Dự án tạm dừng thi công: người đã đóng tiền làm gì tiếp

Việc cần làm đầu tiên không phải là gọi cho môi giới, mà là xác định dự án đang dừng vì lý do nào trong ba lý do có bản chất khác hẳn nhau.

Bạn đi ngang công trường vào một chiều thứ bảy và thấy im lặng. Không có cần cẩu quay, không có tiếng máy, cổng khoá.

Phản xạ đầu tiên của phần lớn người mua là nhắn tin cho môi giới. Đó là bước đi kém hiệu quả nhất trong danh sách các bước có thể làm, vì môi giới hầu như không phải là người biết câu trả lời.

Bước đầu tiên nên là: xác định dự án đang dừng vì loại lý do nào. Ba loại lý do dưới đây trông giống hệt nhau từ ngoài hàng rào, nhưng dẫn tới ba kết cục rất khác nhau.

Ba loại tạm dừng, ba bản chất khác nhau

Loại thứ ba là loại người mua sợ, nhưng loại thứ hai mới là loại khó đoán nhất. Một dự án dừng vì đang điều chỉnh quy hoạch hoặc chờ thủ tục đất đai có thể hoàn toàn lành mạnh về tài chính mà vẫn đứng im nhiều năm.

Phân biệt ba loại này bằng mắt thường là việc làm được, và cách quan sát cụ thể đã bàn ở bài tự kiểm tiến độ công trường bằng mắt thường.

Bốn việc nên làm trong tuần đầu

Thứ tự dưới đây có chủ ý: việc rẻ và nhanh trước, việc tốn kém sau.

• Lấy hợp đồng ra đọc lại ba điều khoản. Điều khoản tiến độ bàn giao, điều khoản phạt chậm bàn giao, và điều khoản về quyền chấm dứt hợp đồng. Ba điều khoản này quyết định toàn bộ vị thế đàm phán của bạn, và phần lớn người mua chỉ đọc chúng lần đầu vào đúng lúc này.
• Tìm chứng thư bảo lãnh ngân hàng đứng tên mình. Nếu có, kiểm thời hạn hiệu lực trước tiên. Chứng thư hết hạn thì công cụ bảo vệ mạnh nhất của bạn cũng hết theo. Cách đọc từng dòng đã bàn ở bài đọc chứng thư bảo lãnh ngân hàng từng dòng.
• Gửi văn bản hỏi chủ đầu tư và lưu bằng chứng gửi. Không nhắn tin, không gọi điện suông. Một văn bản có ngày gửi và có bằng chứng đã nhận là thứ duy nhất còn giá trị nếu sau này phải làm việc với bên thứ ba.
• Kết nối với những người mua khác trong cùng dự án. Thông tin của một người mua thường rất mỏng; thông tin của ba mươi người mua ghép lại thì đủ để nhìn ra bức tranh. Đây cũng là điều kiện cần nếu sau này phải hành động tập thể.

Câu hỏi khó nhất: kỳ đóng tiền tiếp theo có nên đóng không

Không có câu trả lời chung, nhưng có một khung để tự quyết.

Ba câu cần trả lời được trước khi quyết:

Dự án thuộc loại dừng nào trong ba loại ở trên. Nếu là dừng kỹ thuật hoặc dừng pháp lý mà hồ sơ đang chạy thật, việc đóng tiếp thường ít rủi ro hơn việc tạo ra một vi phạm hợp đồng từ phía mình.

Hợp đồng cho phép mình làm gì khi bên kia chậm. Một số hợp đồng có điều khoản cho phép tạm hoãn nghĩa vụ thanh toán tương ứng với phần tiến độ chậm; một số thì không. Đây là chỗ chênh lệch giữa các hợp đồng rất lớn.

Số tiền đã đóng chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng. Người đã đóng bảy mươi phần trăm và người mới đóng mười lăm phần trăm đang ở hai vị thế hoàn toàn khác nhau, và không nên áp dụng cùng một chiến lược.

Cơ chế phạt và các quyền của người mua khi chậm bàn giao đã bàn kỹ ở bài dự án chậm bàn giao người mua làm gì.

Nếu định mua lại một suất trong dự án đang dừng

Đây là tình huống ngược lại: có người muốn thoát, và bạn cân nhắc vào.

Mức chiết khấu ở thị trường thứ cấp trong tình huống này thường rất hấp dẫn, và đó chính là chỗ nguy hiểm. Ba điều phải làm rõ trước:

Lý do dừng thuộc loại nào. Mua vào một dự án dừng vì thủ tục đang chạy là một canh bạc có thể tính được; mua vào một dự án dừng vì chủ đầu tư mất khả năng thanh toán là canh bạc không tính được.

Người bán đã đóng tới đâu và còn nợ gì. Nhận chuyển nhượng nghĩa là nhận cả phần nghĩa vụ còn lại, gồm cả những khoản mà người bán có thể chưa nói ra.

Bảo lãnh ngân hàng có chuyển được cho mình không. Đây là câu hỏi hay bị bỏ sót nhất, và nó quyết định bạn có được thừa hưởng lớp bảo vệ đó hay không.

Vai trò của nhà thầu và ý nghĩa của việc thay nhà thầu giữa chừng — một chỉ báo quan trọng trong tình huống này — nằm ở bài nhà thầu thi công là ai và vì sao quan trọng.

Ai KHÔNG nên tự xử lý tình huống này

Người đã đóng phần lớn giá trị hợp đồng và dự án dừng quá mười hai tháng. Ở ngưỡng này, số tiền đủ lớn để chi phí thuê luật sư đọc hồ sơ trở thành khoản đầu tư rẻ chứ không phải khoản chi.

Người mua qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn hoặc văn bản không phải hợp đồng mua bán chuẩn. Các dạng văn bản này có vị thế pháp lý khác nhau rất xa, và không thể áp dụng chung một cách xử lý.

Người đang chịu áp lực trả nợ vay ngân hàng cho chính khoản mua này. Với nhóm này, ràng buộc thời gian đến từ hai phía, và phương án tối ưu thường khác hẳn phương án của người mua bằng vốn tự có.

Điều nên nói thẳng: phần lớn dự án dừng thi công cuối cùng vẫn tiếp tục, nhưng chậm hơn nhiều so với kỳ vọng ban đầu. Chi phí thật của người mua trong tình huống này hiếm khi là mất trắng — mà là mất nhiều năm tiền vốn nằm chết, cộng với lãi vay nếu có. Đó là khoản phải tính vào bài toán ngay từ lúc chọn dự án, chứ không phải lúc công trường đã im tiếng.

Ai nên mua — và ai không nên

Câu hỏi thường gặp