Diện tích ghi trong sổ, diện tích được xây và diện tích nhìn thấy khi đi xem là ba con số khác nhau. Bài này chỉ cách tách chúng ra trước khi trả tiền.
Đi xem một căn nhà phố trong khu đô thị, thứ đập vào mắt là cái nhìn thấy được: mặt tiền rộng bao nhiêu, sân trước để được mấy xe, hông nhà có lối đi không, trước cổng có mảng cỏ không.
Bốn thứ đó thuộc ba nhóm pháp lý khác nhau, và người mua thường gộp cả bốn vào một khái niệm duy nhất là "nhà của mình".
Ba con số diện tích, đừng gộp làm một
Trả lời trực tiếp: một căn nhà thấp tầng có ít nhất ba con số diện tích, và chúng không bằng nhau.
- Diện tích đất trên giấy chứng nhận. Đây là phần anh/chị có quyền sử dụng, và là phần
người bán thường dùng để báo giá.
- Diện tích được phép xây dựng. Nhỏ hơn con số trên, vì phải trừ khoảng lùi và tuân
thủ mật độ xây dựng cho phép.
- Diện tích sử dụng thực tế nhìn thấy khi đi xem. Có thể lớn hơn cả hai, nếu phần sân
hay lối bên hông thực ra là đất chung mà chủ nhà đang dùng.
-> Suy ra: báo giá theo con số thứ nhất, sống theo con số thứ ba, xây theo con số thứ hai. Ba con số này lệch nhau chính là chỗ sinh ra hiểu nhầm.
Phép thử ba mươi giây tại chỗ: cầm bản vẽ ranh thửa, đứng ở cổng, hỏi người dẫn đi xem chỉ cho mình đúng bốn góc thửa đất trên thực địa.
Nếu bốn góc đó không trùng với hàng rào, thì phần chênh lệch là phần cần hỏi tiếp — nó là đất chung, đất lưu không, hay đất của hàng xóm.
Khoảng lùi: trả tiền mà không được xây
Đây là mục hay bị hiểu nhầm nhất, theo cả hai hướng.
Hướng thứ nhất, người mua nghĩ khoảng lùi là đất bị lấy mất. Không phải: phần đó vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ thửa, vẫn nằm trong sổ, vẫn tính vào giá đất. Cái bị giới hạn là quyền xây công trình lên trên.
Hướng thứ hai, người mua nghĩ vì là đất của mình nên muốn làm gì thì làm. Cũng không phải: khoảng lùi tồn tại để giữ khoảng cách giữa công trình với đường và với công trình lân cận, nên một cái mái che hay một phần cơi nới ở đó có thể bị yêu cầu tháo dỡ.
Cách đọc chỉ giới và khoảng lùi trên bản vẽ được nói riêng ở Chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi nghĩa là gì.
Bốn phần hay gây tranh cãi nhất
| Phần | Câu hỏi phải trả lời trước khi ký |
|---|---|
| Sân trước | Nằm trong ranh thửa hay là đất chung của khu, và ai được đỗ xe ở đó |
| Lối bên hông | Thuộc thửa nào, và bên kia có quyền đi qua không |
| Sân sau | Có nằm trong khoảng lùi phía sau không, có được xây thêm không |
| Mảng cỏ, vỉa hè trước cổng | Gần như luôn là phần chung — nhưng chủ nhà thường phải chăm |
Dòng thứ hai đáng chú ý riêng với nhà liền kề và song lập, vì đây là nguồn tranh chấp phổ biến giữa hai nhà cạnh nhau. Quyền đi qua đất người khác được ghi ở đâu và xác lập thế nào được nói ở Lối đi qua đất người khác.
Quy chế quản lý kiến trúc: tầng luật thứ hai
Ngoài quy định chung về xây dựng, phần lớn khu đô thị còn có quy chế quản lý kiến trúc riêng: màu sơn, hình thức mặt tiền, chiều cao hàng rào, được hay không được che chắn phần sân, được hay không được lắp thiết bị lên mặt ngoài.
Đây là tầng luật riêng của khu, và nó ràng buộc y như quy chế của một toà chung cư. Bộ quy chế này nằm trong tập hồ sơ ký nhận nhà, thường ở phần phụ lục — xem cách đọc ở Quy chế quản lý toà nhà: người mua đọc phần nào.
-> Với người mua để khai thác kinh doanh, mục này quyết định nhiều thứ: biển hiệu treo được không, sân trước có kê bàn được không, cổng có mở rộng được không. Hỏi trước khi ký thì miễn phí; hỏi sau khi xây thì tốn tiền tháo dỡ.
