Bỏ khái niệm 'chung cư có thời hạn' khỏi dự thảo Luật Nhà ở

Diễn biến mới của tranh luận đã theo dõi từ tháng 8 — lần này là quyết định rút khái niệm, không phải đề xuất thêm.

Theo VnExpress ngày 10/9/2026, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Lý do được nêu: nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại cụm từ này, nếu không giải thích rõ, khiến người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ chấm dứt theo niên hạn công trình.

Đây là diễn biến tiếp theo của tranh luận chúng tôi đã điểm hồi tháng 8 ở Đề xuất quy định rõ thời hạn chung cư để hạ giá căn hộ. Lúc đó là đề xuất; nay là quyết định rút.

Dự thảo mới giữ gì và bỏ gì?

Bỏ cụm từ "chung cư có thời hạn"; giữ thời hạn sử dụng công trình nhưng xác định theo hồ sơ thiết kế thay vì kết hợp kiểm định thực tế; và ghi rõ chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại khi công trình hết hạn.

Cùng nguồn tin, dự thảo còn mở khả năng miễn nghĩa vụ nhà ở xã hội cho doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ — một ưu đãi để kéo vốn tư nhân vào việc mà nhiều năm qua chậm vì không ai thấy lợi. Thủ tướng Lê Minh Hưng, ngày 9/9, yêu cầu cơ quan soạn thảo giải thích rõ mục tiêu từng chính sách, tránh khoảng trống pháp lý và cắt giảm thủ tục thực chất. Dự thảo dự kiến trình Quốc hội thông qua cuối năm 2026.

-> Cốt lõi của thay đổi là tách hai thứ vốn bị gộp: công trình có niên hạn (bê tông, kết cấu), còn quyền sở hữu căn hộ và quyền với phần đất không mất theo niên hạn ấy. Dự thảo trước để hai thứ này chung một cụm từ, và cụm từ làm việc của nó — gây sợ.

Vì sao "xác định theo hồ sơ thiết kế" là chi tiết đáng chú ý?

Vì nó biến niên hạn từ một con số được đo sau thành một con số biết trước — người mua có thể hỏi ngay lúc ký hợp đồng thay vì chờ 40 năm sau một đoàn kiểm định tới.

Dự thảo trước kết hợp hồ sơ thiết kế với kiểm định thực tế; cách đó chính xác hơn về kỹ thuật nhưng tạo ra một khoảng mờ: không ai biết công trình mình ở còn bao lâu cho tới khi có kiểm định. Cách mới rõ hơn cho người mua, đổi lại nó đặt trách nhiệm lớn hơn lên hồ sơ thiết kế — và lên việc thi công đúng thiết kế.

Cách tiền được tính khi một chung cư phải xây lại, chúng tôi đã phân tích ở Chung cư có thời hạn: cách tính tiền khi xây lại.

Góc nhìn cho người mua tại Khánh Hoà

Một — tin này nói về nhà ở trên đất ở, không nói về căn hộ 50 năm của các dự án condotel. Ở Nha Trang, rất nhiều căn hộ ven biển đang bán là sản phẩm trên đất thương mại dịch vụ — ví dụ Alora Nha Trang, sở hữu 50 năm theo hồ sơ dự án trong wiki của chúng tôi. Thời hạn 50 năm đó đến từ thời hạn sử dụng đất, không phải từ niên hạn công trình, và dự thảo Luật Nhà ở này không đổi nó. Đừng đọc tin "bỏ chung cư có thời hạn" rồi nghĩ căn condotel của mình hết 50 năm.

Hai — với người mua chung cư trên đất ở, câu hỏi nên đặt lúc ký nay có chỗ để hỏi: niên hạn theo hồ sơ thiết kế là bao nhiêu năm. Chủ đầu tư nào trả lời được bằng giấy là chủ đầu tư có hồ sơ đầy đủ.

Ba — đây vẫn là dự thảo. Nội dung có thể đổi tới lúc Quốc hội bấm nút cuối năm 2026. Điều đáng nhớ là hướng đi: cơ quan soạn thảo đang nghiêng về phía làm rõ quyền của chủ sở hữu, không phải thu hẹp nó. Hai điểm mới khác của lần sửa luật này đã điểm ở Sửa Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản: hai điểm mới.

Câu hỏi thường gặp