Chủ đầu tư là người bán. Nhà thầu mới là người xây. Người mua thường chỉ tra bên thứ nhất, trong khi bên thứ hai quyết định thứ mình sẽ nhận.
Trong một buổi tư vấn dự án, người mua thường hỏi rất kỹ về chủ đầu tư: pháp nhân nào, đã làm bao nhiêu dự án, tình hình tài chính ra sao.
Rất hiếm khi có ai hỏi câu này:
Ai là nhà thầu thi công?
Trong khi chủ đầu tư là người bán, còn nhà thầu mới là người xây — và thứ bạn nhận bàn giao là sản phẩm của người thứ hai.
Ba pháp nhân, ba trách nhiệm khác nhau
| Vai | Làm gì | Chịu trách nhiệm về |
|---|---|---|
| Chủ đầu tư | đứng tên dự án, huy động vốn, bán hàng, tổ chức quản lý chất lượng | tổng thể công trình, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán |
| Nhà thầu thi công | xây | chất lượng phần việc mình thực hiện, bảo hành công trình |
| Tư vấn giám sát | kiểm tra thi công có đúng thiết kế và quy chuẩn không | tính trung thực của việc nghiệm thu từng giai đoạn |
Người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư, không ký với hai bên còn lại. Nhưng chất lượng thực tế của căn nhà lại được quyết định ở hai bên còn lại.
-> Đó là lý do một chủ đầu tư có thể có dự án làm rất tốt và dự án làm kém hơn hẳn: họ dùng nhà thầu khác nhau.
Vì sao chi tiết này quan trọng hơn người ta nghĩ
Ba lý do rất cụ thể.
Thứ nhất, nhà thầu quyết định tiến độ nhiều hơn chủ đầu tư. Một chủ đầu tư có tiền nhưng ký với một nhà thầu đang ôm quá nhiều công trình cùng lúc thì vẫn chậm. Nhân sự, thiết bị và dòng tiền của nhà thầu là nguồn lực thực tế thi công.
Thứ hai, nhà thầu là bên thực hiện bảo hành. Sau bàn giao, khi phát sinh lỗi thuộc phạm vi bảo hành, bên đi sửa thường là nhà thầu theo hợp đồng với chủ đầu tư. Nhà thầu còn hoạt động ổn định thì việc bảo hành trôi chảy; nhà thầu đã giải thể hoặc đang khó khăn thì mọi việc đổ hết về chủ đầu tư — xem bảo hành công trình bao lâu và gồm gì.
Thứ ba, tên nhà thầu là dữ liệu kiểm chứng được. Chủ đầu tư nói gì về mình thì cũng là lời của họ. Nhưng một nhà thầu đã làm những công trình nào, những công trình đó hiện ra sao sau vài năm — đó là thứ đi xem được bằng mắt.
Tra tên nhà thầu bằng bốn cách
- Biển công trường. Đây là cách rẻ nhất và ít người dùng nhất. Biển đặt tại lối vào công trường thường ghi tên chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát, số giấy phép xây dựng và thời gian thi công. Chụp lại tấm biển đó là có gần đủ thông tin cần.
- Hỏi thẳng nhân viên bán hàng. Một câu hỏi rất bình thường, và cách người ta trả lời cũng là thông tin. Trả lời ngay và cụ thể là một chuyện; vòng vo hoặc chuyển chủ đề là chuyện khác.
- Bản tin lễ khởi công và cất nóc. Các sự kiện này thường được đưa tin và trong đó có nêu tên các bên tham gia. Ý nghĩa của mốc cất nóc ở bài cất nóc là gì, vì sao người mua quan tâm.
- Thông tin công bố của doanh nghiệp. Với chủ đầu tư hoặc nhà thầu là công ty đại chúng, hợp đồng lớn thường xuất hiện trong báo cáo. Cách tra pháp nhân nói chung ở bài đọc pháp nhân chủ đầu tư trước khi xuống tiền.
Có tên rồi thì đọc thế nào
Đừng dừng ở việc "nghe quen" hay "nghe lạ". Ba việc cụ thể hơn:
- Đi xem một công trình cũ của họ đã bàn giao ít nhất ba năm. Ba năm là mốc đủ để lộ ra chất lượng chống thấm, hoàn thiện mặt ngoài và hệ thống kỹ thuật. Một công trình mới bàn giao thì cái gì cũng đẹp.
- Hỏi người đang ở trong công trình đó. Đây là nguồn thông tin trung thực nhất và gần như miễn phí. Câu hỏi tốt nhất là "hồi mới nhận nhà anh chị phải sửa gì không".
- Xem họ đang làm cùng lúc bao nhiêu công trình. Nguồn lực bị chia mỏng là nguyên nhân chậm tiến độ phổ biến nhất, và nó nhìn ra được từ số lượng dự án đang triển khai.
Câu hỏi về tư vấn giám sát ít người dám hỏi
Tư vấn giám sát là bên ký nghiệm thu từng giai đoạn thi công. Vấn đề nằm ở chỗ họ do chủ đầu tư thuê và trả tiền.
