Đây là bước kiểm rẻ nhất mà người mua đất nền hay bỏ qua, và cũng là bước quyết định anh/chị xây được vào năm nào.
Trong mọi buổi đi xem đất nền, có một câu gần như luôn được nói: hạ tầng đã đến chân công trình.
Câu đó nghe như một lời bảo đảm, nhưng thực ra nó chỉ mô tả vị trí của các tuyến ống và tuyến cáp — chứ không nói gì về việc chúng đã hoạt động hay chưa. Khoảng cách giữa hai điều đó có thể là vài tháng, cũng có thể là vài năm, và người chịu khoảng cách ấy là người đã trả tiền mua lô.
Bốn tuyến, và tuyến nào hay thiếu nhất
Hạ tầng kỹ thuật của một khu dân cư gồm năm hệ chính. Bốn hệ dưới đây là bốn hệ quyết định anh/chị có xây và ở được hay không.
Cấp điện. Gồm ba lớp: đường dây trung thế dẫn vào khu, trạm biến áp hạ áp xuống điện sinh hoạt, và mạng hạ thế chạy tới từng lô. Lỗi hay gặp nhất là trạm đã xây xong về phần vỏ nhưng chưa đóng điện, hoặc công suất trạm chỉ đủ cho giai đoạn một trong khi lô của anh/chị thuộc giai đoạn hai.
Cấp nước. Tuyến ống chính phải nối được vào mạng cấp nước của đơn vị cấp nước địa phương. Đây là chỗ nhiều khu ở rìa đô thị bị kẹt: nội bộ khu đã có ống, nhưng tuyến nối ra mạng thành phố thì chưa làm xong, hoặc đã làm mà chưa được đấu.
Thoát nước thải. Hệ này khó nhất và hay bị bỏ lại sau cùng, vì nó cần trạm xử lý hoặc điểm đấu vào hệ thống chung. Một khu chưa có hệ thoát nước thải hoàn chỉnh thường vẫn ở được bằng bể tự hoại từng nhà, nhưng đó là giải pháp tạm và nó sẽ quay lại thành vấn đề khi mật độ dân lên.
Thoát nước mưa. Hệ này ít ai hỏi nhưng lại là hệ quyết định khu có ngập không. Cách kiểm đơn giản nhất là đi xem lại chính khu đó sau một trận mưa lớn — không có phép thử nào rẻ và thật hơn.
Hệ thứ năm là viễn thông. Nó gần như không bao giờ là điểm nghẽn, vì nhà mạng sẵn sàng kéo cáp tới nơi có khách. Không cần lo hệ này.
Bốn thứ nhìn thấy được tại hiện trường
Đây là những thứ không cần kiến thức xây dựng, chỉ cần đến tận nơi và chịu nhìn.
Một — đèn đường có sáng buổi tối không. Đèn đường và điện sinh hoạt cùng lấy từ trạm biến áp của khu. Đèn sáng nghĩa là trạm đã đóng điện và có đơn vị đang trả tiền điện cho khu ấy. Đây là chỉ dấu mạnh nhất, và rẻ nhất: chỉ cần quay lại lúc 7 giờ tối.
Hai — có nhà nào đang ở thật chưa. Không phải nhà mẫu, không phải nhà xây thô. Nhà có người ở nghĩa là có điện, có nước, có chỗ đổ rác. Một khu đã có vài chục hộ sống là một khu đã trả lời xong toàn bộ bài này.
Ba — hố ga và nắp cống có hay không. Đi dọc vỉa hè và đếm. Có nắp ga cách đều nhau nghĩa là tuyến ngầm đã thi công. Không có gì cả nghĩa là phần ngầm chưa làm, và phần ngầm làm sau thì phải đào lại đường vừa thảm.
Bốn — trụ điện và tủ điện tới đâu là dừng. Đi tới cuối tuyến rồi nhìn ngược lại. Rất nhiều khu có hạ tầng đầy đủ ở dãy mặt tiền và dừng hẳn ở các dãy phía sau — trong khi bảng giá thì tính cho cả khu như nhau.
Một buổi tối và một ngày mưa.
Hai lần đi xem có giá trị nhất không phải là lần đi cùng môi giới vào buổi sáng đẹp trời. Đó là lần đi buổi tối để xem đèn đường, và lần đi sau mưa lớn để xem nước rút.
Cả hai lần đều không tốn gì ngoài thời gian, và cả hai đều nói những điều mà không tờ giấy nào nói.
Ba giấy tờ nên hỏi, và hỏi thế nào cho được trả lời
Câu hỏi chung chung kiểu hạ tầng xong chưa luôn nhận được câu trả lời chung chung. Ba câu dưới đây cụ thể tới mức bên bán buộc phải trả lời bằng có hoặc không.
| Hỏi gì | Ai cấp | Nó chứng minh điều gì |
|---|---|---|
| Biên bản nghiệm thu đóng điện trạm biến áp | Chủ đầu tư, có xác nhận của đơn vị điện lực | Trạm đã hoạt động, không chỉ đã xây |
| Thoả thuận đấu nối cấp nước | Đơn vị cấp nước địa phương | Khu được nối vào mạng nước thành phố, không phải chỉ có ống nội bộ |
| Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật giai đoạn | Chủ đầu tư, kèm xác nhận cơ quan chuyên môn | Phần ngầm đã xong và đã được kiểm tra |
Nếu bên bán không đưa được cả ba, đó không phải bằng chứng dự án có vấn đề — nhiều dự án đang trong tiến độ bình thường cũng chưa có đủ. Nhưng nó cho anh/chị một thông tin có giá: thời điểm xây được nhà chưa nằm trong tay mình, và giá mua phải phản ánh điều đó.