Khi hiện trạng đã khác bản vẽ
Với nhà mua lại từ chủ cũ, tình huống hay gặp là hàng rào đã dời, mái che đã dựng, sân đã lát rộng ra phần đất chung.
Ba việc nên làm, theo thứ tự:
- Đo lại thực địa và đối chiếu bản vẽ. Chênh lệch bao nhiêu, về phía nào.
- Hỏi phần chênh đó đã tồn tại bao lâu và có bị nhắc nhở lần nào chưa. Câu này hỏi cả
ban quản lý khu chứ không chỉ hỏi chủ nhà.
- Ghi tình trạng đó vào hợp đồng, kèm bên nào chịu chi phí nếu phải hoàn trả. Đây là
bước duy nhất biến một rủi ro mơ hồ thành một khoản đã được phân vai.
Bỏ qua bước ba là cách phổ biến nhất để người mua sau cùng gánh phần cơi nới mà người bán trước đã hưởng.
Ai KHÔNG cần đọc kỹ mục này
Nói cho cân: người mua căn hộ chung cư không dùng tới bài này. Ranh giới sở hữu ở đó tính theo cách khác và phần chung được xác định theo hồ sơ toà nhà.
Người mua nhà đã bàn giao lâu, đã có sổ, không có ý định cải tạo cũng ít gặp vấn đề — miễn là hiện trạng khớp bản vẽ.
Nhóm cần kiểm kỹ nhất là người mua để cải tạo hoặc để khai thác kinh doanh, và người mua nhà bàn giao thô — nơi mọi quyết định xây dựng còn ở phía trước, và mọi giới hạn vẫn còn nguyên hiệu lực.
Cần đối chiếu bản vẽ ranh thửa với hiện trạng một căn cụ thể tại Khánh Hoà, gọi 0886 96 6669.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị mua nhà phố, liền kề, song lập hoặc biệt thự trong khu đô thị.
- Anh/chị định cải tạo, mở rộng hoặc làm mái che phần sân sau khi nhận nhà.
- Anh/chị mua để khai thác và cần biết phần sân có dùng vào việc kinh doanh được không.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua căn hộ chung cư — phần này không áp dụng, ranh giới sở hữu ở đó tính theo cách khác.
- Anh/chị cần kết luận cho một công trình đã xây vượt ranh — việc đó cần đo đạc thực tế và làm việc với cơ quan quản lý xây dựng.
Câu hỏi thường gặp
Sân trước nhà có nằm trong sổ không?
Tuỳ dự án. Có nơi phần sân nằm trọn trong ranh thửa và ghi vào diện tích trên giấy chứng nhận, có nơi nó là phần đất chung của khu và chủ nhà chỉ được sử dụng chứ không sở hữu. Cách phân biệt duy nhất đáng tin là đối chiếu bản vẽ ranh thửa với hiện trạng, không phải nhìn hàng rào.
Khoảng lùi có phải đất của mình không?
Phần khoảng lùi vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ thửa, cái bị giới hạn là quyền xây dựng trên phần đó. Nói cách khác anh/chị vẫn trả tiền đất cho phần ấy nhưng không được xây công trình lên trên, và đây là chỗ hay bị hiểu là mất đất.
Có được làm mái che phần sân không?
Phải đọc quy chế quản lý kiến trúc của khu đô thị cùng với giấy phép xây dựng. Nhiều khu quy định thống nhất về hình thức mặt tiền và về việc che chắn phần sân, và một cái mái che dựng sai quy chế có thể bị yêu cầu tháo dỡ dù nằm trong đất của mình.
Diện tích nào dùng để tính giá?
Người bán thường báo giá theo diện tích đất trên giấy chứng nhận, nhưng thứ quyết định công năng lại là diện tích sàn xây dựng được phép. Khi so hai căn khác dự án, phải quy về cùng một loại diện tích rồi mới so, nếu không phép so không có nghĩa.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (2 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Diện tích ghi trên giấy chứng nhận, diện tích xây dựng được phép và diện tích sử dụng thực tế là ba khái niệm khác nhau và không nhất thiết bằng nhau | Mô tả chung về các loại diện tích trong hồ sơ nhà đất |
| Khoảng lùi và chỉ giới xây dựng xác định phần đất trong thửa mà công trình không được vượt qua, phần đó vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đất | Chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi trong quy hoạch |
