Hợp đồng mua bán dự án dài vài chục trang, nhưng rủi ro tập trung ở một số ít điều khoản. Bài này chỉ ra chúng và nói rõ nên hỏi gì.
Một hợp đồng mua bán căn hộ hoặc nhà thấp tầng trong dự án thường dài vài chục trang. Người mua đọc kỹ phần giá và phần tiến độ thanh toán, rồi lướt phần còn lại.
Vấn đề là rủi ro không nằm ở phần được đọc kỹ. Giá và tiến độ thanh toán là hai thứ rõ ràng nhất trong cả bản hợp đồng, hai bên đều hiểu như nhau và hiếm khi tranh chấp. Tranh chấp nằm ở chín điều khoản dưới đây.
Bốn điều khoản về thời gian
1. Mốc bàn giao và chế tài chậm bàn giao. Câu cần tìm là một mốc cụ thể - quý mấy, năm nào - chứ không phải chữ dự kiến. Kèm theo phải có mức bồi thường tính theo ngày hoặc theo tháng, trên số tiền đã nộp. Nếu điều khoản chỉ ghi hai bên cùng thoả thuận thì thực tế là không có chế tài nào.
2. Thời gian ân hạn cho bên bán. Gần như mọi hợp đồng đều có một khoảng ân hạn, thường vài tháng, trong đó chậm bàn giao không bị coi là vi phạm. Cần biết con số đó, và cần cộng nó vào mốc bàn giao trước khi lập kế hoạch của mình.
3. Mốc cấp giấy chứng nhận và chế tài chậm cấp. Đây là điều khoản hay được viết mơ hồ nhất, vì việc cấp giấy phụ thuộc cơ quan nhà nước. Nhưng phần phụ thuộc bên bán - hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, nộp hồ sơ đúng hạn - thì hoàn toàn ràng buộc được.
4. Điều kiện bất khả kháng. Đọc xem danh sách đó rộng tới đâu. Có hợp đồng liệt kê cả thay đổi chính sách và khó khăn tài chính của chủ đầu tư vào diện bất khả kháng - nghĩa là hai lý do phổ biến nhất gây chậm tiến độ đều được miễn trách nhiệm.
Ba điều khoản về thứ mình nhận được
5. Diện tích và cách xử lý chênh lệch. Cần rõ ba thứ: diện tích ghi trong hợp đồng là loại nào, biên độ chênh lệch được chấp nhận là bao nhiêu, và khi vượt biên độ thì bù trừ theo đơn giá nào. Phần chênh giữa các cách đo diện tích được giải thích ở Diện tích thông thuỷ và tim tường chênh bao nhiêu.
6. Phụ lục danh mục vật liệu bàn giao. Đây là căn cứ duy nhất xác định anh/chị nhận được gì. Nhà mẫu không phải cam kết, tờ rơi không phải cam kết. Yêu cầu phụ lục của đúng mã căn mình mua, vì trong một dự án có nhiều dòng sản phẩm thì các phụ lục khác nhau.
7. Quyền thay đổi thiết kế của chủ đầu tư. Hầu hết hợp đồng đều có điều này, và ở mức độ nào đó nó hợp lý. Câu hỏi là mức độ: thay đổi tới đâu thì người mua có quyền từ chối và lấy lại tiền. Không có ngưỡng nào ghi trong hợp đồng thì trên thực tế là không có quyền nào.
Hai điều khoản về đường lui
8. Quyền chấm dứt hợp đồng của hai bên và hậu quả. Đọc song song hai vế. Rất nhiều hợp đồng cho bên bán quyền chấm dứt và giữ lại một phần tiền khi người mua chậm thanh toán, nhưng vế ngược lại - người mua chấm dứt khi bên bán chậm bàn giao - thì hoặc không có, hoặc kèm điều kiện khó đạt.
9. Chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Với nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nhưng bảo lãnh có phạm vi, hạn mức và thời hạn. Phải đọc chính chứng thư ứng với căn của mình, chứ không nghe câu dự án đã được ngân hàng bảo lãnh - cách đọc từng dòng nằm ở Đọc chứng thư bảo lãnh ngân hàng từng dòng.
Nguyên tắc đọc chung cho cả chín điều: mỗi khi thấy một nghĩa vụ của bên bán, tìm ngay chế tài đi kèm. Nghĩa vụ không có chế tài là một câu văn, không phải một cam kết.
Ba việc nên làm trước khi đặt bút
- Xin bản hợp đồng về đọc trước, ít nhất hai ngày. Bên bán nghiêm túc luôn đồng ý. Ai từ chối với
lý do hợp đồng mẫu ai cũng ký như vậy thì chính câu đó đã là một câu trả lời.