Vì sao chuyện này ăn thẳng vào tiền
Thiếu hạ tầng đánh vào ví theo ba đường, và không đường nào hiện trong bảng giá.
Đường thứ nhất — không xin được phép xây. Hồ sơ cấp phép xây dựng thường yêu cầu phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Chưa có tuyến tới ranh lô thì không có gì để đấu nối. Các bước hồ sơ được nói ở Hồ sơ xin cấp phép xây dựng gồm những gì.
Đường thứ hai — chi phí thi công đội lên. Không có điện tại chỗ thì phải chạy máy phát; không có nước thì phải chở nước hoặc khoan giếng tạm. Đây là khoản không ai báo trước và thường bị tính vào phần phát sinh.
Đường thứ ba — thời gian. Mỗi năm chờ hạ tầng là một năm khoản vốn nằm im, và nếu có vay thì là một năm trả lãi cho một tài sản chưa dùng được. Cách quy khoảng chờ đó ra tiền nằm ở Chi phí cơ hội khi ôm đất nhiều năm.
Ai KHÔNG phù hợp với bài này
Người mua nhà xây sẵn đã bàn giao. Nếu căn nhà đã có hoá đơn điện nước mang tên chủ cũ thì toàn bộ bài này đã được trả lời rồi.
Người mua căn hộ trong toà nhà đang vận hành. Hạ tầng ở đó là việc của ban quản lý và đã thể hiện qua phí quản lý hằng tháng, không phải việc anh/chị phải tự kiểm từng tuyến.
Người mua đất để giữ, không định xây. Với người này, hạ tầng chỉ ảnh hưởng tới giá bán lại chứ không ảnh hưởng tới nhu cầu sử dụng. Nhưng cũng nên biết rằng người mua lại sẽ hỏi đúng những câu trong bài này — nên đó vẫn là chuyện của mình, chỉ là chậm hơn vài năm.
Trình tự xuất hiện của các loại tiện ích trong một khu mới được nói thêm ở Khu đô thị mới: bao lâu thì đủ tiện ích để sống bình thường.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị chuẩn bị mua một lô đất nền trong dự án và được cho biết hạ tầng đã hoàn thiện.
- Anh/chị đã mua đất nền và đang tính thời điểm khởi công xây nhà.
- Anh/chị đi xem một khu chưa có người ở và muốn biết bao giờ có thể ở được.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua nhà xây sẵn đã bàn giao và đã có hoá đơn điện nước mang tên chủ cũ — phần này đã xong.
- Anh/chị mua căn hộ trong toà nhà đã vận hành. Hạ tầng ở đó là chuyện của ban quản lý, không phải chuyện của từng căn.
Câu hỏi thường gặp
Hạ tầng đến chân công trình nghĩa là gì?
Nghĩa là các tuyến kỹ thuật đã kéo tới ranh lô của anh/chị và có điểm đấu nối sẵn, gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước thải, thoát nước mưa và thường có cả viễn thông. Chữ đến chân công trình không tự động có nghĩa là đã đóng điện hay đã có nước chảy; nó chỉ nói về vị trí của tuyến ống và tuyến cáp.
Làm sao biết trạm biến áp trong khu đã hoạt động chưa?
Cách nhanh nhất là nhìn xem trong khu đã có nhà nào đang dùng điện sinh hoạt thật chưa và đèn đường có sáng vào buổi tối không. Cách chắc hơn là hỏi chủ đầu tư biên bản nghiệm thu đóng điện của trạm và văn bản thoả thuận đấu nối với đơn vị điện lực địa phương. Trạm đã xây nhưng chưa đóng điện là tình huống rất hay gặp ở khu mới.
Chưa có nước máy thì khoan giếng được không?
Ở nhiều nơi thì được về mặt kỹ thuật nhưng vướng về mặt thủ tục, vì khai thác nước dưới đất trong khu vực đã có mạng cấp nước tập trung thường bị hạn chế. Với khu ven biển còn thêm rủi ro nhiễm mặn. Nên coi giếng khoan là giải pháp tạm cho giai đoạn thi công, không phải giải pháp thay thế nước máy cho sinh hoạt lâu dài.
Thiếu hạ tầng thì ảnh hưởng gì tới việc xin phép xây dựng?
Hồ sơ cấp phép xây dựng thường yêu cầu phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Nếu tuyến chưa tới ranh lô thì phương án đấu nối không có gì để đấu, và hồ sơ dễ bị trả lại. Ngoài ra dù xin được phép, việc thi công không có điện nước tại chỗ đội chi phí đáng kể vì phải kéo tạm hoặc chở nước.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Trong bộ tiêu chí phân loại đô thị, tỷ lệ hộ dân được cấp nước sạch và tỷ lệ đường được chiếu sáng là các tiêu chí thành phần được chấm điểm riêng | cam-lam-dat-chuan-do-thi-loai-iii |
| Ở khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xuất hiện theo hai cơ chế khác nhau và không cùng thời điểm | bao-lau-thi-mot-khu-moi-co-du-tien-ich |
