Không ai đoán được lãi suất. Nhưng bốn câu dưới đây thì mỗi người tự trả lời được, và chúng quyết định câu trả lời cho chính mình.
Câu hỏi "nên mua bây giờ hay đợi lãi suất xuống" nghe như một câu hỏi về thời điểm. Thật ra nó là một câu hỏi gộp - và cái bẫy nằm ở chỗ nó đòi người trả lời phải đoán đúng hai biến số cùng lúc: chiều đi của lãi suất, và chiều đi của giá.
Không ai làm được việc đó một cách ổn định. Nhưng câu hỏi có thể tách ra thành bốn câu nhỏ mà mỗi người tự trả lời được.
Câu một: ở mức lãi suất hôm nay, mình trả nổi bao nhiêu
Đây là câu duy nhất trong bốn câu có câu trả lời chắc chắn, và nó phải được trả lời trước.
Cách tính: lấy khoản trả hàng tháng ở mức lãi suất thả nổi giả định cao hơn hiện tại vài điểm phần trăm, không lấy mức ưu đãi năm đầu. So với thu nhập ổn định của hộ gia đình. Nếu tỷ lệ đó vẫn nằm trong ngưỡng an toàn thì quyết định mua không còn phụ thuộc vào việc đoán đúng lãi suất - xem Đọc một gói vay mua nhà cho đủ và Lãi suất thả nổi và lãi suất cố định chọn nào.
-> Nếu không trả nổi ở kịch bản xấu thì câu hỏi ban đầu đã có đáp án, và nó không liên quan gì tới lãi suất: chưa mua được món này, dù lãi suất đi lên hay đi xuống.
Câu hai: lãi suất và giá đi cùng chiều hay ngược chiều
Đây là chỗ trực giác hay sai. Nhiều người hình dung một tương lai lãi suất thấp và giá vẫn như hôm nay. Tương lai đó hiếm khi xảy ra.
| Khi lãi suất giảm | Hệ quả thường thấy |
|---|---|
| Khả năng vay của người mua tăng | Cầu tăng |
| Chi phí giữ tiền ở ngân hàng giảm | Dòng tiền tìm kênh khác, trong đó có bất động sản |
| Chi phí vốn của chủ đầu tư giảm | Nguồn cung tăng, nhưng chậm hơn cầu |
Ba dòng đầu tiên đều đẩy giá lên - và dữ liệu thực tế cũng không ủng hộ niềm tin ngược lại, xem Lãi suất tăng thì giá nhà giảm? Dữ liệu nói khác. Nghĩa là đợi lãi suất xuống thường đồng nghĩa với mua ở mức giá cao hơn - đổi một khoản lãi rẻ hơn lấy một khoản gốc lớn hơn. Hai thứ này bù trừ nhau một phần, và phần nào lớn hơn thì tuỳ từng chu kỳ.
Câu ba: mình mua để ở hay để bán lại
Hai nhóm này có chi phí chờ đợi khác hẳn nhau.
Người mua để ở đang trả tiền thuê nhà mỗi tháng. Đợi hai năm là trả thêm hai mươi bốn tháng tiền thuê, và khoản đó không quay lại. Với họ, chi phí chờ đợi là con số cụ thể, đo được, và phải đặt lên bàn cân cùng khoản chênh lãi suất.
Người mua để đầu tư có lựa chọn giữ tiền ở kênh khác trong lúc chờ. Khi lãi suất cao, kênh gửi tiết kiệm trả lãi tốt hơn, nên chi phí chờ đợi của họ thấp. Đó là lý do nhóm này có quyền kiên nhẫn hơn - xem Chi phí cơ hội so với gửi tiết kiệm tính thế nào.
Câu bốn: nếu đợi thêm hai năm thì trong hai năm đó mình ở đâu
Câu này nghe đơn giản nhưng hay bị bỏ qua, và nó thường là câu quyết định.
Đợi không phải là trạng thái trung tính. Trong hai năm đó vẫn phải ở đâu đó, vẫn trả tiền cho chỗ ở đó, con vẫn học ở đâu đó, và nhu cầu vẫn tồn tại. Với một gia đình đang thuê nhà chật, hai năm chờ một mức lãi suất tốt hơn là hai năm sống trong điều kiện không muốn - và đó là một cái giá thật, dù nó không nằm trong bảng tính nào.
Với người mua để ở, quyết định đúng thường không phải là quyết định tối ưu về tài chính. Nó là quyết định chịu được ở kịch bản xấu và không phải hối tiếc về quãng thời gian đã sống. Hai tiêu chí đó dễ kiểm hơn nhiều so với việc đoán chiều lãi suất.
