Bài này đưa cách tính diện tích theo nhu cầu thật của gia đình trong mười năm tới, thay vì theo con số trung bình mà ai cũng nhắc.
Câu bao nhiêu mét vuông là đủ được hỏi trong hầu hết buổi tư vấn, và câu trả lời phổ biến nhất lại là một con số trung bình lấy ở đâu đó.
Con số trung bình có một vấn đề: nó là trung bình của những gia đình khác. Gia đình anh/chị có số người khác, thói quen khác, và quan trọng nhất là một lộ trình mười năm tới khác. Bài này không đưa một con số; nó đưa cách đếm.
Đếm ngược từ phòng, không đếm xuôi từ mét vuông
Cách sai phổ biến: chọn một diện tích trong tầm tiền rồi xem nó chứa được gì. Cách này khiến người mua chấp nhận những mặt bằng thiếu một phòng cần thiết, và bù bằng lời hứa sau này ngăn thêm.
Cách đúng đi ngược lại: liệt kê những phòng bắt buộc phải có trong mười năm tới, rồi mới quy ra diện tích.
Danh sách đó nên gồm bốn dòng:
- Số phòng ngủ cần hôm nay.
- Số phòng ngủ cần khi con lớn — hai đứa nhỏ ngủ chung được, hai thiếu niên khác giới
thì không.
- Có cần một phòng cho người lớn tuổi ở tầng trệt không. Đây là dòng hay bị bỏ quên nhất
và cũng là dòng khó sửa nhất sau khi đã mua.
- Có cần một chỗ làm việc riêng không, và nó có thể là một góc hay phải là một phòng có
cửa.
Bốn dòng này quyết định phần lớn diện tích. Phần còn lại — bếp, khách, vệ sinh, kho — co giãn được nhiều hơn người ta tưởng.
Ba yếu tố khiến cùng diện tích cho cảm giác rất khác
Đây là phần giải thích vì sao hai căn cùng ghi một con số mà sống lại khác nhau.
Một — chiều rộng mặt thoáng. Một căn hộ 90 m² dạng vuông với mặt thoáng rộng dễ chịu hơn hẳn một căn 90 m² dạng ống dài. Với nhà phố, chiều rộng mặt tiền quyết định gần như mọi thứ về bố trí: rộng 5 m và rộng 4 m là hai bài toán mặt bằng khác nhau, không phải chênh 20%.
Hai — số mặt lấy sáng. Căn hai mặt thoáng sáng hơn, thông gió tốt hơn, và cảm giác rộng hơn căn một mặt thoáng cùng diện tích. Đây cũng là lý do căn góc thường đắt hơn, và phần chênh đó có tính được — cách tính ở Chọn căn góc hay căn giữa, tính bằng số.
Ba — tỷ lệ diện tích giao thông. Hành lang, sảnh, cầu thang, và các góc chết là phần diện tích anh/chị trả tiền nhưng không ở được. Một mặt bằng có hành lang dài xuyên nhà có thể mất một phần đáng kể diện tích vào đó, trong khi con số trên hợp đồng vẫn nguyên.
Phép thử bàn ăn.
Khi đi xem một mặt bằng trống, hãy hình dung đặt bộ bàn ăn thật của nhà mình vào đó, rồi đi vòng quanh nó. Nếu phải nghiêng người để đi qua, mặt bằng đó hẹp hơn con số ghi trên giấy.
Mặt bằng trống luôn trông rộng hơn thực tế vì chưa có tường ngăn, chưa có tủ, chưa có lối đi. Đây là lý do rất nhiều người thấy căn nhà co lại sau khi dọn vào — nó không co, chỉ là lúc xem thì chưa có gì trong đó.
Diện tích nào là diện tích thật
Trước khi so hai con số, phải chắc chúng cùng loại. Đây là chỗ dễ nhầm nhất.
| Loại diện tích | Nghĩa là gì | Dùng ở đâu |
|---|---|---|
| Thông thuỷ | Phần lọt lòng, đo trong lòng tường | Diện tích ở thật của căn hộ |
| Tim tường | Đo tới tim tường bao và tường ngăn | Thường lớn hơn thông thuỷ, hay dùng để tính tiền |
| Diện tích đất | Phần đất ghi trong sổ | Nhà thấp tầng |
| Diện tích xây dựng | Phần đất bị công trình chiếm | Nhà thấp tầng, liên quan mật độ xây dựng |
| Diện tích sàn | Tổng sàn tất cả các tầng | Nhà thấp tầng, gần với diện tích sử dụng nhất |
Với căn hộ, hợp đồng phải ghi rõ diện tích tính tiền là loại nào; chênh lệch giữa hai cách đo được nói ở Diện tích thông thuỷ và tim tường chênh bao nhiêu.
Với nhà thấp tầng, phần sân vườn và phần riêng được tính tách khỏi diện tích sàn, chi tiết ở Sân vườn và phần diện tích riêng của nhà thấp tầng.
Cái giá của mỗi mét vuông thừa
Mua rộng hơn nhu cầu không phải sai, nhưng nó tốn tiền ở ba chỗ chứ không phải một.
Lúc mua — phần chênh trên giá bán, cộng thuế phí sang tên tính theo giá trị.
Lúc hoàn thiện — mỗi mét vuông đều cần lát nền, sơn tường, đèn, và nếu là phòng thì thêm cửa và thiết bị. Khoản này thường bị bỏ sót khi so hai phương án; danh sách các khoản hay quên nằm ở Chi phí sau khi nhận nhà người mua hay quên.
Mỗi tháng sau đó — phí quản lý tính trên mét vuông, chi phí điện làm mát, và công dọn dẹp bảo trì. Một phòng không ai dùng vẫn tốn tiền hằng tháng trong suốt thời gian sở hữu.
Ngược lại, mua thiếu diện tích cũng có cái giá của nó, và cái giá đó nặng hơn: nó không sửa được bằng tiền, chỉ sửa được bằng cách bán đi và mua lại — kèm toàn bộ thuế phí, thời gian và rủi ro của một giao dịch mới.
Nguyên tắc dự phòng: một phòng, không phải hai
Vì hai cái giá trên không đối xứng, nguyên tắc thực dụng là dự phòng một bậc, không dự phòng hai bậc.
Một bậc nghĩa là: thêm một phòng cho một thay đổi có khả năng xảy ra thật trong mười năm — thêm con, bố mẹ về ở cùng, chuyển sang làm việc tại nhà. Hai bậc nghĩa là mua thừa cho một khả năng mơ hồ, và khả năng mơ hồ ấy thường không tới trong khi chi phí thì tới đều đặn.
Có một cách khác rẻ hơn dự phòng bằng diện tích: chọn mặt bằng dễ cải tạo. Một căn có tường ngăn không chịu lực, có sẵn đường điện nước tới các vị trí có thể thành phòng, và có chiều cao đủ để làm gác lửng nếu cần — căn đó linh hoạt hơn một căn lớn hơn nhưng bố trí cứng. Câu hỏi nên hỏi khi đi xem: tường nào được đập, tường nào không.
Ai KHÔNG phù hợp với bài này
Người mua để cho thuê. Bài toán ở đó ngược lại: tìm diện tích cho ra giá thuê trên mét vuông tốt nhất, và diện tích đó thường nhỏ hơn diện tích tối ưu để ở. Một căn hai phòng ngủ 65 m² thường cho thuê hiệu quả hơn một căn ba phòng ngủ 110 m² ở cùng vị trí.
Người mua để giữ tài sản. Khi không ở, công năng bên trong ít quan trọng hơn vị trí và thanh khoản. Diện tích lúc đó chỉ là một biến của giá, không phải một biến của chất lượng sống.
Người đã có một ràng buộc cứng về diện tích. Nếu ngân sách chỉ đủ cho một khoảng diện tích hẹp, thì việc cần làm là chọn mặt bằng bố trí tốt nhất trong khoảng đó, chứ không phải cân nhắc bao nhiêu là đủ. Và trong khoảng hẹp, chênh lệch giữa mặt bằng tốt và mặt bằng kém thường lớn hơn chênh lệch vài mét vuông.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang chọn giữa hai căn khác diện tích và không chắc bao nhiêu là đủ.
- Gia đình anh/chị sắp có thêm người, hoặc sắp có người chuyển ra ở riêng.
- Anh/chị muốn tránh mua thừa diện tích và trả tiền cho phần không dùng tới.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua để cho thuê. Bài toán ở đó là diện tích nào cho ra giá thuê trên mét vuông tốt nhất, hoàn toàn khác.
- Anh/chị mua để giữ tài sản, không ở. Khi đó thanh khoản và vị trí quan trọng hơn công năng bên trong.
Câu hỏi thường gặp
Một gia đình bốn người cần bao nhiêu mét vuông?
Không có con số chung, vì nó phụ thuộc số phòng ngủ cần thiết và cách bố trí mặt bằng. Cách tính đáng tin hơn là đếm ngược từ nhu cầu phòng — bao nhiêu phòng ngủ, có cần phòng làm việc riêng không, có người lớn tuổi ở cùng không — rồi mới quy ra diện tích. Cùng một diện tích, mặt bằng bố trí tốt và mặt bằng bố trí kém cho ra chất lượng sống rất khác nhau.
Diện tích ghi trong hợp đồng có phải diện tích dùng thật không?
Không hoàn toàn. Với căn hộ, cần phân biệt diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường; hai con số này chênh nhau và hợp đồng phải ghi rõ loại nào được dùng để tính tiền. Với nhà thấp tầng, phải phân biệt diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sàn — ba con số khác nhau và đều được dùng trong tài liệu bán hàng.
Mua rộng hơn nhu cầu để dự phòng có nên không?
Có mức độ. Mỗi mét vuông thừa đều tốn tiền ba lần — lúc mua, lúc hoàn thiện, và mỗi tháng qua phí quản lý cùng chi phí dọn dẹp bảo trì. Dự phòng một phòng cho một thay đổi có khả năng xảy ra thật là hợp lý; dự phòng hai phòng cho một khả năng mơ hồ thì thường là mua thừa.
Nhà nhỏ mà bố trí tốt có bằng nhà lớn bố trí kém không?
Trong nhiều trường hợp là hơn. Ba yếu tố quyết định cảm giác rộng là chiều rộng mặt tiền hoặc mặt thoáng, số mặt lấy sáng, và tỷ lệ diện tích giao thông trong nhà. Một căn có hành lang dài và nhiều góc chết mất tới hàng chục phần trăm diện tích vào phần không ở được, trong khi con số trên hợp đồng vẫn lớn.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường chênh nhau, và hợp đồng mua bán ghi loại nào là điều phải kiểm | dien-tich-thong-thuy-va-tim-tuong-chenh-bao-nhieu |
| Với nhà thấp tầng, phần sân vườn và phần diện tích riêng được tính riêng khỏi diện tích sàn xây dựng | san-vuon-va-phan-dien-tich-rieng-cua-nha-thap-tang |
| Chi phí hoàn thiện và chi phí sau khi nhận nhà tăng theo diện tích và là khoản người mua hay bỏ sót | chi-phi-sau-khi-nhan-nha-nguoi-mua-hay-quen |
