đều khi giá tăng. Nó có những chỗ gãy, và biết chỗ gãy nằm ở đâu quan trọng hơn biết chiều tổng quát.

Vì sao quan hệ không tuyến tính

Thanh khoản là hàm của số người có thể mua nhân với mức độ họ muốn mua. Hai vế này đi ngược chiều nhau khi giá tăng:

-> Cột thứ ba giải thích một hiện tượng nhiều người thấy lạ: có tài sản đắt bán nhanh hơn tài sản rẻ. Người mua ở tầm giá cao thường không phụ thuộc ngân hàng, nên họ không bị kẹt bởi thủ tục vay và không thay đổi quyết định vì lãi suất nhích lên.

Chỗ kẹt nằm ở đâu

Chỗ khó bán nhất thường không phải tầm cao nhất, mà là tầm giá bị kẹt giữa hai nhóm khách:

• Quá cao so với người mua để ở bằng thu nhập và vay ngân hàng
• Chưa đủ đặc biệt để hấp dẫn người mua tài sản

Sản phẩm ở tầm này mất cả hai nhóm. Người mua để ở nhìn vào thấy vượt khả năng; người mua tài sản nhìn vào thấy không có gì khác biệt đáng để trả tiền.

Đây cũng là lý do một sản phẩm "khá tốt ở mọi mặt nhưng không nổi trội ở mặt nào" thường khó bán lại hơn một sản phẩm có một điểm rất mạnh và vài điểm yếu rõ ràng. Điểm mạnh tạo ra nhóm người mua cụ thể; sự trung bình thì không tạo ra nhóm nào.

Ba chỉ báo tự quan sát được

Không cần báo cáo thị trường. Ba thứ này ai cũng đọc được:

Một - thời gian từ lúc rao tới lúc chốt. Theo dõi vài tin rao cùng loại trong khu mình quan tâm, ghi lại ngày đăng và ngày biến mất. Tin biến mất không chắc là đã bán, nhưng thống kê trên nhiều tin vẫn cho hình dung tốt.

Hai - mức chênh giữa giá rao và giá chốt. Chênh càng lớn thì thanh khoản càng yếu. Số này khó lấy hơn nhưng người làm nghề tại khu đó thường biết.

Ba - số tin rao cùng loại đang tồn tại. Ba mươi tin rao cho cùng một dòng sản phẩm trong một khu là một thông tin về nguồn cung thứ cấp, và nó nói nhiều hơn bất kỳ nhận định nào.

Cách áp ba chỉ báo này vào thị trường Nha Trang nằm ở Thanh khoản thứ cấp Nha Trang đọc thế nào.

Ba việc cải thiện thanh khoản, theo thứ tự hiệu quả

• Hoàn thiện pháp lý tới mức người mua không chịu rủi ro nào. Một tài sản đã có sổ, không thế

chấp, không tranh chấp, sang tên được ngay thì bán được cho mọi nhóm khách. Đây là việc có tác động lớn nhất, và cũng là việc nhiều người bỏ dở vì tốn thời gian.

• Định giá theo giá chốt, không theo giá rao. Giá rao của hàng xóm không phải bằng chứng về giá

trị. Neo vào nó là cách phổ biến nhất để một tài sản nằm trên thị trường hai năm.

• Mở rộng nhóm người mua bằng cách nói rõ tài sản dùng được vào việc gì. Một căn vừa ở được vừa

cho thuê được vừa làm mặt bằng được thì có ba nhóm khách; một căn chỉ hợp một mục đích thì có một.

Ai KHÔNG phù hợp với bài này

Người mua để ở lâu dài và không có ý định bán. Với anh/chị, thanh khoản là biến số ít quan trọng, và đánh đổi nó để lấy một sản phẩm hợp nhu cầu sống là lựa chọn hợp lý.

Và người đang tìm con số cụ thể - thời gian bán trung bình theo tầm giá tại Nha Trang. Chúng tôi không có bộ số liệu đủ tin cậy để công bố loại đó, và không dựng con số từ cảm nhận. Thứ bài này đưa là cách tự quan sát, vì nó dùng được ngay và không phụ thuộc vào việc tin ai.

Phần quy đổi quãng chờ thành tiền nằm ở Chi phí cơ hội so với gửi tiết kiệm tính thế nào.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp