Chỉ tiêu cây xanh trả lời câu có bao nhiêu. Bài này trả lời câu khó hơn là ai giữ nó xanh, và bằng tiền của ai.
Mọi bộ ảnh chào bán đều có mảng xanh. Người mua nhìn thấy cây, thấy lối dạo, thấy hồ nước, và ghi nhận đó là một điểm cộng.
Câu hỏi ít được hỏi hơn nhiều: mười năm nữa mảng xanh đó còn không, và ai giữ nó bằng tiền của ai.
Câu trả lời phụ thuộc vào một thứ ít khi được nhắc trong buổi tư vấn - trạng thái pháp lý của chính phần đất ấy.
Ba trạng thái, ba tương lai
Trạng thái một - đất cây xanh sử dụng công cộng. Được xác định trong đồ án quy hoạch là đất công cộng, sau khi hoàn thành sẽ bàn giao cho địa phương quản lý.
Hệ quả: bền nhất về mặt pháp lý, khó bị chuyển đổi công năng nhất. Đổi lại, chất lượng duy trì phụ thuộc ngân sách địa phương, và nó thường ở mức phổ thông chứ không ở mức khu cao cấp.
Trạng thái hai - cảnh quan thuộc sở hữu chung của cư dân. Nằm trong phần sở hữu chung, do ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chăm sóc bằng nguồn phí quản lý.
Hệ quả: chất lượng phụ thuộc vào việc phí quản lý có đủ và có được chi đúng không. Đây là trạng thái mà cư dân có quyền quyết định nhiều nhất, và cũng là trạng thái đòi hỏi cư dân phải tham gia thật.
Trạng thái ba - tiện ích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chủ đầu tư giữ quyền sở hữu và khai thác, cư dân được sử dụng theo quy chế.
Hệ quả: chất lượng thường tốt trong giai đoạn đầu vì nó phục vụ việc bán hàng. Rủi ro nằm ở dài hạn: quyền sử dụng của cư dân tới đâu, có thu phí không, và có thể chuyển nhượng cho bên thứ ba không. Phân biệt chi tiết ở Tiện ích chung và riêng ai sở hữu.
Vì sao cảnh quan là hạng mục bị cắt đầu tiên
Chi phí duy trì cây xanh không nhỏ: tưới nước, cắt tỉa, thay cây chết, chăm cỏ, chiếu sáng, xử lý sâu bệnh. Ở khu ven biển còn thêm chi phí do gió và hơi muối.
Nhưng khác với thang máy, điện và nước, cảnh quan không hỏng đột ngột. Nó xuống cấp dần, và mỗi tháng cắt bớt một chút thì không ai phản ứng ngay. Đó là lý do khi quỹ vận hành eo hẹp, đây là hạng mục bị giảm đầu tiên.
-> Từ đó rút ra một chỉ báo dùng được khi đi xem dự án đã bàn giao: nhìn cảnh quan ở khu vực xa nhà mẫu và xa cổng chính. Chỗ đó phản ánh mức duy trì thật, còn chỗ gần cổng phản ánh mức duy trì dành cho khách tới xem.
Bốn câu hỏi nên đặt
- Phần cây xanh này thuộc trạng thái nào trong ba trạng thái trên? Đề nghị chỉ trên bản đồ quy
hoạch chi tiết, không chỉ trên phối cảnh.
- Ai duy trì, trong bao lâu, và bằng nguồn nào? Nhiều dự án cam kết chủ đầu tư duy trì miễn phí
trong vài năm đầu. Câu quan trọng là sau đó thì sao.
- Chi phí duy trì cảnh quan chiếm bao nhiêu trong phí quản lý? Nếu bảng chi không tách được hạng
mục này thì đó cũng là một thông tin - xem Phí quản lý vận hành tính thế nào.
- Phần cây xanh đã hình thành chưa, hay còn nằm trong giai đoạn sau? Đây là chỗ hay lệch nhất giữa
phối cảnh và thực tế - xem Bao lâu thì một khu mới có đủ tiện ích.
Chỉ tiêu cây xanh trong quy hoạch trả lời câu có bao nhiêu. Nó không trả lời câu ai giữ nó xanh. Hai câu này quyết định hai thứ khác nhau, và câu thứ hai mới là câu người ở phải sống cùng.
Ba dấu hiệu đọc được ngay trên hiện trường
Với dự án đã bàn giao, không cần chờ ai giải thích. Ba thứ này nhìn là thấy:
Một - cây trồng có phù hợp thổ nhưỡng và khí hậu không. Ở vùng ven biển, cây chịu mặn và chịu gió sống được lâu; cây cảnh nhập từ nơi khác về thì đẹp trong năm đầu rồi chết dần và phải thay liên tục. Một khu trồng loại thứ hai đang tự đặt cho mình một khoản chi thường xuyên mà cư dân sẽ phải gánh.
