Đề xuất quy hoạch ba khu TOD hơn 660 ha quanh ga Thủ Thiêm

Khi giá trị một khu đất được quyết định bởi khoảng cách tới nhà ga, bản đồ giá của cả đô thị được vẽ lại.

Theo VnExpress ngày 23/08/2026, Công ty Đại Quang Minh — thành viên của THACO — đề xuất lập quy hoạch ba khu phát triển theo định hướng giao thông công cộng với tổng diện tích hơn 660 ha tại TP.HCM.

Ga Thủ Thiêm được xác định là điểm giao của nhiều tuyến theo quy hoạch, trong đó có tuyến metro số 2 Bến Thành - Thủ Thiêm và tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. Đại Quang Minh hiện là tổng thầu EPC tuyến metro số 2 và là nhà đầu tư đoạn Thủ Thiêm.

Mục tiêu được nêu: đẩy nhanh triển khai TOD, tối ưu sử dụng đất quanh nhà ga, và tạo nguồn thu ngân sách cho đầu tư hệ thống đường sắt đô thị.

Vì sao vế cuối mới là vế đáng chú ý

Cụm "tạo nguồn thu ngân sách cho đầu tư đường sắt đô thị" mô tả cơ chế tài chính đứng sau toàn bộ mô hình TOD, và nó giải thích vì sao mô hình này được đẩy mạnh ở nhiều nơi cùng lúc.

Logic của nó: tuyến đường sắt làm tăng giá trị đất quanh nhà ga; phần giá trị tăng thêm đó được khai thác để trả cho chính tuyến đường sắt. Nhà nước không phải gánh toàn bộ vốn đầu tư, còn nhà đầu tư có động lực làm nhanh.

-> Hệ quả với người mua nhà: ở một đô thị vận hành theo mô hình này, khoảng cách đi bộ tới nhà ga trở thành một biến số định giá độc lập, nhiều khi mạnh hơn cả khoảng cách tới trung tâm cũ.

Ba vị trí, ba loại đô thị khác nhau

Ba khu được đề xuất không cùng một bài toán, dù cùng mang tên TOD.

• Ga Thủ Thiêm (246 ha) gắn với một đầu mối đường sắt liên vùng, có tuyến đi Long Thành. Đây là loại vị trí phục vụ cả người sống tại chỗ lẫn người trung chuyển.
• Tây Thạnh (148 ha) nằm trong vùng đô thị đã hình thành, nên bài toán chính là tái thiết chứ không phải phát triển trên đất trống.
• Trung tâm triển lãm, thể dục thể thao Tân Bình (265 ha) gắn với một quỹ đất có công năng riêng, nơi phần khai thác thương mại và phần công cộng phải chia nhau không gian.

-> Điểm chung của cả ba: chúng đều là quỹ đất lớn nằm trong hoặc sát vùng đã đô thị hoá, chứ không phải đất mở rộng ở vành ngoài. Đó là đặc điểm phân biệt mô hình TOD với mô hình khu đô thị vệ tinh trước đây.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Tin này nằm ở TP.HCM, nhưng có hai chỗ chạm tới người mua ở Khánh Hoà.

Một, TP.HCM là nơi có tiền của thị trường biển miền Trung. Phần lớn người mua bất động sản nghỉ dưỡng và second home tại Nha Trang đang sống và làm việc ở hai đầu Hà Nội và TP.HCM. Khi một lượng vốn lớn được hút vào các khu đô thị mới quanh nhà ga tại chính nơi họ ở, đó là cạnh tranh trực tiếp về dòng tiền với sản phẩm ở tỉnh — không phải cạnh tranh về sản phẩm, mà cạnh tranh về sự chú ý và về khoản tiền tích luỹ có hạn của cùng một nhóm người.

Hai, mô hình TOD sẽ tới các đô thị tỉnh, và tới theo cách khác. Khánh Hoà chưa có đường sắt đô thị, nên biến số tương đương ở đây không phải nhà ga metro mà là các đầu mối giao thông lớn: sân bay Cam Ranh, các nút giao cao tốc, và tuyến đường sắt tốc độ cao theo quy hoạch. Cơ chế thì giống nhau — giá trị đất tập trung quanh điểm kết nối — nhưng bán kính ảnh hưởng rộng hơn nhiều, vì người ta đi ô tô chứ không đi bộ tới sân bay.

Chi tiết về các đầu mối này ở bài đường sắt tốc độ cao qua Nha Trang tính sao, nút giao cao tốc nào gần dự án bạn định mua và Cam Lâm và Bãi Dài vùng đô thị sân bay.

Và một lưu ý dùng chung cho cả hai nơi: tin quy hoạch được công bố sớm hơn nhiều so với lúc nó thành hiện thực. Cách kiểm ba mốc — có trong quy hoạch, có chủ trương đầu tư, đã bố trí vốn — nằm ở bài cầu qua sông Cái và hướng mở rộng thành phố.

Câu hỏi thường gặp