Người mua thường kiểm chất lượng căn nhà mình mua. Rất ít người hỏi khu đất bên cạnh sắp xây gì, và xây bằng cách nào.
Theo Dân trí ngày 22/08/2026, gần 200 căn hộ tại hai toà CT2A và CT2B chung cư Hanoi Homeland (phường Bồ Đề, Hà Nội) xuất hiện nứt tường, với các vết nứt có xu hướng tăng về độ rộng và chiều dài. Chung cư nằm liền kề một dự án đang thi công.
Thường trực Thành uỷ Hà Nội chỉ đạo UBND thành phố khẩn trương kiểm tra; các đơn vị phải báo cáo trước ngày 25/8.
Yêu cầu được đưa ra
- Kiểm tra toàn diện nguyên nhân, mức độ ảnh hưởng và rủi ro với kết cấu công trình.
- Đơn vị thi công lân cận phải tuân thủ kỹ thuật và triển khai giải pháp gia cố.
- Tạm dừng thi công nếu phát hiện nguy cơ an toàn nghiêm trọng.
Rủi ro này thuộc loại ít ai hỏi trước khi mua
Người mua nhà kiểm rất kỹ căn nhà mình mua: kết cấu, vật liệu, thấm dột, tiến độ. Rất ít người hỏi câu tiếp theo: khu đất bên cạnh sắp xây gì, cao bao nhiêu, và móng sâu tới đâu.
-> Công trình càng cao thì móng càng sâu và quá trình ép cọc, đào hố móng càng tác động mạnh tới nền đất xung quanh. Với toà nhà đã đưa vào sử dụng, tác động đó thể hiện ra dưới dạng nứt tường và lún nền — thứ chỉ thấy sau khi đã xảy ra.
Điều làm vụ việc này khó xử không phải là kỹ thuật, mà là chứng minh nguyên nhân. Muốn chứng minh thì phải có hồ sơ hiện trạng của toà nhà trước khi công trình bên cạnh khởi công. Nếu không có, tranh cãi sẽ dừng ở chỗ "nứt này có từ trước hay có sau".
Nứt do đâu thì trách nhiệm khác nhau
| Nguyên nhân | Thuộc về |
|---|---|
| Lỗi thi công hoặc vật liệu của chính toà nhà | bảo hành của chủ đầu tư |
| Tác động từ công trình liền kề | bồi thường thiệt hại của bên gây ra |
| Lún nền tự nhiên trong giới hạn cho phép | không ai bồi thường, xử lý bằng bảo trì |
Phạm vi và thời hạn bảo hành công trình nằm ở bài về bảo hành nhà ở.
Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà
Thứ nhất, thêm một câu vào danh sách hỏi trước khi đặt cọc: khu đất giáp ranh được quy hoạch làm gì, chiều cao tối đa bao nhiêu. Đây là thông tin công khai trong bản đồ quy hoạch phân khu, tra được trước khi xuống tiền — xem cách đọc bản đồ quy hoạch 1/500 theo từng lớp. Câu hỏi này trùng đúng với loại thông tin mà một đề xuất tại Quốc hội tuần này muốn buộc công khai, nêu ở bản tin về cấm quảng cáo sai sự thật.
Thứ hai, với nhà thấp tầng thì rủi ro này còn cao hơn chung cư. Nhà liền kề và nhà phố có tường chung hoặc sát nhau, móng nông hơn, nên nhạy hơn với việc đào móng sát bên. Ở khu đô thị mới đang xây dở, việc lô bên cạnh khởi công là chuyện chắc chắn sẽ xảy ra.
Thứ ba, việc rẻ nhất và có ích nhất: chụp ảnh hiện trạng. Khi nhận nhà, chụp toàn bộ tường, trần, nền, khe co giãn, kèm ngày tháng. Khi thấy công trình bên cạnh chuẩn bị khởi công, chụp lại lần nữa. Bộ ảnh đó gần như không tốn gì, và nó là bằng chứng duy nhất mà chủ nhà có trong tay nếu sự việc xảy ra — cùng logic với việc lập biên bản bàn giao căn hộ.
Điều bản tin này không nói
Bản tin chưa nêu kết luận nguyên nhân, vì việc kiểm tra mới đang tiến hành. Cũng chưa có thông tin về phương án bồi thường hay gia cố cụ thể. Mọi kết luận về trách nhiệm ở thời điểm này đều là suy đoán.
Chúng tôi là đơn vị tư vấn độc lập, hoạt động tại Nha Trang.
Nguồn: Dân trí ngày 22/08/2026 (tác giả Ghi Du).
Câu hỏi thường gặp
Chung cư nứt tường vì công trình bên cạnh thì ai chịu trách nhiệm?
Về nguyên tắc, bên gây thiệt hại chịu trách nhiệm bồi thường, tức chủ đầu tư và nhà thầu công trình liền kề nếu kết luận giám định xác định nguyên nhân từ đó. Nhưng việc xác định nguyên nhân cần giám định chuyên môn, và quá trình này thường kéo dài — đó là lý do việc lập hồ sơ hiện trạng trước khi công trình bên cạnh khởi công lại quan trọng tới vậy.
Người mua kiểm được gì về rủi ro từ khu đất liền kề?
Kiểm bản đồ quy hoạch phân khu để biết khu đất bên cạnh được quy hoạch làm gì và chiều cao tối đa bao nhiêu. Công trình càng cao thì móng càng sâu, và ảnh hưởng tới nền đất xung quanh càng lớn. Đây là thông tin công khai, tra được trước khi đặt cọc.
Nứt tường có nằm trong phạm vi bảo hành công trình không?
Tuỳ nguyên nhân. Nứt do lỗi thi công hoặc vật liệu của chính toà nhà thì thuộc bảo hành của chủ đầu tư. Nứt do tác động từ bên ngoài, ví dụ thi công công trình liền kề, thì không thuộc bảo hành mà thuộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại của bên gây ra. Phân biệt hai trường hợp này cần kết luận giám định.
Số liệu trong bài lấy từ đâu (3 mục)
| Khẳng định trong bài | Căn cứ |
|---|---|
| Gần 200 căn hộ tại hai toà CT2A và CT2B chung cư Hanoi Homeland, phường Bồ Đề, Hà Nội xuất hiện nứt tường với vết nứt có xu hướng tăng về độ rộng và chiều dài | Ghi Du, Dân trí, ngày 22/08/2026 — bài Hà Nội vào cuộc vụ chung cư Hanoi Homeland bị nứt, sụt lún (dantri.com.vn) |
| Chung cư nằm liền kề một dự án đang thi công; Thường trực Thành uỷ Hà Nội chỉ đạo UBND thành phố khẩn trương kiểm tra nguyên nhân, mức độ ảnh hưởng và rủi ro với kết cấu công trình | Ghi Du, Dân trí, ngày 22/08/2026 |
| Yêu cầu gồm đơn vị thi công lân cận phải tuân thủ kỹ thuật và triển khai giải pháp gia cố, tạm dừng thi công nếu phát hiện nguy cơ an toàn nghiêm trọng; các đơn vị báo cáo kết quả trước ngày 25/8 | Ghi Du, Dân trí, ngày 22/08/2026 |