- Đối chiếu với văn bản đủ điều kiện bán. Mã căn, diện tích, tên dự án trong hợp đồng phải khớp
với văn bản của cơ quan quản lý - xem Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
- Ghi lại mọi cam kết miệng thành phụ lục. Chiết khấu, tặng gói nội thất, hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ
cho thuê - tất cả đều phải nằm trên giấy có chữ ký và con dấu, không nằm trong tin nhắn.
Ai KHÔNG cần đọc kỹ bài này
Người mua nhà đất riêng lẻ giữa hai cá nhân. Hợp đồng đó ngắn hơn nhiều, đi qua công chứng, và các rủi ro nằm ở chỗ khác hẳn - chủ yếu ở nguồn gốc đất, quy hoạch và tình trạng thế chấp. Danh sách kiểm cho nhóm đó nằm ở Bảy câu hỏi trước khi đặt cọc.
Và người đã ký xong từ lâu, đang chờ bàn giao. Đọc lại lúc này không đổi được điều khoản, nhưng vẫn có ích ở một chỗ: nó cho biết mình đang có quyền gì nếu tiến độ chậm.
Chúng tôi là đại lý phân phối, không phải bên soạn hợp đồng. Nói thẳng chín điều này không làm chúng tôi bán được nhiều hơn - nhưng nó làm cho những giao dịch đã ký ít quay lại thành tranh chấp hơn, và đó là thứ đáng hơn.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị sắp ký hợp đồng mua bán một sản phẩm trong dự án và muốn biết đọc phần nào trước.
- Anh/chị đã ký rồi và muốn rà lại xem mình đang đứng ở đâu.
- Anh/chị làm nghề tư vấn và cần một danh sách kiểm để đi cùng khách.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua nhà đất riêng lẻ giữa hai cá nhân. Đó là hợp đồng chuyển nhượng công chứng, cấu trúc khác hẳn.
- Anh/chị đang có tranh chấp và cần hướng xử lý cụ thể. Bài này là danh sách kiểm trước khi ký, không thay thế luật sư.
Câu hỏi thường gặp
Điều khoản nào trong hợp đồng mua bán dễ gây thiệt hại nhất cho người mua?
Nhóm điều khoản về chậm bàn giao và chậm cấp giấy chứng nhận. Không phải vì mức phạt thấp, mà vì nhiều hợp đồng viết chúng dưới dạng cam kết chung không có mốc và không có chế tài. Khi việc chậm xảy ra, người mua không có căn cứ nào để yêu cầu bồi thường.
Có thể sửa điều khoản trong hợp đồng mẫu của chủ đầu tư không?
Phần lớn hợp đồng dự án là mẫu đã đăng ký và bên bán rất ít khi sửa. Nhưng phụ lục thì thương lượng được, và nhiều thứ quan trọng nằm ở phụ lục - danh mục vật liệu, mốc tiến độ, mã căn, diện tích. Đọc phụ lục kỹ hơn đọc phần chính là lời khuyên thực tế hơn.
Chênh lệch diện tích khi bàn giao xử lý thế nào?
Hợp đồng thường quy định một biên độ chênh lệch được chấp nhận, ngoài biên độ đó thì thanh toán bù trừ theo đơn giá. Điều cần kiểm là biên độ đó bao nhiêu, tính theo loại diện tích nào, và bù trừ theo đơn giá gốc hay đơn giá tại thời điểm bàn giao.
Bảo lãnh ngân hàng có bảo vệ toàn bộ số tiền đã nộp không?
Không mặc nhiên. Chứng thư bảo lãnh có phạm vi, hạn mức và thời hạn cụ thể, và chỉ áp cho nghĩa vụ hoàn trả khi chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết. Phải đọc chính chứng thư ứng với căn của mình, chứ không đọc thông cáo nói rằng dự án đã được bảo lãnh.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là điều kiện bắt buộc, có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý | dieu-kien-ban-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai |
| Chênh lệch giữa diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường là khoản chênh có thể quy ra tiền | dien-tich-thong-thuy-va-tim-tuong-chenh-bao-nhieu |
| Chuẩn bàn giao được xác định bằng phụ lục danh mục vật liệu đính kèm hợp đồng, không bằng nhà mẫu | ban-giao-tho-va-hoan-thien-so-tong-chi-phi |
| Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư có phạm vi và thời hạn cụ thể | doc-chung-thu-bao-lanh-ngan-hang-tung-dong |