Điều này không có nghĩa là mọi tư vấn giám sát đều thiếu độc lập — phần lớn làm đúng nghề. Nhưng nó có nghĩa là người mua nên biết tên đơn vị này, biết họ có phải bên độc lập với chủ đầu tư hay là công ty trong cùng nhóm, và biết hồ sơ nghiệm thu do ai ký.
Biên bản nghiệm thu là thứ sau này trở thành hồ sơ hoàn thành công trình, và hồ sơ đó là căn cứ để căn nhà được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Ai ký nó không phải chi tiết nhỏ.
Chi tiết về bộ hồ sơ này ở bài hồ sơ hoàn công là gì và khi nào cần tới nó.
Ai KHÔNG phù hợp
Người mua nhà đã hoàn công và đã sử dụng vài năm không cần tra tên nhà thầu. Với tài sản đó, bằng chứng nằm ngay trên hiện trạng: đi xem, gõ tường, kiểm chống thấm, hỏi hàng xóm. Hiện trạng nói thật hơn mọi hồ sơ.
Người cần một bảng xếp hạng nhà thầu cũng sẽ không tìm thấy ở đây. Bài này không đánh giá doanh nghiệp nào; nó đưa cách tự tra và tự đọc, vì một nhà thầu tốt ở công trình này vẫn có thể gặp vấn đề ở công trình khác tuỳ nguồn lực và thời điểm.
Và một điều đáng nói thẳng: biết tên nhà thầu không loại bỏ được rủi ro. Nó chỉ chuyển bạn từ trạng thái không biết gì sang trạng thái biết mình đang nhận rủi ro nào — và với một khoản tiền lớn, khoảng cách giữa hai trạng thái đó là đáng kể.
Trước khi ra công trường, đọc đến công trường nên hỏi gì và hỏi ai và dấu hiệu dự án đang thi công chậm lại.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh chị đang cân nhắc mua một sản phẩm hình thành trong tương lai và muốn đánh giá rủi ro chất lượng.
- Anh chị so sánh hai dự án của cùng một chủ đầu tư và thấy chúng khác nhau mà chưa hiểu vì sao.
- Anh chị chuẩn bị đi thăm công trường và muốn biết nên hỏi gì cho ra thông tin.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh chị mua nhà đã hoàn công, đã nghiệm thu và đã sử dụng vài năm. Lúc đó nên kiểm hiện trạng thực tế thay vì tra tên nhà thầu.
- Anh chị cần một bảng xếp hạng nhà thầu để chọn. Bài này không xếp hạng doanh nghiệp nào, nó chỉ đưa cách tự tra và tự đọc.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thầu thi công và chủ đầu tư khác nhau thế nào?
Chủ đầu tư là bên đứng tên dự án, huy động vốn, bán sản phẩm và chịu trách nhiệm tổng thể về chất lượng công trình. Nhà thầu thi công là doanh nghiệp được chủ đầu tư ký hợp đồng để xây, và chịu trách nhiệm về chất lượng phần việc mình thực hiện. Người mua ký hợp đồng với chủ đầu tư, không ký với nhà thầu.
Làm sao biết ai là nhà thầu của một dự án?
Biển công trường tại lối vào thường ghi tên chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát và giấy phép xây dựng. Ngoài ra có thể hỏi thẳng nhân viên bán hàng, tra thông tin công bố của doanh nghiệp niêm yết, hoặc tìm trong các bản tin về lễ khởi công và cất nóc.
Đổi nhà thầu giữa chừng có phải dấu hiệu xấu không?
Không phải lúc nào cũng xấu, vì một dự án lớn có thể chia thành nhiều gói thầu theo giai đoạn. Nhưng nếu nhà thầu chính bị thay giữa lúc đang thi công phần thân, đó là việc đáng hỏi rõ lý do. Chuyển giao giữa hai nhà thầu luôn kéo theo thời gian và luôn tạo ra một ranh giới trách nhiệm cần được xác định lại.
Tư vấn giám sát có vai trò gì?
Là đơn vị kiểm tra việc thi công có đúng thiết kế, đúng quy chuẩn và đúng quy trình hay không, rồi ký các biên bản nghiệm thu từng giai đoạn. Vì họ do chủ đầu tư thuê nên tính độc lập là một câu hỏi có thật, và đó chính là lý do người mua nên biết tên đơn vị này chứ không chỉ biết tên nhà thầu.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng công trình xây dựng, nhà thầu thi công chịu trách nhiệm về chất lượng phần việc mình thực hiện, và tư vấn giám sát thực hiện giám sát thi công theo hợp đồng | Luật Xây dựng và Nghị định về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng |
| Công trình phải được nghiệm thu theo từng giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành trước khi đưa vào khai thác sử dụng, hồ sơ hoàn thành công trình là căn cứ chứng minh việc tạo lập hợp pháp | ho-so-hoan-cong-la-gi-va-khi-nao-can |
| Thời hạn và phạm vi bảo hành công trình xây dựng được xác định theo quy định pháp luật và theo hợp đồng, do nhà thầu thi công thực hiện | bao-hanh-cong-trinh-bao-lau-va-gom-gi |
| Tiến độ thi công chậm lại thường có dấu hiệu nhận biết được trên thực địa trước khi có thông báo chính thức | dau-hieu-du-an-dang-thi-cong-cham-lai |