Ba cái bẫy hay gặp trong giai đoạn lãi suất cao
- Bám vào lãi suất ưu đãi năm đầu. Con số đó tồn tại để bán khoản vay. Thứ phải tính là mức thả
nổi sau đó, và biên độ cộng thêm ghi trong hợp đồng.
- Dùng ân hạn gốc để mua món vượt khả năng. Ân hạn gốc làm khoản trả giai đoạn đầu nhẹ đi, nhưng
nó dời gánh nặng chứ không xoá - xem Ân hạn gốc là gì và cái giá của nó.
- Đọc dự báo lãi suất như một dữ kiện. Dự báo là ý kiến, kể cả khi nó đến từ một tổ chức lớn. Xây
kế hoạch tài chính trên một ý kiến là chỗ nhiều hộ gia đình đã trả giá.
Ai KHÔNG phù hợp với bài này
Người mua bằng tiền có sẵn, không vay. Lãi suất chỉ tác động gián tiếp tới anh/chị qua mặt bằng giá và qua chi phí cơ hội của tiền, chứ không tạo ra rủi ro dòng tiền nào.
Và người đang tìm một dự báo về chiều đi của lãi suất. Chúng tôi không đưa ra dự báo đó. Không phải vì thận trọng, mà vì chúng tôi không có cơ sở nào để đưa ra - và những ai đưa ra thì thường cũng vậy.
Ai nên mua — và ai không nên
Phù hợp nếu…
- Anh/chị đang định vay để mua và phân vân giữa mua bây giờ với đợi thêm.
- Anh/chị đang trả một khoản vay và cân nhắc trả trước hạn hay giữ tiền.
- Anh/chị mua để ở và bị nhiễu bởi các dự báo trái chiều về lãi suất.
Chưa phù hợp nếu…
- Anh/chị mua bằng tiền có sẵn, không vay. Lãi suất chỉ tác động gián tiếp qua mặt bằng giá, không tác động vào dòng tiền của anh/chị.
- Anh/chị muốn một dự báo về chiều đi của lãi suất. Chúng tôi không đưa ra dự báo đó và khuyên nghi ngờ những ai đưa ra.
Câu hỏi thường gặp
Nên mua nhà khi lãi suất cao hay đợi lãi suất xuống?
Câu này không có câu trả lời chung, vì nó gộp hai biến số động vào một câu hỏi. Cách trả lời được là tách ra: khả năng trả nợ của mình ở mức lãi suất hiện tại là bao nhiêu, giá đang ở đâu so với sáu tháng trước, mình mua để ở hay để bán lại, và nếu đợi thêm hai năm thì trong hai năm đó mình ở đâu và trả bao nhiêu tiền thuê.
Lãi suất xuống thì giá nhà có xuống theo không?
Thường là ngược lại. Lãi suất giảm làm khả năng vay tăng lên, kéo theo cầu tăng và giá có xu hướng tăng. Nghĩa là đợi lãi suất xuống có thể đổi được khoản trả lãi rẻ hơn nhưng lại phải mua ở mức giá cao hơn. Hai hiệu ứng này triệt tiêu nhau một phần.
Vay lãi suất thả nổi thì tính rủi ro thế nào?
Tính bằng cách lấy mức lãi suất thả nổi giả định cao hơn mức hiện tại vài điểm phần trăm, rồi xem khoản trả hàng tháng khi đó có nằm trong khả năng không. Nếu kịch bản đó vẫn chịu được thì quyết định mua không phụ thuộc vào việc đoán đúng chiều lãi suất.
Người mua để ở có nên cân nhắc lãi suất khác người mua đầu tư không?
Có, và khác khá nhiều. Người mua để ở đang so khoản trả nợ với tiền thuê nhà mình đang trả, nên chi phí chờ đợi là có thật. Người mua đầu tư thì có lựa chọn giữ tiền ở kênh khác, nên chi phí chờ đợi thấp hơn và họ có quyền kiên nhẫn hơn.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (4 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Một gói vay phải đọc cả phần lãi suất sau ưu đãi, không chỉ đọc con số năm đầu | lai-suat-vay-mua-nha-doc-sao-cho-du |
| Lãi suất thả nổi và lãi suất cố định là hai cấu trúc rủi ro khác nhau | lai-suat-tha-noi-va-lai-suat-co-dinh-chon-nao |
| Chi phí cơ hội của tiền có thể so trực tiếp với kênh gửi tiết kiệm để ra quyết định | chi-phi-co-hoi-so-voi-gui-tiet-kiem-tinh-the-nao |
| Ân hạn gốc làm giảm áp lực trả nợ giai đoạn đầu nhưng có cái giá của nó | an-han-goc-la-gi-va-cai-gia-cua-no |
