Khi nhà nước bỏ tiền làm metro, phần giá đất tăng thêm quanh nhà ga lâu nay rơi hết vào tay chủ đất. Dự thảo này là nỗ lực chia lại phần đó.
Theo VnExpress ngày 09/9/2026, TP.HCM đang lấy ý kiến — từ ngày 7 đến 21/9/2026 — cho dự thảo nghị quyết đặt ra năm khoản thu với các dự án hưởng lợi từ mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.
Câu chuyện phía sau đơn giản hơn cái tên: khi ngân sách bỏ tiền làm một tuyến metro, giá đất quanh nhà ga tăng lên. Phần tăng đó lâu nay rơi hết vào tay người đang sở hữu đất. Dự thảo này là nỗ lực chia lại một phần.
Năm khoản thu
| Khoản thu | Nhắm vào | Cách tính nêu trong dự thảo |
|---|---|---|
| Diện tích sàn tăng thêm | Dự án được nâng hệ số sử dụng đất | Tỷ lệ điều tiết 25%, hệ số theo khoảng cách tới ga 0,7 – 1,3 |
| Giá trị đất tăng thêm | Đất đổi mục đích hoặc đổi quyền phát triển nhờ TOD | Chênh lệch giá trị khu đất trước và sau tác động của TOD |
| Khai thác tài sản hạ tầng đường sắt | Đơn vị khai thác thương mại nhà ga, depot, bãi đỗ, quảng cáo | Tiền thuê, phí, giá đấu giá hoặc chia sẻ doanh thu |
| Phí kết nối giao thông công cộng | Dự án nối trực tiếp hoặc có lối đi ưu tiên vào ga | Hệ số 1,0 nếu nối thẳng vào sảnh ga, 0,7 nếu nối gián tiếp |
| Phí cải thiện hạ tầng | Dự án nhà ở, thương mại, hỗn hợp làm tăng nhu cầu hạ tầng | Hệ số hưởng lợi 0,8 – 1,4 |
Nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và công trình hạ tầng công cộng được miễn khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm.
Điều đáng chú ý nằm ở các hệ số
Hệ số 0,7 – 1,3 theo khoảng cách tới nhà ga là chỗ chính sách nói ra điều mà thị trường vốn đã biết: giá trị của một khu đất trong mô hình này phụ thuộc vào việc nó cách nhà ga bao xa, chứ không phải nó rộng bao nhiêu.
-> Khi khoảng cách tới ga trở thành một biến số có hệ số ghi trong văn bản, bản đồ giá của cả đô thị được vẽ lại theo trục nhà ga chứ không theo trục trung tâm cũ.
Dự thảo đang lấy ý kiến, chưa phải quy định có hiệu lực. Đừng đưa các con số hệ số ở trên vào bất kỳ bảng tính nào — chúng có thể đổi trước khi được thông qua.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Một — cơ chế này chưa áp ở Khánh Hoà, nhưng logic của nó thì đã áp rồi. Giá đất quanh một nhà ga quy hoạch tăng trước khi nhà ga tồn tại, và phần tăng đó do kỳ vọng chứ không do hạ tầng. Cách tách hai thứ này nằm ở Mất 100 triệu tiền cọc vì đổi thông tin quy hoạch.
Hai — nếu cơ chế lan ra, chi phí đầu vào của chủ đầu tư sẽ tăng ở đúng những vị trí đẹp nhất. Đó là một lực đẩy giá chứ không phải một lực hãm. Người mua nên đọc nó như một yếu tố chi phí trong tương lai, không phải như một tin tốt hay tin xấu.
Ba — với Khánh Hoà, biến số TOD gần nhất là các ga của tuyến đường sắt tốc độ cao. Vị trí ga và bán kính ảnh hưởng là thứ đáng theo dõi, và đáng đối chiếu với TOD Thủ Thiêm và đề xuất hơn 660 ha để hình dung quy mô mà mô hình này thường lấy.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị quan tâm tới cơ chế hình thành giá đất quanh các tuyến đường sắt đô thị.
- Anh/chị đang cân nhắc tài sản trong bán kính ảnh hưởng của một nhà ga quy hoạch.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị đang mua nhà để ở tại khu vực không có quy hoạch đường sắt đô thị. Phần này chưa chạm tới quyết định của anh/chị.
- Anh/chị cần biết một dự án cụ thể sẽ phải nộp bao nhiêu. Dự thảo mới đang lấy ý kiến, chưa có mức áp dụng.
Câu hỏi thường gặp
Năm khoản thu đó là những khoản nào?
Theo VnExpress ngày 09/9/2026, dự thảo gồm khoản thu từ phần diện tích sàn tăng thêm, khoản thu từ giá trị đất tăng thêm, khoản thu từ khai thác tài sản hạ tầng đường sắt, phí kết nối giao thông công cộng, và phí cải thiện hạ tầng. Bốn khoản đầu nhắm vào dự án bất động sản, khoản thứ ba nhắm vào đơn vị khai thác thương mại tài sản nhà ga.
Người mua nhà có phải trả những khoản này không?
Không trả trực tiếp. Đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án. Nhưng chi phí đầu vào của chủ đầu tư luôn có xu hướng đi vào giá bán, nên tác động gián tiếp là có và cần theo dõi khi nghị quyết được thông qua.
Loại dự án nào được miễn?
Dự thảo miễn khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm cho nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và công trình hạ tầng công cộng. Đây là cách đặt ưu tiên khá rõ ràng của người soạn chính sách.
Cơ chế này liên quan gì tới Khánh Hoà?
Hiện chưa áp dụng. Nhưng TP.HCM thường là nơi thử nghiệm cơ chế trước, và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng đã nằm trong định hướng quy hoạch của nhiều địa phương có tuyến đường sắt đi qua, trong đó có Khánh Hoà với tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc Nam.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| TP.HCM đề xuất 5 khoản thu với dự án hưởng lợi từ TOD, dự thảo nghị quyết lấy ý kiến từ ngày 7 đến 21/9/2026 trước khi trình hội đồng nhân dân thành phố | VnExpress ngày 09/9/2026 — TP HCM đề xuất 5 khoản thu với dự án hưởng lợi từ TOD |
| Khoản thu từ phần diện tích sàn tăng thêm áp tỷ lệ điều tiết 25%, với hệ số theo khoảng cách tới nhà ga dao động 0,7 đến 1,3 | VnExpress ngày 09/9/2026 |
| Nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và công trình hạ tầng công cộng được miễn khoản thu diện tích sàn tăng thêm | VnExpress ngày 09/9/2026 |
| Phí kết nối giao thông công cộng áp hệ số 1,0 với dự án kết nối trực tiếp vào sảnh nhà ga và 0,7 với kết nối gián tiếp; phí cải thiện hạ tầng áp hệ số hưởng lợi từ 0,8 đến 1,4 | VnExpress ngày 09/9/2026 |