Hai - hệ thống tưới có được đầu tư không. Tưới tự động là khoản đầu tư ban đầu lớn nhưng làm giảm mạnh chi phí vận hành về sau. Một khu quảng cáo nhiều mảng xanh mà cảnh quan vẫn tưới bằng vòi tay thì chi phí duy trì sẽ cao hơn, và đó là chi phí của cư dân chứ không của chủ đầu tư.
Ba - phần cây xanh đã bàn giao cho ai chưa. Hỏi ban quản lý hoặc ban quản trị. Câu trả lời "đang làm thủ tục" kéo dài nhiều năm là tình huống có thật, và trong giai đoạn đó thì trách nhiệm duy trì nằm ở vùng xám - không ai chối bỏ hẳn nhưng cũng không ai chịu trách nhiệm hẳn.
Ai KHÔNG phù hợp với bài này
Người mua nhà riêng lẻ ngoài dự án. Cây xanh và vỉa hè quanh nhà thuộc quản lý của địa phương, không có phí quản lý và cũng không có ban quản trị. Cơ chế khác hẳn, và các câu hỏi ở trên không dùng được.
Và người chỉ cần biết chỉ tiêu cây xanh tối thiểu theo quy chuẩn là bao nhiêu. Nội dung đó nằm ở Chỉ tiêu cây xanh trong quy hoạch đọc thế nào. Bài này cố ý đứng ở phía sau con số đó, vì con số đúng mà không ai chăm thì sau năm năm nó chỉ còn đúng trên bản vẽ.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang xem một dự án quảng cáo nhiều mảng xanh và muốn biết mảng xanh đó bền tới đâu.
- Anh/chị đã ở trong một khu mà công viên xuống cấp và muốn biết trách nhiệm thuộc về ai.
- Anh/chị so hai dự án có tỷ lệ cây xanh gần nhau.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua nhà riêng lẻ ngoài dự án. Cảnh quan quanh nhà thuộc quản lý của địa phương, cơ chế khác hẳn.
- Anh/chị cần biết chỉ tiêu cây xanh tối thiểu theo quy chuẩn. Đó là nội dung của một bài khác.
Câu hỏi thường gặp
Công viên trong một dự án thuộc về ai?
Tuỳ trạng thái pháp lý được xác định trong đồ án quy hoạch và trong quyết định giao đất. Có ba khả năng: đất cây xanh sử dụng công cộng sẽ bàn giao cho địa phương quản lý, phần cảnh quan thuộc sở hữu chung của cư dân, hoặc tiện ích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ba trạng thái này dẫn tới ba cách vận hành và ba nguồn tiền khác nhau.
Vì sao công viên trong khu mới hay xuống cấp sau vài năm?
Vì chi phí duy trì cảnh quan lớn và không tạo ra doanh thu trực tiếp. Khi tỷ lệ lấp đầy còn thấp, nguồn thu phí quản lý chưa đủ bù chi, và cảnh quan là hạng mục dễ bị cắt giảm đầu tiên vì cắt nó không làm ai mất điện mất nước ngay.
Người mua nên hỏi gì về mảng xanh trước khi ký?
Hỏi ba câu: phần cây xanh này thuộc trạng thái pháp lý nào, ai chịu trách nhiệm duy trì và trong bao lâu, và chi phí duy trì lấy từ nguồn nào. Ba câu này quan trọng hơn câu tỷ lệ cây xanh là bao nhiêu phần trăm.
Đất cây xanh trong dự án có bị chuyển đổi công năng không?
Về nguyên tắc, thay đổi chức năng sử dụng đất phải qua thủ tục điều chỉnh quy hoạch có thẩm quyền. Trên thực tế điều chỉnh quy hoạch giữa chừng là chuyện có xảy ra, nên phần cây xanh đã được xác định là đất công cộng bàn giao cho địa phương thì bền hơn phần còn nằm trong quyền định đoạt của chủ đầu tư.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chỉ tiêu cây xanh trong đồ án quy hoạch được tính theo mét vuông trên đầu người và theo tỷ lệ diện tích | chi-tieu-cay-xanh-trong-quy-hoach-doc-the-nao |
| Tiện ích trong dự án được phân thành phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, với hệ quả khác nhau | tien-ich-chung-va-rieng-ai-so-huu |
| Thời gian để một khu đô thị mới có đủ tiện ích vận hành thường dài hơn tiến độ xây dựng | bao-lau-thi-mot-khu-moi-co-du-tien-ich |
| Phí quản lý vận hành là nguồn chi cho việc chăm sóc cảnh quan trong khu | phi-quan-ly-van-hanh-tinh-the-nao |
